摘要

對外國買家而言，泰國標準的永久產權途徑仍是登記在買方本人名下的公寓單位——而非土地權狀。根據《公寓法》佛曆2522年（B.E. 2522）第19條之2，外國人持有比例不得超過該建築物單位總面積的49%。ThaiLawOnline於2026年9月5日的更新指出，擬議提高至75%以及擬議的99年租賃，仍僅屬提案——尚未提出修正法案；49%上限與《民商法典》30年租賃上限仍是現行法律。

有兩個實務要點比宣傳手冊的樂觀說法更為重要。第一，在支付大筆訂金前，以書面向公寓法人確認剩餘的外國人名額；地政事務所登記需要該項證明。第二，購屋資金通常以外幣匯入泰國，並須有與買方及價格相符的銀行外匯交易證明。

另外，2026年5月地政廳的緊急通函（主要參考文號มท 0515.2/ว 10722，2026年5月15日）依據現行《土地法》權限，收緊了對人頭土地的執法。這些通函並未改寫公寓名額；它們提高了對代理持有土地的審查——尤其是在普吉、清邁和春武里等點名省份。

僅供教育用途——非稅務、法律或投資建議。請就具體單位及過戶日期，向律師及地政事務所確認法規與過戶要求。

這對泰國意味著什麼

將泰國與其他市場相比的亞太買家，應以法律條文本身來評估：49%永久產權公寓名額、匯款證明，且不應假設75%或99年的頭條消息能挽救一筆交易。買方市場的公寓行情（參見2026年第一季曼谷研究）並不會放寬所有權規則。在僅限已驗證內容的立場下，在專業人士與房源通過查核之前，公開頁面保持空白是刻意為之。

下一步該做什麼

  • 在鎖定大筆訂金前，向公寓法人取得註明日期的外國人名額證明函。
  • 為外國永久產權買家編列標準過戶費用；不要假設泰國國民的費用減免適用。
  • 開發商與專業人士：請透過 proprkey.com/en/onboarding 加入已驗證途徑

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