摘要

新加坡私人住宅市場進入 2026 年下半年時，動能真實存在，但分布不均。市區重建局（URA）於 2026 年 7 月 24 日發布的第二季完整統計顯示，整體私人住宅房地產價格指數較上一季上漲 0.5%，低於 2026 年第一季錄得的 +0.9%。今年上半年，價格上漲 1.4%，低於 2025 年同期 1.8% 的漲幅。

然而，整體數字掩蓋了更有用的訊號。有地住宅引領本季走勢，上漲 2.5%，而非有地私人住宅整體下滑 0.1%。在非有地住宅類別中，核心中央區（CCR）加速至 +1.8%，其他中央區（RCR）下跌 1.2%，中央區以外（OCR）微降 0.1%。

這與 2026 年第一季所見的模式相反，當時 OCR 以 +2.2% 領漲，RCR 上漲 0.8%，CCR 僅錄得 0.6%，有地住宅則下跌 0.4%。PropNex 的 2026 年第二季回顧對 URA 最終數據的解讀相同，指出有地住宅拉抬了整體指數，而非有地住宅價格則小幅走低。

租賃市場朝同樣溫和的方向發展。2026 年第二季整體私人住宅租金上漲 0.7%，其中非有地住宅 CCR 租金上漲 1.2%——繼第一季整體上漲 0.3% 之後，中央區租賃需求連續第二季走強。

交易活動保持平穩而非過熱。開發商售出 2,141 個單位（不包括執行共管公寓），轉售則達 3,813 個。已完工私人住宅（不包括執行共管公寓）的空置率為 6.4%。

供應端訊號值得關注。未來數年預計約有60,600個單位完工，而2026年下半年政府售地計畫確認名單包含4,745個單位。2026財政年度全年確認名單合計9,320個單位——較十年平均高出逾50%。

這對新加坡意味著什麼

對任何關注新加坡房地產市場更新週期的人來說，實際的結論是「市場」已不再是一個單一的故事。2026年第二季的數據描述了三個以不同速度變動的區域市場，而這種分化本身就是新聞。

核心中央區（CCR）非有地住宅+1.8%的數據最為突出。此前2026年第一季為較溫和的+0.6%，這顯示擁有較雄厚資本的買家正重新投入核心地段，即使整體指數降溫。評論：這看起來不太像是全面復甦，更像是選擇性地重新布局，轉向優質、地段良好的房產。

其他中央區（RCR）從第一季的+0.8%擺盪至第二季的−1.2%，是數據集中最劇烈的變動。城市邊緣地段此前一直是市場穩定的中間地帶；該區出現負成長的一季，改變了那些認為邊緣項目比核心地段承擔更低價格風險的業主與買家的盤算。

其他地區（OCR）從+2.2%漂移至−0.1%，對新加坡家庭這個最大的群體至關重要。郊區地段在2025年及2026年初一直承載著整體動能。持平的一季並不代表下跌，但確實顯示先前的步調未能持續。

有地住宅完全走出自己的走勢，第二季上漲2.5%，此前第一季下跌0.4%。有地住宅供應在結構上受到限制，因此這個地段回應的力量與公寓市場不同。

供應情況增添了一項前瞻性的考量。隨著約60,600個單位處於完工管道中，且確認名單（Confirmed List）的數量比十年平均值高出逾五成，即將到來的供應量是各區分析如今應納入考量的變數。

下一步該做什麼

  • 分區解讀。單一的「新加坡房地產價格」數字無法告訴你CCR、RCR或OCR目前各自的情況——2026年第二季顯示這三者走勢各不相同。
  • 關注GLS供應管道。2026年下半年確認名單的4,745個單位，以及2026財年總計9,320個單位，形塑了這些地段所在區域的中期供應格局。
  • 將租金走勢與價格並行追蹤。2026年第二季整體租金上漲0.7%，CCR非有地住宅租金上漲1.2%——核心市場的租賃訊號更為穩固，值得對照價格趨勢持續觀察。
  • 從結構化的角度審視自身處境與目標區域：https://proprkey.com/en/onboarding

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