摘要

越南兩大主要公寓市場已從 2024–2025 年的雙位數飆升降溫，進入 2026 年中供給沉重、成長趨緩的階段。這才是實用的亞太框架——不是反彈口號。

Global Property Guide 於 2026 年 8 月發布的越南住宅分析，引用 CBRE Vietnam 的數據指出，河內一手新成屋公寓在 2026 年第二季約為每平方公尺 9,500 萬越南盾——季增約 12%，年增約 21%。河內二手均價較上季下跌近 3%，至每平方公尺約 6,000 萬越南盾，依該報告解讀，這是自 2022 年底以來首次出現二手季跌。在擴大後的胡志明市（2025 年省級合併後），CBRE 引述的一手均價在 2026 年第二季接近每平方公尺 7,600 萬越南盾（季增 +8%，年增 +16%）；JLL 的合併前舊市區一手數據較高，接近每平方公尺 9,800 萬越南盾**。組成結構很重要：胡志明市多數新增供給位於歷史核心區之外，因此擴大後都會區的均價與第一郡／守添的價格並不相同。

Realtique 於 2026 年 7 月 30 日發布、以 CBRE 為基礎的第二季展望，描述新供給充沛（河內 2026 年上半年推出約 16,600 戶公寓；擴大後的胡志明市約 10,800 戶，多數來自前平陽省），以及隨著房貸成本上升而轉弱的吸納率——一手漲幅為高個位數至低雙位數，低於先前的飆升，並非崩盤敘事。

不要憑空編造收益率。不要把全市平均當成特定單位的價格。

這對河內與胡志明市意味著什麼

外環供給可能拉高或稀釋都會均價，而核心區的流動性表現不同。買方與專業人士應將任何數據與研究機構、範圍界定（合併前 vs 擴大後的胡志明市）及季度配對來看——並將投資者入口網站上的行政區美元價格區間視為示意，而非官方指數。僅限已驗證意味著在專業人士與產權確認之前，公開庫存為空。

接下來該怎麼做

  • 將任何價格數據與具名來源、期間及範圍界定配對（尤其是擴大後 vs 合併前的胡志明市）。
  • 向客戶提供建議時，優先採用已完工或產權清楚的物件，而非未經引註的入口網站傳聞。
  • 開發商與專業人士：請透過 proprkey.com/en/onboarding 加入已驗證途徑

引註

  • 「Vietnam’s Residential Property Market Analysis 2026」——Global Property Guide——Kenert Kumar——2026-08——https://www.globalpropertyguide.com/asia/vietnam/price-history
  • 「Vietnam Real Estate Market 2026: Q2 Outlook, Analysis & Forecast」——Realtique——Khoi Pham——2026-07-30——https://www.realtique.net/en/news/market-update/41851/vietnam-real-estate-market-2026-q2-outlook-forecast