概要
日本の固定資産税は、土地・建物・事業用資産に対して毎年課される市町村税です。1月1日時点で所有者として登録されている人に課され、標準税率は課税価格の1.4%であると総務省（MIC）は述べています。市町村は条例により異なる税率を定めることができます。東京23区では、東京都が直接課税し、市街化区域内では都市計画税を0.3%で加算すると東京都主税局は述べています。
この税は、市場価格や相続税路線価ではなく、国が定める評価基準に基づいて市町村が評価した価格に基づきます。土地と建物は3年ごとに評価替えが行われ、現在の基準年度は2024年度であるため、次回の評価替えは2027年度から適用されます。
日本の不動産所有者にとっての意味
請求額の計算方法
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 評価額 | 市町村が総務省の評価基準に基づいて各物件を評価します。建物は再調達価格から経年による減価を差し引いて評価されます。 |
| 2. 課税価格 | 特例措置や負担調整により、評価額が課税標準まで減額されます。 |
| 3. 税額 | 課税標準 × 1.4%（固定資産税）、さらに東京23区では × 0.3% の都市計画税。 |
出典：総務省、東京都主税局。
住宅用地の減額
住宅の下の土地は、評価額の一定割合に基づいて課税されると東京都主税局は述べています：
| 土地 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 1住宅あたり200m²まで（小規模住宅用地） | 価格の1/6 | 価格の1/3 |
| それを超える住宅用地 | 価格の1/3 | 価格の2/3 |
マンションでは、各住戸が1つの家屋として数えられます。23区では、小規模住宅用地に対する都市計画税も2026年度は半減されます。1月1日時点で家屋が建っていない土地（住宅を建築中の土地を含む）は、対象となる建て替えの場合を除き、軽減を受けられません。
負担調整
評価額が急騰することがあるため、土地の課税標準額は本来の水準に向けて段階的に引き上げられます。本来の水準を下回る住宅用地については、課税標準額は毎年、本来の課税標準額の5%ずつ上昇すると東京都は説明しています。
新築住宅
床面積の条件を満たす新築住宅は、居住用床面積120m²までについて固定資産税が3年度分（3階建て以上の耐火建築物は5年度分）半減されると東京都は説明しています。認定長期優良住宅は5年度分および7年度分となります。
納税義務者と納期限
1月1日時点で登記簿上の所有者が、たとえ1月2日に物件が売却されても、その年度分全体の納税義務を負います。年間の税額を売主と買主で按分することは、当事者間で合意される商慣習であり、法的なルールではないと東京都は説明しています。納税通知書は第1期の月に通知とともに送付され、4期に分けて納付します。23区では、これらは6月、9月、12月、2月に当たります。市区町村内の所有者の土地が30万円未満、または家屋が20万円未満の場合は課税されません。2027年度からは家屋の基準額が30万円に引き上げられると総務省は説明しています。
例示：東京の新築住宅
あくまで例示であり、東京都自身の例を用いています。 評価額4,500万円の150m²の敷地に、評価額900万円の新築木造家屋100m²がある場合、東京都の計算では、2026年度の税額は新築住宅の軽減後で土地約99,750円、家屋63,000円に、さらに土地の都市計画税22,500円と家屋の都市計画税27,000円が加わります。
FAQ
日本の固定資産税率はいくらですか？ 課税価格の標準1.4%で、自治体は条例によりこれを変更できます。 次回の評価替えはいつですか？ 2027年度です。現在の基準年度は2024年度です。 固定資産税は路線価に基づきますか？ いいえ。総務省の基準に基づき自治体が設定する評価額を使用します。
教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。
次にすべきこと
- 毎年、納税通知書の評価額を確認しましょう。4月の縦覧期間中に類似物件の評価額を閲覧できます。
- 住宅を建築、解体、または用途変更した場合は税務署に申告しましょう。土地の軽減措置はそれに依存します。
- 売買の際、その年の税をどのように分担するかを書面で合意しましょう。
- 請求書や通知を処理してくれる認証済みの物件管理者を見つけましょう: proprkey.com/en/pros?segment=operations
- 認証済みの税務アドバイザーにご自身の状況を確認してもらいましょう: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
引用
固定資産税の概要 (Overview of fixed asset tax) — 総務省 — 職員 — 日付なし — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 地方税制度｜固定資産税 (Local tax system: fixed asset tax) — 総務省 — 職員 — 日付なし — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）(Fixed asset tax and city planning tax: land and buildings) — 東京都主税局 — 職員 — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi