フィリピンの不動産を検討している外国人投資家は、1987年憲法に基づく制限に直面します。この憲法は、土地の所有をフィリピン国民およびフィリピン人が60%所有する法人にのみ認めています。コンドミニアムは、注目すべき例外となっています。このガイドでは、2026年の外国人向けコンドミニアム購入の法的枠組みを明確にし、40%の議決権上限と個別ユニット所有の違いを区別し、法人購入者向けのDTIおよびSEC登録を説明し、現在のBIR処理期間を含むすべての譲渡税および手数料を詳細に解説します。

コンドミニアム法人法：40%の議決権上限と個別ユニット所有の違い

共和国法第4726号、通称1966年コンドミニアム法は、フィリピンのすべてのコンドミニアム開発を規定しています。外国人購入者は、個別ユニットの所有と、コンドミニアム法人における議決権付き株式の所有を混同することがよくあります。第5条は、外国人に対し、フィリピン国民とまったく同様に、個別のコンドミニアムユニットを完全所有権（フィー・シンプル）で取得・保有することを明示的に許可しており、単一の外国人が複数のプロジェクトにわたって所有できるユニット数に法定上の制限はありません。この権利は法律で明確に認められています。

40%の外国人所有制限は、コンドミニアム法人にのみ適用されます。これは、プロジェクトの土地、共有エリア、およびアメニティの法的所有権を保持するマスターディードによって設立された法人です。第10条は、議決権を有する資本金の少なくとも60%をフィリピン人が所有することを義務付けており、40%を超えると、SECによる登録拒否または取消し、および場合によっては解散が発生します。

実際には、デベロッパーは、外国人の各販売前に、譲渡後の比率が40%以下に維持されることを確認する必要があります。BGC、マカティCBD、マクタンの高需要の高級タワーでは、デベロッパーは厳格な台帳を維持し、コンプライアンスを保証するために40%未満の上限を設定する場合があります。購入者は、売買契約書（Contract to Sell）に署名する前に、現在の比率の書面による確認を要求する必要があります。外国人ユニット所有者は、占有、賃貸、処分、および共有エリアの比例共有を含む完全な権利を享受します。40%上限の実際的な影響は、議決権が制限されることと、フィリピン人60%の取締役会構成要件に違反する取締役会の議席に就く資格がないことだけです。

法人の外国人購入者向けDTIおよびSEC登録

個人の外国人が40%の議決権上限以外にユニットレベルの制限に直面しない一方で、外国法人は追加の要件を満たす必要があります。フィリピンの不動産を取得したい外国法人は、まずSECから事業許可（license to do business）を取得し、DTIに社名を登録する必要があります。

このプロセスは、オンラインのBNRSポータルを介したDTI商号登録から始まり、その後、標準的な書類と入金済み資本金の証明を添えてSECに法人設立登録を行います。SECは、フィリピンの投資法への準拠を検証し、法人の主たる目的（リース、投資、または本社用途）が制限されていないことを確認します。SECの承認後、法人はBIRに納税者識別番号（TIN）を登録し、従業員を雇用する場合は関連機関に、許可証については地方政府に登録します。2026年現在、この一連の手続きには通常15〜25営業日かかります。

譲渡コストの内訳：すべての税金と手数料の説明

外国人の個人であれ、正式に登録された国内法人であれ、フィリピンのコンドミニアムユニットの所有権を譲渡すると、一連の税金と手数料が発生します。これらはすべて、売買契約書（Deed of Absolute Sale）で交渉可能です。以下の内訳は、2026年のBIR税率、LGU条例、および標準的な公証料金表を反映しており、1,000万ペソのコンドミニアムユニットを基準としています。

キャピタルゲイン税（CGT）— 6%。資本資産の処分による推定利益に課されます。税率は、売買契約書に記載された総売却価格、BIRのゾーン評価額、または評価官の公正市場価格のいずれか高い方の6%の一律税率です。法的には売り手の負担ですが、人気の市場では買い手に転嫁されることがよくあります。1,000万ペソの場合：60万ペソ。公証日から30日以内にBIRフォーム1706で申告します。

印紙税（DST）— 1.5%。税法第196条に基づき、不動産の譲渡には、売却価格または公正市場価格のいずれか高い方に対し、1,000ペソあたり15ペソ（1.5%）の印紙税が課されます。通常は交渉により分担されますが、BIRは売り手に一次的な納税義務があるとみなします。1,000万ペソの場合：15万ペソ。月末から5日以内にBIRフォーム2000-OTで申告します。

地方譲渡税 — 0.5%〜0.75%。1991年地方自治法に基づき、市または自治体によって課されます。市の場合は最大0.75%、自治体の場合は0.50%で、対価または公正市場価格のいずれか高い方に適用されます。マカティ、タギッグ（BGC）、セブ市などの主要都市はすべて0.75%を課しています。市の1,000万ペソの場合：7万5,000ペソ。自治体の場合：5万ペソ。慣例的に買い手が負担し、新しい固定資産税評価証明書（Tax Declaration）の発行の前提条件となります。

登録手数料 — 0.25%。土地登記庁（Land Registration Authority）は、中級から高級ユニットの場合、売却価格の平均約0.25%の累進手数料を請求します。これには、書類審査、売買記録、権原の注記、旧権原の取消し、および新しいコンドミニアム権原証書（CCT）の発行が含まれます。1,000万ペソの場合：約2万5,000ペソ。通常は買い手が負担します。

公証手数料。売買契約書は、BIR、登記所（Register of Deeds）、およびLGUに受理されるために、フィリピンで公証される必要があります。2026年のコンドミニアム取引では、不動産の価値、複雑さ、および署名者数に応じて、通常1万5,000ペソから6万ペソの範囲です。ほとんどの公証人は、売却価格の0.20%から0.50%を下限1万5,000ペソで請求します。当事者がこの費用を誰が負担するかを交渉します。

BIR登録許可書（CAR）の発行期間

BIRの登録許可書（CAR）とその電子版であるeCARは、譲渡プロセスにおいて最も重要な書類です。登記所は、有効なCARおよびeCARなしに、いかなる譲渡の登録や新しいCCTの発行も法律で禁止されています。

CAR申請プロセスは、CGTおよびDSTの申告と納付が完了し、売買契約書に印紙税が貼付・消印された後に始まります。購入者または権限のある代理人は、完全な書類一式（公証済みの売買契約書、所有者の原本のCCT、最新の固定資産税評価証明書、CGTおよびDSTの正式領収書、両当事者の有効な身分証明書）を、不動産の管轄権を持つ歳入地区事務所（RDO）に提出します。

2026年8月現在、歳入覚書回覧第37-2025号に基づくBIRの公表サービス基準は、単純で書類が完全に揃った取引の場合、10営業日です。タギッグ・パテロス（BGC）のRDO No. 44やマカティ市のRDO No. 50などの高稼働RDOでは、標準的なケースで現在平均12〜18営業日かかっています。複雑なシナリオ（未解除の以前の抵当権、複数の売り手、法人の取締役会決議、またはゾーン評価額の不一致）では、処理期間が30〜60営業日以上に延びる可能性があります。

CARおよびeCARが発行されると、購入者は市または自治体の評価官に新しい固定資産税評価証明書を申請し（さらに5〜10営業日）、その後、コンドミニアム法人のプロパティマネジメントオフィスで譲渡手続きを完了します。2026年の外国人購入者によるクリーンなコンドミニアム取得のエンドツーエンドの期間は、売買契約書の公証から新しいコンドミニアム権原証書の発行まで、およそ25〜45営業日です。