概要

フィリピンのコンドミニアム法、1966年の共和国法第4726号は、コンドミニアム所有権を規定しています。第5条によると、ユニットの売買には、共有部分またはそれを保有するコンドミニアム法人における所有者の持分が伴います。法人が共有部分を保有する場合、その法人の外国人所有比率を「現行法が課す制限」を超えさせる売買は無効です。ユニット所有者が共有部分を直接共有している場合、ユニットは相続による場合を除き、フィリピン国民または少なくとも60%がフィリピン人所有の会社にのみ販売できます。

資本資産として保有されるユニットが再販売される場合、売主は売却価格、ゾーナル価値、または評価人の市場価値のうち最も高い額に対して最終的な6%のキャピタルゲイン税（CGT）を支払い、さらに文書印紙税（DST）を支払うと、国税庁（BIR）は述べています。

フィリピンにおける外国人コンドミニアム購入者にとっての意味

外国人制限の仕組み

共有部分の保有方法ユニットを購入できる者
コンドミニアム法人による保有売買が法人の外国人所有比率を法定制限を超えさせない限り、誰でも
ユニット所有者による共有者としての直接保有相続による場合を除き、フィリピン国民および少なくとも60%がフィリピン人所有の会社

出典：共和国法第4726号、第5条。

外国人購入者にとっての問題は、コンドミニアム法人のうちどれだけがすでに外国人所有であるかです。売買が制限に違反する場合、双方が合意していても無効です。手付金を支払う前に、開発業者またはコンドミニアム法人に現在の外国人持分を確認してください。

購入の登記

再販売は、制限宣言に準拠している旨のプロジェクト管理団体からの証明書が添付されていない限り、登記することができないと第18条は定めている。その後、登記所は「コンドミニアム所有者用」の権利証の写しを発行する。各ユニットは不動産税について個別に評価される（第25条）。

再販売にかかる税金

資本資産として保有される不動産の売却については、BIRのForm 1706ガイドラインにより、売却価格、BIRが定めるゾーン価値、または税申告書上の市場価値のうち最も高い額に対して、最終的な6%のCGT（キャピタルゲイン税）が課される。申告書は売却から30日以内に提出・納付する。分割払い販売の場合は、最初の頭金の支払いから30日以内、およびその後の各分割金の支払いから30日以内に提出・納付する。DST（文書印紙税）もまた、対価または市場価値のいずれか高い方に基づき、BIR Form 2000-OTを使用して納付する必要がある。開発業者の販売など、事業の過程で販売される物件は資本資産ではなく、異なる規則に基づいて課税される。

例示：1,000万ペソの再販売

あくまで例示です。 ユニットを個人投資として保有する外国人所有者が、それを1,000万ペソで売却する。ゾーン価値は800万ペソ、評価市場価値は600万ペソである。CGTは1,000万ペソの6%、すなわち60万ペソであり、売却から30日以内に納付する。

よくある質問

外国人はフィリピンでコンドミニアムユニットを所有できますか？ はい、共用部分がコンドミニアム法人によって保有され、その販売により外国人の所有が法定限度内に収まる場合には可能です。 キャピタルゲイン税は常に6%ですか？ 資本資産として保有される不動産の売却については6%です。通常の事業過程における販売は異なる課税となります。 CGTはどの価値に基づきますか？ 売却価格、BIRゾーン価値、評価者の市場価値のうち最も高い額です。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • ユニットを予約する前に、マンション管理組合（コンドミニアム・コーポレーション）に現在の外国人所有割合を確認してください。
  • 登記所（Register of Deeds）で権利証（title）とマスターディード（master deed）を確認してください。
  • 売買契約書（deed of sale）で、CGT、DST、譲渡費用を誰が負担するかを合意してください。
  • 譲渡手続きは認証済みの弁護士に依頼してください: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 販売中のコンドを比較する: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用

Republic Act No. 4726（コンドミニアム法） — フィリピン上院立法参考局 — フィリピン国会 — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 キャピタル・ゲイン税申告書: ガイドラインと記入方法 — 内国歳入庁 — 職員 — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT 文書印紙税申告書/申告納付書（一時取引）: ガイドライン — 内国歳入庁 — 職員 — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf