概要

シンガポール土地管理局（SLA）によると、外国人はシンガポールで不動産を購入できますが、主に分譲マンションやアパートメントの住戸に限られます。バンガロー、セミデタッチド、テラスハウスなどの landed home（土地付き住宅）は、住宅財産法（Residential Property Act）の下で「制限付き住宅財産」に該当し、SLAの土地取引承認ユニット（LDAU）の承認が必要です。

より大きなコストは税金です。MAS、財務省、国家開発省の共同発表によると、2023年4月27日以降、外国人が住宅を購入する際には60%の追加購入者印紙税（ABSD）を支払います。IRASによると、アメリカ合衆国、アイスランド、リヒテンシュタイン、ノルウェー、スイスの国民は、それぞれの国とのシンガポールの貿易協定の下で、印紙税に関してシンガポール市民と同様に扱われます。

海外からのシンガポール購入者にとっての意味

外国人は承認なしでシンガポールの不動産を購入できますか？

SLAは、「外国人」が承認なしで購入できる不動産を列挙しています。これには以下が含まれます：

  • 分譲マンションの住戸および民間開発物件内のフラット住戸
  • 承認された分譲マンション開発内のストラタ型 landed house
  • 更新オプションを含め、最長7年間の landed home のリース
  • 工業用および商業用不動産、商業用途のショップハウス、ホテル法（Hotels Act）に基づき登録されたホテル。

SLAは外国人を、シンガポール市民、シンガポール会社、シンガポール有限責任事業組合、シンガポール団体のいずれでもない者と定義しています。したがって、永住者（PR）も本法の下では外国人に該当します。

SLAの承認が必要なもの：landed home とセントーサ・コーブ

SLAによると、外国人は空き住宅用地、テラスハウス・セミデタッチドハウス・戸建て住宅、承認されたコンドミニアム外のストラタ有地住宅（タウンハウスやクラスターハウスなど）、およびセントーサコーブの有地住宅を購入するには承認を得る必要があります。

SLAは申請を個別に審査します。明示されている要素には、少なくとも5年間のシンガポールPRとしての在留歴と、シンガポールへの「卓越した経済的貢献」が含まれます。SLAは、すべての書類が揃ってから処理に約30営業日かかると述べており、購入者は住宅を選ぶ前に原則的承認を求めることができます。

LDAUのFAQによると、承認には条件が伴います。住宅は所有者と家族の自己居住用でなければならず、賃貸はできず、法的完了から5年以内に売却することもできません。PRは一般に、グッドクラスバンガロー地区外の15,000平方フィートまでの敷地に限定されます。セントーサコーブでは、LDAUが土地面積を1,800平方メートルまでと上限を設け、自己居住も要件としています。違反した場合、最大S$200,000の罰金、最大3年の懲役、またはその両方が科される可能性があります。

セントーサコーブは、SLAが別途明示する唯一の有地住宅地です。依然としてLDAUの承認が必要ですが、SLAは外国人購入者向けに独自のカテゴリーとして扱っています。

HDBフラットとエグゼクティブコンドミニアム

HDBの適格性に関するページでは、購入者をシンガポール市民またはPRの世帯として説明しています。非居住者は、市民の世帯の一員（非居住者の配偶者など）としてのみ登場します。外国人は単独ではHDBフラットを購入できません。

新築のエグゼクティブコンドミニアム（EC）も外国人には閉ざされています。HDBによると、新築ECを申請する家族にはシンガポール市民と少なくとももう1名の市民またはPRが含まれていなければならず、共同で申請する独身者は全員が市民でなければなりません。

ECは完全民営化後にのみ外国人が購入可能となる。2026年5月8日、MNDは、同日以降に入札が締め切られるEC物件について、最低居住期間が5年から10年に延長され、15年目以降にのみ任意の買い手に販売できると発表した。民営化までは、転売は市民とPRに限定される。

2026年における外国人のABSD

以下の税率は2023年4月26日のMAS/MOF/MNDの発表によるもので、2023年4月27日以降の購入に適用される。IRASによると、ABSDは買主印紙税に加えて支払う必要がある。

買主1軒目2軒目3軒目以降
シンガポール市民0%20%30%
シンガポールPR5%30%35%
外国人60%60%60%
法人65%65%65%

どの国籍がシンガポール市民と同じABSDを支払うのか？

IRASは、シンガポールの貿易協定に基づくABSD免除の対象となる2つのグループを挙げている：

  • アイスランド、リヒテンシュタイン、ノルウェー、スイスの国民および永住者
  • アメリカ合衆国の国民。

印紙税（自由貿易協定）（ABSD免除）規則に基づき、免除額は課されるABSDとシンガポール市民が支払うABSDとの差額に等しい。したがって、米国パスポート保有者が1軒目の住宅を購入する場合、市民税率の0%を支払うことになる。米国永住権（グリーンカード）保有者は対象外である。米国の規定は国民のみに適用されるためである。

ファイナンスの基本

MASのローン・トゥ・バリュー（LTV）上限はすべての個人借り手に適用され、その説明資料では外国人に対して異なる上限を設定していない。最初の住宅ローンの場合、上限は75%で、最低5%の現金頭金が必要である。返済期間が30年を超える場合、またはローンが65歳を超えて続く場合、上限は55%に下がり、10%の現金が必要となる。2件目のローンの場合、上限は45%または25%で、少なくとも25%を現金で支払う必要がある。

MASは総債務返済比率（TDSR）の下で、総債務返済額を月間総所得の55%に上限設定している。ローン期間は、民間物件の場合35年に上限設定されている。

計算例（あくまで例示）

S$200万のコンドミニアム物件を想定し、すべての買い手が初めての住宅を購入し、初回ローンを組む場合：

  • 外国人買い手はABSD（追加印紙税）としてS$120万（60%）を支払う。
  • シンガポール永住者（PR）はS$100,000（5%）を支払う。
  • 米国国民はABSDを支払わず、市民と同じ扱いとなる。

いずれの場合も最大ローン額はS$150万（75%）で、S$50万の頭金のうち少なくともS$100,000は現金で支払う必要がある。外国人買い手の場合、ABSDだけでも頭金の2倍以上となる。これらの数字には買い手印紙税（BSD）および法律費用は含まれていない。

よくある質問

外国人がシンガポールで landed house（土地付き住宅）を購入できますか？ SLA（シンガポール土地管理局）の承認がある場合に限り可能です。SLAは、PRとして少なくとも5年の居住歴や経済的貢献などの要素を考慮し、承認された住宅は所有者居住用でなければなりません。

外国人がエグゼクティブ・コンドミニアムを購入できますか？ 新築物件や完全民営化前の物件は購入できません。2026年5月8日以降に入札されるEC用地については、その時点が15年に移行するとMND（国家開発省）は述べています。

米国人はシンガポールで60%のABSDを支払いますか？ いいえ。IRAS（シンガポール内国歳入庁）によると、米国国民は米国・シンガポール自由貿易協定の下でシンガポール市民と同じ印紙税の扱いを受けるとしています。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家に確認してください。

次にすべきこと

  • まずご自身のステータスを確認してください。外国人、PR、またはFTA加盟国国民のいずれに該当するかを確認し、オプション・トゥ・パーチェスに署名する前にIRASのウェブサイトで最新のABSD表を確認してください。
  • ランド付き住宅やセントーサ・コーブを検討している場合は、契約前にSLAのLDAUへ原則承認（in-principle approval）を申請し、少なくとも30営業日を見込んでください。
  • ABSD、買主印紙税、頭金を含む全現金支出を試算したうえで、コンドミニアムの物件情報をご覧ください: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 外国人が承認なしで購入できる新規民間分譲物件を比較してください: https://proprkey.com/en/new-developments
  • 免除申請やローンの適格性について、不動産取引弁護士または住宅ローンアドバイザーにご相談ください: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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