概要

シンガポールのコンドミニアムでユニットを購入すると、その物件の共有財産を運営する団体である管理法人（MCST、 strata title）の構成員になります。建築建設庁（BCA）によると、あなたのユニットのシェアバリューによって、MCSTの管理基金および修繕積立基金への拠出額と、総会での議決権の重みが決まります。BCAは、エレベーターなどの必須施設の更新には現在、特別決議、すなわち有効投票のシェアバリューの75%が必要だとしています。 2026年10月1日以降、MCSTは、所有者が予算でその支出を承認した場合、管理基金から社会活動や法律サービスの費用を支払うこともできるようになります。別途、BCAは必須施設のための最低修繕積立金と、必須施設の更新について75%ではなく単純過半数を提案しています。

シンガポールのコンドミニアム所有者と購入者にとっての意味

シェアバリューが請求額と議決権を決める

MCSTは、開発物件の strata title 計画が主任測量官に提出された時点で設立され、法律上 subsidiary proprietor と呼ばれるすべての所有者が自動的にその構成員となります。BCAのガイドによると、各ユニットのシェアバリューが、共有財産の費用への所有者の拠出額、議決権、および共有財産の持分を決定します。 資金は2つの基金に入ります。管理基金は、共用エリアの光熱費、保険、修繕および維持管理などの日常的な運営費を賄います。修繕積立基金は、再塗装、主要設備の更新、周期的な維持管理などの長期的な作業の費用を支払います。拠出率は総会で設定され、基金が不足した場合には所有者が特別賦課金に投票することができます。BCAは、支払いの遅延には利息が課され、未払いの拠出金は債務として、またはユニットの強制売却を通じて回収できると注記しています。

誰が何を決めるのか

決議必要な票数例
普通決議単純過半数年間予算の承認、管理代理人の任命
特別決議有効投票の持分価値の75%共用部分を改善するための施設の設置、交換、追加（エレベーターの更新など）、管理規約の制定・改正、区分所有者への共用部分の1年から3年の専用使用権の付与
90%決議有効投票の持分価値の90%区分所有者への共用部分の3年超の専用使用権の付与

出典：Building (Strata Management) Act 2004、BCA。

総会、管理委員会、管理代理人

本法に基づき、開発業者は、MCSTの当初期間が終了してから遅くとも1か月以内に第1回年次総会（AGM）を開催しなければならない。この期間は、設立から12か月間、またはそれより早い場合は第1回AGMまで続く。全区画の少なくとも10%の所有者が書面で請求した場合、開発業者は、その請求から8週間以内に開催しなければならない（その方が早い場合）。その後は、各暦年にAGMを開催しなければならず、前回から15か月を超えてはならない。総会の通知は、少なくとも14日前に送達しなければならない。普通決議には、動議の通知後15日目以降に開催された会議が必要であり、特別決議または90%決議には22日目以降が必要である。総持分価値の少なくとも20%、または全所有者の少なくとも25%を保有する所有者は、臨時総会を請求することができ、これは可能な限り速やかに、かつ評議会の秘書が請求書を受領してから遅くとも6週間以内に開催しなければならない。 AGMで選出された評議会は、会議の合間に、しばしば管理代理人を通じて団地を運営する。本法に基づき、管理代理人は普通決議によって任命され、任命後3回目のAGMの終了、合意された任期の終了、またはその解任のいずれか早い時点まで在任する。その報酬は総会で、または所有者がそれを授権した場合は評議会によって定められる。各年次AGMの議題には、管理代理人を解任するか、次の会計年度に向けて継続するかの動議を含めなければならない。管理代理人は、評議会選挙での投票に影響を与えようとしたり、候補者のために選挙運動をしたりしてはならず、代理人が投じる委任投票は、それが代理人に利益をもたらす場合には無効である。

2026年10月1日に変更された点

2004年建築物（区分所有管理）法の改正により、BCAの以前のガイドにおけるBuilding Maintenance and Strata Management Actにおいて、MCSTは現在、全所有者および占有者に利益をもたらす社会的、文化的、教育的、スポーツまたは類似の活動に管理基金の資金を支出できるほか、法的サービスにも支出できると、BCAは2026年7月1日付のMCST向け回覧で述べた。費用は、年次総会（AGM）で普通決議により承認された年間予算に含まれていなければならない。これらの項目に関する緊急または予期せぬ支出には、臨時総会（EGM）で普通決議により承認された補正予算が必要である。

BCAが提案した内容

BCAは2026年3月9日から4月8日まで、同法の見直しについて意見募集を行った。その提案には以下が含まれる：

  • 必須施設のための最低積立金を、予算化された積立金の割合として、または固定の目的別確保額として設定し、エレベーターを最優先とする；
  • MCSTの会計、基金残高、エレベーター記録をBCAに年次報告し、基金残高とエレベーターの年齢を公開する；
  • 必須施設のアップグレードについて、特別決議ではなく普通決議とする；
  • 代理出席（プロキシ）に総区画数の2％という世帯上限を設け、評議会メンバーに必須研修を課す；
  • 主要なMCST義務違反に対する上限罰則を引き上げ、2005年以来変わっていない上限S$3,000からS$5,000を検討する；
  • 開発業者が維持基金を設立し維持費を支払うための30日間の期限を、仮入居許可証（TOP）から起算する。

これらは提案である。同法またはその規則が改正された場合にのみ効力を生じる。

購入前に、MCSTを確認すること

購入を検討している人は、MCSTの記録を閲覧する申請ができると、BCAの記録ガイドには書かれている。最新のAGM議事録、年間予算、監査済み会計、および管理規約（by-laws）を売主またはあなたの弁護士に求めてください。エレベーターの近代化や再塗装など、計画されている大規模工事がないか確認し、それらを修繕積立金（sinking fund）が賄っているのか、それとも特別賦課金（special levy）が必要になりそうかを確認してください。管理規約は多くの場合、ペット、駐車、ごみ処理、静穏時間に関する規則を定めており、所有者はMCSTの許可なく共用部分を変更することはできません。

漏水およびその他の紛争

BCAのガイダンスによれば、ユニットの天井の湿気や水の浸透は、証拠が別段を示さない限り、上のユニットに起因すると推定されます。両所有者は共同で調査することが求められ、いずれも未解決の紛争をStrata Titles Board（STB）に持ち込むことができます。STBはまた、管理規約、総会、決議、および共用部分の変更に関する紛争も審理します。その決定は最終であり、法律上の問題についてのみ高等法院への上訴が可能です。騒音や妨害をめぐる隣人間の紛争は、Community Mediation CentreまたはCommunity Disputes Resolution Tribunalに持ち込むことができます。

よくある質問

維持費の金額は誰が決めるのですか？ 所有者が総会で決定し、各ユニットはその持分価値に比例して支払います。特別賦課金にも投票が必要です。 法律はエレベーターに最低限の修繕積立金を義務付けていますか？ BCAは必須施設について、まずエレベーターから始める案を提案しています。これは法律が改正されて初めて適用されます。 教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。有資格の専門家に確認してください。

次にすべきこと

  • 転売コンドミニアムの購入を決める前に、MCSTの最新のAGM議事録、予算、会計報告、およびシンキングファンド残高を入手してください。
  • 購入するユニットのシェアバリューを確認してください。それが管理費の分担額と議決権の重みを決めます。
  • AGMの通知が届いたら、予算と主要工事に関する議案を読み、投票するか代理人を任命してください。
  • 検証済みの物件情報を見る: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 検証済みの不動産管理会社を探す: proprkey.com/en/pros?segment=operations
  • オプションを行使する前に、検証済みの不動産取引弁護士にMCSTの書類をレビューしてもらってください: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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