概要

シンガポールの古いコンドミニアムの所有者は、物件を一括売却する際の支援要件が緩和されることになる。エドウィン・トン法務大臣は2026年9月8日、国会で土地権原（区分所有）（改正）法案2026の第二読会を動議した。法務省（MinLaw）によると、この法案は築40年から59年の開発物件について一括売却の同意基準を80%から70%に、築60年以上の物件については65%に引き下げる。基準は築10年未満の開発物件では90%、築10年から39年の物件では80%のままとなる。

新規則はまだ施行されていない。大臣が官報で告示する日に施行され、法務省は施行日について「準備が整い次第、発表する」と述べている。同じ法律により、売却の開始は難しくなり、署名を集める期間も短縮される。

シンガポールのコンドミニアム所有者にとっての意味

2026年の一括売却ルールで変わること

ルール現行施行後
同意、築10年未満90%90%
同意、築10年から39年80%80%
同意、築40年から59年80%70%
同意、築60年以上80%65%
一括売却委員会（CSC）を設置する会議の招集に必要な支持持分価値の20%または戸数の25%持分価値または戸数の35%
署名を集める期間（最初から起算）12か月6か月
失敗後の制限期間2年3年
反対者への裁判所命令による追加支払いの上限ユニット売却代金の0.25%0.5%、またはそれより高い場合は2,000シンガポールドル

出典：法務省発表（2026年8月4日）および第二読会演説（2026年9月8日）。

法務省は、現行の基準は1999年にさかのぼると述べた。

新たな区分に該当する物件数

非ランド付き民間住宅の約20戸に1戸が現在少なくとも築40年である。約250の開発で約2万戸に上ると、トン氏は国会で述べた。

この法案はまた、区分所有権が設定されていない民間住宅開発（居住者がリースを保有するが土地を所有しないもの）についても、同じ築年数基準の下で一括売却を可能にすると、同氏は述べた。

なぜ今、基準が引き下げられるのか

古い建物は維持費がかさむ。エドウィン・トン法務大臣は国会で、エレベーターの近代化は1基あたり12万シンガポールドルから始まり、完全な交換には20万から30万シンガポールドルかかると述べ、また開発が古くなるにつれて維持費と修繕積立金の拠出が最大50%上昇する可能性があると述べた。「築10年の開発と築44年の開発が同じ基準に直面し続けるのは正しいことではあり得ない」と同氏は述べた。

開発業者は大規模用地でより多くの時間を得る。彼らは住宅用地に対して40%の追加購入者印紙税（ABSD）を支払い、35パーセントポイントは前払いで免除され、設定された期限を逃した場合には利息付きで回収される。財務省と国家開発省は、2026年7月29日以降に購入され、既存の住宅戸数の少なくとも1.5倍を生み出す一括売却用地について、これらの期限を延長した。700戸から1,399戸のプロジェクトは、全戸を完成・販売するために現在6年（従来は5.5年）となる。1,400戸以上のプロジェクトは7年で、6年目の終わりまでに少なくとも半数を販売しなければならない。

基準の引き下げで変わらないこと

署名しない所有者は保護措置を保持する。区分所有権審判所または高等法院が売却を承認し、それが善意で行われたと確信しなければならず、反対者が経済的損失を被る場合、またはユニットの抵当権を償還できない場合には、売却を進めることはできないと、国家開発省は述べた。

低い閾値それ自体は、開発が売却されることを意味するものではない。売却には依然として買い手と上記の承認が必要である。

図解：築45年の300戸の団地

あくまで図解であり、すべての住戸が同じ持分価値と区分所有面積を持つと仮定している。 現行ルールでは、売却には240人の所有者（80%）が必要である。施行後は210人（70%）で足りる。CSCを設立するための総会招集には105人の所有者（35%）が必要となり、現在の持分価値20%基準では60人である。売却代金の持分がS$180万である反対者の場合、裁判所が上乗せできる上限はS$4,500からS$9,000に引き上げられる。

経過措置

ほとんどの変更は、施行日までに集合売却契約に署名した所有者がいない場合に適用される。築40年以上の開発で署名が始まっている場合、所有者は投票して契約を終了し、新ルールの下で再開することができ、施行日から7か月以内に閾値に達する必要があるとMinLawは述べた。

よくある質問

新しいen blocの閾値はいつ発効するのか？ 官報で通知される日である。MinLawはまだ発表していない。

売却を望まない所有者は依然として反対できるのか？ できる。反対者はStrata Titles Board、次いで高等法院で意見を述べることができ、経済的損失を被る場合には売却を進めることはできない。

教育目的のみ — 税務、法律、投資の助言ではない。資格を持つ専門家に確認すること。

次にすべきこと

  • 各ブロックのTOP（仮使用許可）と法定完了証明書（CSC）の日付を管理組合に確認し、どちらの基準が適用されるかを把握しましょう。
  • CSCが形成されつつある場合は、署名する前に保留価格と按分方法を確認してください。6か月の期間では、後で使える時間が少なくなります。
  • 古い団地を購入しますか？可能な一括売却プレミアムではなく、状態、残存リース期間、賃料に基づいて評価しましょう：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 古い中古住宅と現在の新規分譲を比較しましょう：https://proprkey.com/en/new-developments
  • 一括売却契約に署名する前に、認証された不動産取引弁護士または鑑定士に相談してください：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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