概要

2024年11月に公開された政府の解説によると、1967年以来、シンガポールの民間住宅用地のすべての敷地は99年以下のリースで販売されており、HDBフラットも99年のリースで販売されています。法務省は2019年に、政府土地販売（GLS）プログラムの下で販売される土地のリースは「99年を超えない」と述べました。フリーホールドの住宅も依然として取引されていますが、国からの新規住宅用地にはリースが付きます。

リースが終了すると、土地は国に返還されます。シンガポール土地管理局（SLA）は「一般に、政府の政策はリースを更新せずに満了させることです」と述べています。更新は、しばしばリース・トップアップと呼ばれ、政府の裁量に委ねられています。SLAは住宅再開発の場合を除き、リースの半分が経過した後にのみ申請を検討し、所有者は主任鑑定官の助言に基づく地代（ランド・プレミアム）を支払います。法務省は2017年に、SLAが2008年以降に7つの住宅開発のリースを更新したと述べ、そのすべては再開発を可能にするためのものでした。

シンガポールの購入者と所有者にとっての意味

フリーホールドとリースホールドの比較

フリーホールド民間リースホールド
権原の期間リース期間なし固定期間。1967年以降に販売された住宅用地は最大99年
期間終了時該当なし土地は国に返還される
更新不要政府の裁量による。通常はリースの半分が経過する前には行われない
更新の費用該当なし主任鑑定官の助言に基づく地代（ランド・プレミアム）。建物プレミアムは免除

出典：SLA、Lease Policy（2025年6月27日更新）。Government of Singapore、A home for everyone（2024年11月21日）。法務省、2017年5月8日および2019年4月1日の書面回答。

リース更新：SLAが認めるもの

SLAのリース方針は以下の条件を定めています：

  • 申請はリース期間の半分が経過した後でなければ検討されませんが、SLAは住宅再開発のための早期申請も検討します。
  • 更新は元の保有期間まで、または都市再開発庁の計画意図に沿った保有期間のいずれか短い方まで行われます。
  • 住宅用地の場合、土地のより集中的な利用につながる場合には更新が認められることがあります。
  • 借地人は主席鑑定官が助言する地代を支払います。SLAは、借地人が建物の維持管理や改修を躊躇しないよう、建物プレミアムを免除しています。
  • 政府は貸主として、更新を認めるかどうかを決定する裁量権を留保しています。

法務省は2017年に、2008年以降の住宅更新7件すべてが再開発と集約化を可能にするために99年に延長され、プレミアムは前払いで、「更新時点の市場価値」に基づいて評価されると述べました。両方の記述は、更新を既存の建物のリースをそのまま延長することではなく、土地をより集中的に再開発することに結びつけています。

HDBフラット

HDBフラットは「所有者とその子供たちのニーズに応えるため」に99年のリースで販売されています、と2024年11月の解説は述べています。選定された地区で約70年経過したフラットについては、政府は任意早期再開発スキーム（VERS）を計画しています：所有者が支持を投票すれば、政府はその地区のすべてのフラットを買い戻します。

残存リース、CPF、ローン

残存リースは、購入がどのように資金調達されるかにも影響します。2019年以降、利用できるCPF貯蓄の額とHDBローンの規模は、残存リースが最年少の購入者を少なくとも95歳までどの程度カバーするかによって決まると、同じ解説記事は述べています。購入者に対し、自分と配偶者を少なくともその年齢までカバーするのに十分なリースを持つフラットを選ぶよう促しています。

FAQ

99年のリースは延長できますか？ 政府の裁量によってのみ可能です。SLAは、リースの半分が経過した後の更新、または住宅再開発の場合はそれより早い更新を検討し、地代（ランドプレミアム）の支払いが必要です。

リースが終了すると住宅はどうなりますか？ SLAによると、土地とその上の建物は国に復帰し、政府の一般方針はリースを更新せずに満了させることです。

政府は今でも自由保有（フリーホールド）の住宅用地を販売していますか？ 法務省によると、GLS用地のリースは99年を超えず、各用地の販売開始前に設定されます。

教育目的のみ — 法律または投資の助言ではありません。購入前に、物件の権原書類でテニュアとリース開始日を確認してください。

次にすべきこと

  • オファーを出す前に、保有形態とリース開始日を確認してください。
  • 最も若い買い手が95歳になる時点で、リースが何年残るかを計算してください。
  • リースホールドの住宅では、トップアップを当てにしないでください。更新は裁量的であり、市場価格で算定されます。
  • 古いリースホールド団地の所有者の皆様: Singapore en bloc rules 2026
  • 残存リースがCPF利用をどう制限するかをご覧ください: Using CPF to buy a home in Singapore in 2026
  • 認証済みの法律専門家を探す: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
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