概要

シンガポールのHDBフラット所有者は、フラットの最低居住期間（MOP）が終了した後にのみ、民間住宅用不動産を購入できる。標準フラットは5年、PlusフラットとPrimeフラットは10年と、住宅開発庁（HDB）は述べている。その後、どちらを先に契約するかによって、追加購入者印税（ABSD）が課されるかどうかが決まる。

他の住宅を所有していないシンガポール市民は、HDBフラット売却のための購入オプションが先に行使されれば、民間コンドミニアムにABSDを支払わないと、シンガポール内国歳入庁（IRAS）は述べている。民間住宅を先に購入した場合、市民の夫婦はその物件に20%のABSDを支払い、IRASの免除規則の下で、フラットを6か月以内に売却した場合にのみその金額が返還される。

これがシンガポールのHDBアップグレーダーにとって意味すること

まず、MOP

HDBは、フラットの占有を開始した日から、民間住宅のオプションを行使した日または売買契約書に署名した日のいずれか早い日までをMOPとして数える。たとえそれがまだ建設中であっても同様である。フラット全体が賃貸に出されている期間、またはリースが違反されている期間は、この計算から除外される。MOPが終了するまで、信託で保有することや受益者となることを含め、民間不動産を所有することはできないとHDBは述べている。

MOP終了後、少なくとも1人のシンガポール市民の所有者がいる世帯は、民間不動産を購入する際にフラットを保持することができる。すべての所有者が永住者である場合、シンガポールの民間住宅のオプションを行使する前にHDBに通知し、取得から6か月以内にフラットを売却しなければならない。

ルート1：先にフラットを売却する

HDBは、売り手の売却意向書（Intent to Sell）が、購入オプションを付与する前に少なくとも7日間有効であることを求めています。印紙税については、IRASは、売却がまだ完了していなくても、オプションまたは売買契約が締結された時点で物件が売却されたものとして扱います。

難しいのはその間の空白期間です。シンガポールで完成済み物件の購入を約束している場合、買い手が同意すれば、HDBは転売完了後最大3か月間そのフラットに住み続けることを認めることがあります。それ以上の延長はありません。HDBによると、売却が完了すると、使用したCPF貯蓄は利息とともにCPF普通口座に戻ります。

ルート2：先に購入し、その後ABSDを還付請求する

2023年4月27日以降、ABSDはシンガポール国民の2軒目の住宅で20%、3軒目以降で30%、永住権保持者は5%、30%、35%となっていると、財務省（MOF）とIRASは述べています。印紙税は署名から14日以内に納付する必要があり、納付が遅れると最大で税額の4倍の罰金が科される可能性があるとIRASは述べています。

IRASが夫婦に対してABSDを免除するのは、すべての条件が満たされた場合のみです：

  • 少なくとも一方の配偶者がシンガポール国民であり、2軒目の住宅が両名義のみで購入されること
  • 購入時点でどちらの配偶者も1軒を超える住宅用物件を所有していなかったこと
  • 完成済み物件の場合は購入日から6か月以内に、建設中の物件の場合は仮入居許可（TOP）または法定完成証明書（CSC）のいずれか早い方から6か月以内に、1軒目の住宅が売却されること
  • 夫婦が婚姻関係を継続し、1軒目が売却される時点で2軒目の住宅の所有権が変更されておらず、その間に他の住宅用物件を購入しないこと。

IRASは、市場の状況や個人的な事情を理由に6か月の期限を延長することはないと述べています。2023年7月2日以降に提出された購入については、最初の住居の売却が印紙税の押印を受けてから6週間以内にABSDが自動的に還付されます。

ローン

シンガポール金融管理局（MAS）は、借り手がすでに保有する住宅ローンの数に応じて、融資価値比率（LTV）の上限を設定しています。既存のローンがゼロの場合、銀行は価格の最大75%まで融資でき、少なくとも5%は現金で支払う必要があります。1件ある場合は上限が45%となり、少なくとも25%は現金で支払います。民間不動産のローンが30年を超える場合、または借り手の65歳の誕生日を超えて続く場合、この2つの上限はそれぞれ55%と25%に引き下げられます。

総債務返済比率（TDSR）の下では、すべての債務の返済額は総月収の55%が上限となり、MASによれば、銀行は住宅ローンを少なくとも4%の金利でストレステストする必要があります。アップグレーダーについては、MASは、借り手が定められた期間内にHDBフラットを売却する旨の約束書にHDBと署名し、その意思を宣言している場合、売却を承認するHDBの書簡を保有している場合、またはそのローンを完済している場合、銀行がHDBフラットの返済額を除外することを認めています。

例：180万シンガポールドルのリセールコンドミニアム

あくまで例示です。 MOPを満たし、HDBフラットのみを所有し、65歳より前に終了する25年の銀行ローンを利用する、シンガポール国民の夫婦を対象としたProprKeyの計算。

  • バイヤーズ・スタンプ・デューティ（BSD）はどちらのルートでもS$59,600です。これは2023年2月15日以降の購入に適用されるMOFの税率によるもので、最初のS$180,000に対する1%から、S$1.5百万を超える部分に対する5%へと引き上げられます。
  • 先に売却する場合：フラットの買い手がカップルが購入する前にオプションを行使していれば、ABSDはかかりません。
  • 先に購入する場合：S$360,000のABSDが14日以内に納付期限となり、購入日から6か月以内にフラットを売却すれば返還されます。
  • 住宅ローンの残高がなければ、銀行は最大S$1.35百万まで融資でき、少なくともS$90,000は現金で支払う必要があります。残高がある場合、上限はS$810,000で、少なくともS$450,000は現金でなければなりません。

教育目的のみ — 税務、法律、投資のアドバイスではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • プライベート住宅の内覧を始める前に、HDBでMOPの終了日を確認してください。
  • 銀行に原則承認（in-principle approval）を依頼し、借り入れ時にフラットのローンがまだ残っている場合、そのローンをどのように扱うかを確認してください。
  • 先に購入する場合は、免除の期限を手帳に書き留め、オプションがその十分前に行使されるよう早めにフラットを売りに出してください。
  • 先に売却し、完成物件の購入を契約済みの場合は、買い手と最大3か月の一時滞在について合意してください。
  • 販売中のプライベート住宅と新規発売物件を比較してください。新規発売物件では6か月はTOPまたはCSCから起算されます：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy および https://proprkey.com/en/new-developments
  • 認証済みのモーゲージアドバイザーまたは不動産取引弁護士にスケジュールの確認を依頼してください：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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