概要

2026年にシンガポールで住宅を購入する際に借り入れできる金額は、4つのルールによって決まります。総債務返済比率（TDSR）の上限が月間総所得の55%、HDBフラットおよびエグゼクティブコンドミニアム（EC）については住宅ローン返済比率（MSR）が30%、初回住宅ローンの融資価値比率（LTV）上限が75%、そしてストレステスト金利が年4%以上であることです。これはシンガポール金融管理局（MAS）およびHDBによるものです。

直近の変更は2024年8月20日に行われ、HDB住宅ローンのLTV上限が80%から75%に引き下げられました。これは国家開発省（MND）によるものです。これによりHDBローンは銀行ローンと足並みが揃い、銀行ローンは75%のままでした。

HDBローンの場合、HDBは年3.0%の金利フロアを用いて適格融資額を算出します。これはHDBの「Credit to finance a flat purchase」ページに記載されています。実際のHDBローン金利は年2.6%であると、CPF Boardが2026年6月12日に発表しました。

シンガポールの購入者にとっての意味

2026年にシンガポールで住宅を購入する際にいくら借りられるか？

あなたのローンは3つの数値のうち最も低いものになります。すなわち、ストレステスト金利においてTDSR（またはMSR）が許容する額、価格または評価額に対してLTV上限が許容する額、そして保有期間のルールが許容する額です。

ルール銀行ローンHDBローン出典
TDSR上限総月収の55%該当なしMAS; HDB
MSR上限（HDBフラット、デベロッパーから購入するEC）総月収の30%総月収の30%MAS; HDB
ストレステスト金利年4%または「その後」金利のいずれか高い方年3.0%またはHDBローン金利のいずれか高い方MAS; HDB
LTV、最初の住宅ローン75%（または55%）75%MAS; HDB
最低現金頭金5%（LTV55%の場合は10%）CPF OAとローンで全支払いを賄える場合はなしMAS; HDB
最長返済期間30年（HDBフラット）、35年（民間）25年、65から平均年齢を引いた年数、残存リースから20年を引いた年数のうち最短MAS; HDB

TDSRとは何か、どのように計算されるのか？

MASはTDSRを、総月次債務義務を総月収で割ったものと定義している。借り手のTDSRが55%を超える場合、ローン額を減らさなければならないとMASは述べた。

融資機関は、住宅用不動産については4%の下限または「その後」金利のいずれか高い方で、非住宅用不動産については5%で、不動産ローンの分割返済額を計算しなければならないとMASのTDSRページは述べている。また、ボーナス、手数料、手当などの変動所得や賃貸収入には少なくとも30%のヘアカットを適用しなければならない。

2022年9月29日の共同発表で、MAS、MND、HDBは、MASがTDSRとMSRに用いる中期金利の下限を0.5パーセントポイント引き上げると述べた。同じ発表で、HDBの3%下限が導入され、HDBローンのLTVが85%から80%に引き下げられた。

MSRとは何か、誰に適用されるのか？

MSRは、HDBフラットまたはECの月次ローン返済額を総月収の30%に上限設定するとMASは述べている。HDBは、フラットのローンがHDBからであれ銀行からであれ、30%の上限が適用されると述べた。HDBフラット向けの銀行ローンは、55%のTDSRも満たさなければならない。

LTV、保有期間、現金規則の相互作用

MASのLTV表は、2018年7月6日以降に付与される購入権（オプション・トゥ・パーチェス）について、個人借り手に以下の上限を定めています：

未返済の住宅ローンLTV上限最低現金頭金
なし75%または55%5%または10%
1件45%または25%25%
2件以上35%または15%25%

MASによると、保有期間が30年（HDBフラットの場合は25年）を超える場合、または65歳を超えて続く場合には、低い方の上限が適用されます。企業その他の非個人への融資はLTV15%が上限です。

新築HDBフラットの場合、頭金はHDBのAgreement for Leaseページで定められています。LTV上限75%のHDBローンでは、Agreement for Leaseへの署名時に頭金10%をCPF OAの貯蓄、現金、またはその両方から支払い、残額は鍵の引き渡し時に支払います。銀行ローンの場合、頭金は20%です（少なくとも5%は現金、残りは現金および/またはCPF OAから）。

計算例（あくまで例示）

夫婦でともに35歳、合計の固定給与が月額S$12,000で、車のローン、カード残高、その他の借金がないと仮定します。すべての数値は、上記の公式の比率と下限を用いたProprKeyの計算によるもので、標準的な元利均等返済に基づきます。

プライベートコンドミニアム、銀行ローン、30年。 TDSRにより月額S$6,600（55%）が認められます。30年間で4%のストレステストを行うと、約S$138万のローンが可能です。LTV75%では、対応する価格は約S$184万で、頭金は約S$461,000、うち少なくとも約S$92,000は現金でなければなりません。

HDB中古フラット、銀行ローン、25年。 MSRにより月額S$3,600（30%）が認められます。保有期間25年であればLTV75%が維持されます。4%では、ローンは約S$682,000となり、フラット価格または評価額約S$909,000に対応します。

HDB中古フラット、HDBローン、25年。 HDBの3%フロアにおける同じS$3,600は約S$759,000を支え、約S$1.01百万に相当します。2.6%での実際の分割払いは月約S$3,444となり、上限を下回ります。ローンでカバーされない残りの約S$253,000は、CPF OA、現金、またはその両方から充当できます。

そこから3つのポイントが導かれます。上限を決めるのは今日の金利ではなくストレステストであるため、市場金利が下がっても限度額は上がりません。HDBフラットではTDSRではなくMSRが拘束します。既存の債務やボーナス収入は数値を引き下げます。どちらもTDSRに対してカウントされ、ボーナスには30%のヘアカットが適用されるためです。

FAQ

HDBローンのLTVは最近変更されましたか？ はい。MNDによると、2024年8月20日以降に受領した中古申請および2024年10月の抽選以降のBTO申請について、80%から75%に引き下げられました。

HDBローンに現金は必要ですか？ HDBによると、CPF OAの貯蓄と住宅ローンで全支払いをカバーできる場合、最低現金支払いはありません。銀行ローンでは少なくとも5%を現金で支払う必要があります。

銀行は私のローンを審査する際にどの金利を使いますか？ MASは、住宅ローンについて年4%または「thereafter」金利のいずれか高い方を要求しています。

教育目的のみ — 税務、法律、投資の助言ではありません。資格を持つ専門家に確認してください。

次にすべきこと

  • 住宅探しの前にHDBフラット適格性（HFE）レターを申請してください。HDBによると、このレターにはあなたが対象となる可能性のある住宅ローンが記載されています。
  • 毎月の債務をすべてリストアップし、固定給与とボーナスを分けて把握したうえで、TDSRとMSRを4%（HDBローンの場合は3%）で再計算してください。
  • 銀行ローンの最低頭金5%分の現金に加え、中古フラットの評価額ギャップ分の現金も確保しておいてください。
  • 認証済みのProsを通じて、住宅ローンアドバイザーまたは弁護士に相談してください: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 掲載物件（https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy）および新規発売物件（https://proprkey.com/en/new-developments）の価格を、ご自身の上限額と比較してください。

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