概要

シンガポールの宅地に所有者が何を建てられるかは、都市再開発庁（URA）によって定められています。URAの宅地住宅地区計画は、各区画で許可される住宅タイプを示しており、URAのエンベロープ規制ガイドラインでは、指定された2階建て地区では全体の高さを12m、3階建て地区では15.5mに制限しています（URA、2026年6月7日更新）。さらに、最小敷地面積、セットバック、そしてバンガローについては建蔽率の制限が適用されます。

すべての工事にURAの計画許可が必要なわけではありません。部屋の拡張や、既存の形状のまま屋根を建て替えることは不要ですが、開放バルコニーの閉鎖、土工事、敷地の分割には必要です。既存の床面積の半分を超える増築は、建て替えとして扱われます。

これがシンガポールの宅地住宅の所有者と購入者にとって意味すること

まず宅地住宅地区計画を確認する

URAの宅地住宅地区計画図は、各区画で保全される住宅タイプを示しており、1つの敷地に収容できる住宅の数は、各タイプの最小敷地面積と間口によって決まります。住宅は、2階建てまたは3階建ての高さ規制、あるいはマスタープランの指定宅地住宅計画における階高の「いずれか低い方」を超えてはならない、とURAは述べています。より高い建て替えを前提に敷地の代金を支払う前に、指定を確認してください。

建築エンベロープ

URAのエンベロープガイドラインでは、以下が認められています：

  • 2階建てまたは3階建てのエンベロープ内の付随的空間としての屋根裏
  • エンベロープの頂部から少なくとも3m下の屋上テラス。頂部から3m未満の屋根は、メンテナンス時を除いて閉鎖された平らな鉄筋コンクリート屋根でなければならない
  • 従来の典型的な床板の50%という制限なしのメザニン階
  • セットバックを条件とする地下室。低地エリアでは、最低プラットフォームレベルより下の内部空間は、追加の階ではなく地下室階として数えられる

より厳しい技術的高さ制限が優先され、保存規制や都市デザイン規制も適用される場合があります。

敷地面積、建蔽率、セットバック

住宅タイプ最小敷地面積最小間口建蔽率（建物／全体）セットバック
独立住宅（バンガロー）400平方メートル10m40% / 50%前面 7.5m、側面 2m、背面 2m
グッドクラス・バンガロー1,400平方メートル18.5m、奥行き30m35% / 45%前面 7.5m、側面 3m、背面 3m
セミデタッチドおよび角地テラス200平方メートル8m規制なし前面 7.5m、側面 2m、背面 2m
中間テラス150平方メートル6m規制なし前面 7.5m、背面 2m

出典：URA、Prevailing Planning Controls for Landed Housing（2026年6月12日更新）。前面セットバックはカテゴリー3～5の道路に適用されます。テラスの数値はURAのTerrace-Iタイプによるものです。

バンガローに対する2段階の建蔽率制限は、2025年3月1日以降に提出される申請に適用されます。低い方の数値は建物自体の上限で、外壁面までを測定し、バルコニーや屋上テラスを含みます。高い方の数値は、屋根の軒やその他の日除けを含むすべての構造物を対象とします。

イメージ図のみ。ProprKeyがURAの制限を用いて算出。 400平方メートルのバンガロー敷地では、建物は最大160平方メートル、すべての構造物を合わせて最大200平方メートルまで可能です。

URAの許可が必要なもの

URAによると、以下には計画許可は不要です：

  • 住宅が居住用のままである場合、部屋の拡張または移設
  • すでに屋根付きとして承認されたバルコニーを、ガラスパネルや窓で囲うこと
  • 床面積が増えず、セットバックが減少せず、窓の位置が変わらない場合、窓やドアの交換
  • 高さを上げずに既存の形状で屋根を建て替えること
  • 高さ1.8mまでの境界壁、門、フェンスの設置

開いたバルコニーの閉鎖、切土または盛土、新しいパビリオンの建設、および1つの敷地物件を複数に再開発するには許可が必要です。

改修または建て替え

URAの計画提出ルートでは、追加される延床面積が「既存の承認済み面積の50%を超えない」場合、新しい外壁が既存の外壁の50%以下であり、構造変更が床面積の50%以下であれば、資格を持つ専門家が増築および変更を提出できます。屋根全体の交換は、たとえより高い屋根にしても、階数を追加しない限り認められます。それ以上の規模のものは「新築／再建の提案として提出すべき」です。提出はGood Class Bungalow Area、保存地区、特別規制地区の敷地には利用できず、認可は2年間有効です。

構造工事はBuilding and Construction Authority（BCA）の管轄でもあります。URA自身の条件が示すように、隣家が影響を受ける場合でもBCAが関与します。残る家屋の構造的安定性について、技術者がBCAに証明しなければなりません。スケジュールを立てる前に、あなたの工事に必要なBCAの図面承認と許可、およびそれらにかかる期間について、建築家または技術者に確認してください。

セミデタッチドまたはテラスハウスをバンガローに変える

指定された landed housing area では、セミデタッチドハウスは、その敷地が400平方メートルおよび10メートルの最低基準を満たし、ペアのもう半分も後でそれらを満たせる場合にのみ、バンガローに再開発できます。テラスハウスは、隣の家が依然として200平方メートルおよび8メートルのコーナーテラスになれる場合、同じ最低基準でバンガローにできます。URAの条件には、残る家屋の露出壁の左官および塗装、ならびにその構造的安定性についての技術者によるBCAへの証明が含まれます。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • URAの着地型住宅エリア計画マップで、その敷地の住宅タイプと階数規制を確認しましょう。
  • 計画中の改修について、URAのLanded Housing e-Advisorで規制に対する簡易チェックを行いましょう。ただし、土工事は対象外です。
  • その工事が増築・改修として申請できるのか、それとも全面建て替え申請が必要なのかを、建築家またはエンジニアに確認しましょう。
  • 建て替え目的で着地型住宅を購入する前に、その敷地面積と間口が、希望する住宅タイプについてURAの最低基準を満たしているか確認しましょう。
  • 認証済みの業者や建築の専門家を探す: https://proprkey.com/en/pros?segment=trades
  • 販売中の住宅を見る: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用