概要

シンガポールで住宅の隣に何を建てられるかは、今後10年から15年の開発を導く法定土地利用計画であるマスタープランに定められています。これは開発に許容される土地利用と密度を示すもので、5年ごとに見直されると、都市再開発庁（URA）は述べています。現行版であるマスタープラン2025は、2025年12月1日に官報に掲載されました。

密度は容積率として設定され、住宅用途にゾーニングされた敷地では、URAの建物高さガイドラインがそれを階数に結び付けています。総容積率2.1で最大24階、2.8で最大36階、それを超える場合は36階超です。計画は見直しの間にも変更されます。2026年10月23日、URAはアッパー・チャンギ・ロードの住宅用地の容積率を2.1から最大3.5に引き上げ、ブーン・レイ・ドライブの容積率を再設定し、スリム・バラックス・ライズの土地を住宅用に再ゾーニングする提案を通知しました。異議申立ては11月6日まで提出できます。

これがシンガポールの購入者にとって意味すること

ゾーンの意味

マスタープラン書面声明2025は各ゾーンを説明しています。住宅周辺の土地を見るときに最も重要なのはこれらです：

ゾーン書面声明による用途
住宅主に住宅開発
1階に商業を伴う住宅主に住宅で、商業用途は1階のみ
商業・住宅主に商業と住宅の混合開発
ホワイト混合開発として2つ以上の用途の組み合わせ
保留地まだ決定されていない用途
オープンスペースオープンスペース

出典：URA、マスタープラン書面声明2025。

住宅の隣の保留地は、その将来の用途が未決定であることを意味します。

容積率と高さ

容積率とは「建物の床面積と敷地面積の比率」であり、計画図に記載された数値は許容される最大の強度であると、書面による声明（Written Statement）は述べている。所管当局はより低い値を承認することができ、計画は開発権や最大値まで建築する権利を付与するものではないと明記している。

イラストのみ。ProprKeyによる計算はWritten Statementの定義を用いている。 10,000平方メートルの敷地では、容積率2.1であれば最大21,000平方メートルの床面積が可能である。3.5では上限は35,000平方メートルとなり、3分の2増える。

フラットおよびコンドミニアムについては、URAのガイドラインにより、住宅専用にゾーニングされた敷地における容積率に応じた階数制限が定められている：

総容積率最大階数シンガポール植物園周辺
1.454
1.61210
2.12420
2.83630
2.8超36超30超

出典：URA、Development Control、Flats and Condominiums: Building Height（2026年6月7日更新）。

URAのBuilding Height Planにおける技術的高さ制限、街区単位の制限、保存または都市デザインの要件など、他の規制によってより低い高さが設定される場合がある。敷地が複合用途のゾーニングや非標準の容積率を有する場合、URAは開発申請を評価する際に階数制限を決定する。

レビュー間で計画がどのように変わるか

Planning (Master Plan) Rulesの規則4に基づき、URAはマスタープランを修正する提案が国家開発大臣に提出された際に通知を公表する。認証された写しは通知の期限までURA Centreで閲覧でき、異議申し立ては書面で国家開発省（MND）の常任次官に提出し、規則5に基づきその理由を明記しなければならない。

住宅用地を対象とする最新の2件の通知：

通知場所変更案異議申立て期限
2026年10月23日Upper Changi Road / Upper Changi Link容積率2.1の住宅用地を最大3.5に引き上げ、道路用地を容積率3.5の住宅用地に再ゾーニング2026年11月6日
2026年10月23日Slim Barracks Rise / Nepal Park / North Buona Vista Road白地および道路用地を、1階に商業を含む最大容積率5.5の住宅用地に、商業用地および道路用地を最大容積率2.0の住宅用地に変更2026年11月6日
2026年10月23日Boon Lay Drive容積率2.8および3.0の住宅用地を最大2.8または3.2に再設定し、一部の土地をオープンスペースおよび道路に、道路用地を容積率2.8の住宅用地に変更2026年11月6日
2026年10月2日Tomlinson Road容積率2.8の住宅用地を最大3.5に引き上げ2026年10月31日
2026年10月2日Brickland Close容積率3.0の商業・住宅用地を最大4.0に引き上げ2026年10月31日

出典：URA、Master Plan 2025への改正案に関する通知、2026年10月2日および23日。

これらの通知には変更の理由が示されていない。URAの高さ表と照らし合わせて読むと、Upper Changiの提案は、URAの他の高さ規制を条件として、当該土地を24階建ての区分から36階超の区分へと移すことになる。

購入時に意味すること

眺望に価値を置いて購入する買い手にとって、住まいとその眺望の間にある土地のゾーニングと容積率は、今日のスカイライン以上に多くを語る。低層建築物の隣にある容積率2.1の住宅用地は、URAのガイドラインの下では最大24階建ての建物を建てることができ、3.5への引き上げはその区分を36階超へと押し上げる。隣地のより高い容積率は、そこに建てられる延床面積の増加も許容する。

提案された変更の近くに住む所有者には、対応するための短い期間しかない。10月23日の通知は2週間有効であり、異議申立てにはその根拠を明示する必要がある。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。有資格の専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • URA SPACEのMaster Planマップで当該住宅とその周辺の区画を調べ、各区画のゾーンと容積率を記録しましょう。
  • URAの高さ表を使って、それらの容積率を階数帯に変換し、近隣にReserve SiteやWhite siteがないか確認しましょう。
  • オプション料を支払う前に、当該エリアのURAの改正提案リストを確認し、異議がある場合は通知の期限までにMNDへ書面で提出しましょう。
  • 販売中の住宅を閲覧し、周辺環境を比較しましょう: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 認証済みの不動産登記・権利移転専門弁護士に、当該物件の都市計画事項を確認してもらいましょう: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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