概要

シンガポールで新築分譲コンドミニアムを購入する場合、住宅開発者規則（Housing Developers Rules）に基づき、購入権を得るための手付金として価格の少なくとも5%を支払うことから始まります。開発者は、オプション日から14日以内に売買契約書（S&PA）と権利証書を交付する必要があり、その後購入者には署名するまで3週間の猶予があります（都市再開発庁（URA）のHome Buyers' Guideによる）。署名により、頭金は価格の20%となります。その後の分割払いは建設の進捗に応じて行われ、一時入居許可（TOP）が発行された時点で25%が支払期日となります。

支払いはその後、住宅開発者規則のForm 5に定められた固定スケジュールに従い、署名時の20%からTOP時の25%、そして最後の15%は法定完了証明書（Certificate of Statutory Completion）時に支払われます。

これがシンガポールの購入者にとって意味すること

購入手続きの順序、ステップごとに

ステップ何が起こるか出典
予約前開発業者は予約金を受け取る前に、必須のプロジェクトおよびユニット情報を提供しなければならないURA
購入オプション購入価格の少なくとも5%の予約金Housing Developers Rules, rule 8
契約書の交付オプション日から14日以内にS&PAおよび権原証書をあなたまたはあなたの弁護士に交付URA Home Buyers' Guide
行使交付から3週間以内にS&PAに署名し、20%の頭金の残額を支払う。開発業者は、その支払いについてオプション日から最大8週間まで認めることができるHousing Developers Rules, rule 11; URA Home Buyers' Guide
建設S&PAに定められた各建設段階が完了するごとに分割払いの支払期日が到来するURA Home Buyers' Guide
TOP購入価格の25%。支払い後に鍵が引き渡されるURA
完成開発業者のNotice to Completeから14日以内URA Home Buyers' Guide
引き渡し後12か月の瑕疵担保期間。開発業者はあなたの通知から1か月以内に瑕疵を修復しなければならないURA

分譲ユニットのS&PAはHousing Developers RulesのForm 5に従い、以下の支払スケジュールが定められている：

段階価格に占める割合
S&PAへの署名（予約金を含む）20%
基礎工事完了10%
鉄筋コンクリート躯体10%
間仕切り壁5%
屋根または天井5%
ドア、窓、電気配線および配管5%
駐車場、道路および排水設備5%
TOP25%
Certificate of Statutory Completion15%

出典：Housing Developers Rules, Form 5 (SSO)。一部の支払いは完成までステークホルダーに預けられる。

開発者は所定のオプションおよびS&PAを使用する必要があり、URAが事前承認した修正以外の変更には住宅コントローラーの承認が必要だとURAは述べています。

手を引く場合のコスト

オプションを行使しない場合、開発者は予約手数料の25%を保持し、残りの75%を返金することがあるとURAのガイドは述べています。S&PAに署名すると、リスクは高まります。支払期日から14日を超えて未払いの支払いがある場合、開発者はS&PAを拒否されたものとみなし、購入価格の20%を没収することがあります。支払いの遅延には、S&PAに定められた計算式に基づく利息もかかります。

分割金の行き先

TOP前に受け取ったすべての分割金（予約手数料を含む）およびTOP時に支払うべき分割金は、Housing Developers (Project Account) Rulesの規則3に基づき、プロジェクトのProject Accountに入金されなければなりません。引き出しは規則に列挙された目的に限定され、アカウントはCertificate of Statutory Completionが発行され、すべての販売が完了した後にのみ閉鎖できます（規則9）。開発者はまた、コントローラーの書面による承認を得て、同額の銀行保証に対して引き出すこともできます（規則10）。

4戸を超えるユニットを持つプロジェクトには、住宅開発業者のライセンスが必要だとURAは述べています。販売ライセンスはユニットの販売を許可し、販売禁止ライセンスは建設のみを許可します。購入者は、URAのOne-Stop Developers' Portalを通じて開発者のライセンスが有効かどうかを確認でき、URAは土地販売の失格または販売停止処分を受けている開発者のリストを公開しています。

現金、CPF、印紙税

シンガポール金融管理局（MAS）は、初回の住宅ローンについて、75%の融資対価値（LTV）上限において、最低5%の現金頭金を設定しています。返済期間が30年を超える場合、または65歳を超える場合は、上限が55%に下がり、10%を現金で支払う必要があります。CPF Boardによると、普通口座の貯蓄は、利用限度額の範囲内で、頭金、住宅ローン、印紙税および法務費用に充てることができます。

IRASによると、買主印紙税（BSD）は、最初のS$180,000に1%、次のS$180,000に2%、次のS$640,000に3%、次のS$500,000に4%、次のS$1.5 millionに5%、それを超える部分に6%が課されます。さらに追加買主印紙税（ABSD）が上乗せされます。シンガポール市民は2軒目に20%、3軒目以降に30%、永住者は5%、30%、35%、外国人は60%です。印紙税は署名から14日以内、または海外で署名した場合はシンガポールでの受領から30日以内に納付する必要があり、滞納した場合は最大で税額の4倍の罰金が科される可能性があるとIRASは述べています。売主印紙税は、2025年7月4日以降に購入した住宅について、取得から4年以内に売却した場合に適用されます。

例：S$2 millionのユニット

あくまで例示であり、5%の予約金と75% LTVでの初回住宅ローンを前提としています。 予約金はS$100,000で、MASの最低5%の規定により、頭金のうち少なくともS$100,000は現金でなければなりません。オプションを行使するには、現金またはCPF貯蓄から20%に達するまでさらにS$300,000が必要です。署名前に手を引いた場合、予約金の4分の1にあたるS$25,000の費用がかかります。TOP時にはS$500,000が支払期日となります。署名後に債務不履行となった買主は、S$400,000を失うリスクがあります。これらの条件での最大ローン額はS$1.5 millionです。

よくある質問

シンガポールの新築分譲コンドミニアムの予約金はいくらですか？ Housing Developers Rulesの規則8により、購入価格の少なくとも5%です。

予約後、いつまでに署名する必要がありますか？ S&PAと権利証書を受け取った日から3週間です。開発業者はオプション日から14日以内にこれらを交付する必要があります。

気が変わった場合、何を失いますか？ オプションを行使しない場合、開発業者は予約手数料の25%を保持することがあります。

教育目的のみ — 税務、法律、投資のアドバイスではありません。資格を持つ専門家に確認してください。

次にすべきこと

  • 予約手数料を支払う前に、必須のプロジェクト情報を求め、URAのワンストップ開発業者ポータルで開発業者のライセンスを確認してください。
  • 3週間の期間内に、弁護士にS&PA、権利証書、およびあらゆる修正条項をレビューしてもらってください。
  • 署名日から14日間の印紙税の期限を手帳に記入してください。
  • MASの最低5%分の現金を確保し、予約前にCPFとローンの上限を確認してください。
  • 現在の発売物件を平方フィートあたりの価格と総価格で比較してください: https://proprkey.com/en/new-developments
  • 同じエリアの完成済み中古コンドミニアムと比較してください: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 認証済みの不動産譲渡弁護士または住宅ローンアドバイザーに相談してください: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

引用