概要

シンガポールで不動産を売却して得た利益は、キャピタルゲインであるため、一般的には課税されないとシンガポール内国歳入庁（IRAS）は述べています。ただし、利益追求の動機がある場合や、売主が不動産取引を行っている場合は、所得として課税されることがあります。

IRASは、売買の頻度、売買の理由、長期的に不動産を保有する経済的手段があったかどうか、保有期間など、各事案の事実関係を検討します。課税対象となる利益は「その他の所得」として申告します。居住者個人の場合、所得税率は2024年課税年度から0%～24%です。

シンガポールの売主・投資家にとっての意味

IRASが重視する要素

IRASは、不動産売却益に関するページ（2026年2月27日更新）で以下の要素を挙げています。

  • 取引の頻度
  • 売買の理由
  • 長期的に不動産を保有する経済的手段
  • 保有期間

IRASの所得税に関する研修資料では、8つの「取引の徴候（badges of trade）」が示されており、単一の要素だけでは決定的ではないと注記されています。

裁判所が検討したこと

2018年3月に判決が下されたBQY対所得税庁長官事件では、高等裁判所は、実業家とその妻が3件の邸宅用土地付き住宅で得た約1,600万シンガポールドルの利益に対する課税を支持しました。夫妻は1997年から2012年の間に5件の土地付き住宅を購入し、このうち3件を転売しました。

物件購入売却利益
Wilby Road2005年6月、540万シンガポールドル2006年3月、625万シンガポールドル580,255シンガポールドル
Brizay Park2009年10月、2,040万シンガポールドル2010年7月、3,500万シンガポールドル13,617,092シンガポールドル
Garlick Avenue2010年10月、1,870万シンガポールドル2011年1月、2,180万シンガポールドル1,849,989シンガポールドル

出典：高等裁判所判決、[2018] SGHC 75。

この夫婦は住むために住宅を購入したと述べたが、3軒のいずれにも入居せず、ウェストコースト・ロードの自宅に住み続けた。チュー・ハン・テック判事は「本件は、不動産購入時における買主の意図を認定することによって判断されるべきである」と判示し、その意図は行為から推認されるとして、彼らの上訴を棄却した。利益は、所得の性質を有する利得または利益を対象とする所得税法第10条(1)(g)に基づいて評価された。

本件の争点は行為、すなわち買主が各住宅を購入した日からどのように扱ったかであり、後にどのような計画があったと述べたかではなかった。

売主の印紙税は別個の課税である

売主の印紙税（SSD）は、住宅を保有していた期間によって定められる。2025年7月4日以降に購入した住宅用不動産については、財務省（MOF）が税率を引き上げ、保有期間を3年から4年に延長した：

保有期間SSD税率2025年7月4日以前の税率
1年以下16%12%
1年超2年以下12%8%
2年超3年以下8%4%
3年超4年以下4%0%
4年超0%0%

出典：MOF、2025年7月3日。

MOFは、保有期間の短い民間住宅取引や未完成物件の転売が急増したことを挙げた。

事例：所得として課税される利得

あくまで事例です。 2024年課税年度のIRASの居住者所得税率を用いたProprKeyによる計算。

  • 他の所得源から課税所得S$600,000がある居住者がコンドミニアムをS$200,000の利益で売却し、IRASがその利益を所得として評価する。
  • 他の控除がないと仮定すると、課税所得はS$800,000に増加し、すべてS$500,001からS$1,000,000の所得に対する23%の帯域内に収まるため、この利益によりS$46,000の税が加算される。
  • コンドミニアムが2025年7月4日以降に購入され、4年以内に売却された場合、保有期間に応じた税率のSSDも売却時に支払う必要がある。

教育目的のみ — 税務、法律、投資のアドバイスではありません。資格を持つ専門家に確認してください。

次にすべきこと

  • 購入した日から、なぜ購入したかの記録を残す：自宅に住む予定か賃貸に出す予定か、そしてどのように資金調達したか。
  • 購入から4年以内に売却する可能性がある場合は、出品前にSSDを計算する。
  • 短期間に複数の住宅を購入・売却している場合は、申告前にIRASがそのパターンをどう見る可能性があるか税務アドバイザーに尋ねる。
  • 利益が課税対象となる場合は、確定申告時に「Other Income」の下で申告する。
  • より長い保有計画を念頭に置いて販売中の住宅を比較する：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 署名する前に、認証された税務アドバイザーまたは不動産譲渡弁護士に相談する：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

引用