概要

シンガポールの民間住宅を購入する前に、誰が法的にその物件を所有しているかを確認できます。シンガポール土地管理局（SLA）は、統合土地情報サービス（INLIS）を通じて権原および所有権の記録を販売しており、サブスクリプション料金はかかりません。2025年9月に最終更新されたSLAの料金表では、土地および所有権情報がS$5.25、権原のフォリオ（土地登記簿におけるその記録）の電子印刷物がGST込みでS$16と価格設定されています。

手付金を支払った後は、購入が完了するまで警告登記（ケイビート）があなたの請求権を保護します。その登記には同じ料金表でS$64.45かかり、その後SLAは通常、所有者に警告登記通知を送付します。SLAによると、民間住宅およびHDBフラットの所有者は、Singpassを使って自身の権原および図面情報を無料で閲覧できます。

シンガポールの購入者と所有者にとっての意味

INLISが販売するもの

SLAはINLIS上で4つの土地権原製品を掲載しています：物件権原情報、測量図付き物件権原情報、物件所有権情報、土地情報 – 筆 particulars（区画明細）。民間物件の場合、物件所有権情報は登録所有者を示します。SLAによると、住所、建物名または開発名、郵便番号、土地筆番号、 strata筆番号、または権原番号で検索できます。

2つの制限が重要です。土地権原登記簿は住所記録を維持していないため、SLAは検索前に住所が筆番号と一致することを確認するよう利用者に求めています。また、所有権製品には、所有権に影響を与える可能性のある、登録手続き中の証書が含まれていません。SLAは登録手続き中の証書の詳細を別の記録として販売しています。

INLISは、陸上交通庁の道路線計画や鉄道保護計画など、他の機関からの情報も扱っています。料金はデビットカード、クレジットカード、またはNETS GIROで支払います。

記録の費用

記録またはサービスSLA手数料（GST込み）
不動産および土地の詳細S$4.70
土地および所有権情報S$5.25
所有者の詳細S$5.80
係属中の証書の詳細S$7.90
電子的ケイビート索引の印刷物S$8.40
電子的フォリオの印刷物S$16.00
ケイビートの提出または延長S$64.45
ケイビートの撤回S$49.15
譲渡または抵当権の登録S$68.30（HDBフラットの場合はS$38.30）

出典：SLA、不動産登録サービスの手数料（最終更新 2025年9月17日）。

同じ料金表には、公式検索が証明書1通あたりS$54.25、最終公式検索がS$69.55と記載されています。

権利書で確認すべきこと

  • 所有者。 権利書に記載された名前は、あなたが取引している相手と一致しているべきです。複数の所有者が登録されている場合は、その全員が売買の当事者であることを確認してください。
  • ケイビート。 別の購入者によって提出されたケイビートは、他の誰かがその住宅に対して権利を主張していることを意味します。支払う前に、ケイビートについて弁護士に説明を求めてください。
  • 抵当権およびCPFの賦課。 これらはローンやCPF貯蓄で購入した住宅では一般的です。完了時にどのように解除されるかを確認してください。SLAは解除の登録にS$45.30を徴収します。
  • 係属中の証書。 所有権の製品にはこれらが含まれていないため、完了が近づいたら係属中の証書の詳細を請求してください。

ケイビートが購入者をどのように保護するか

ケイブアット（caveat）とは、ある不動産に対して権利利益を主張する者がSLA（シンガポール土地管理局）に提出する法的文書であり、登記官（Registrar of Titles）がその不動産に対して通知を行うものだとSLAは説明している。典型的な購入では、三者がケイブアットを提出することがある。すなわち、買主としては手付金を支払った後の買主、抵当権者としてはローンを放出した後の銀行、そしてチャージ権者としてはCPF資金を放出した後のCPF Boardである。SLAはこれを「取引の完了を待つ間に行われる、ケイブアット提出者による予防的措置」と表現している。

SLAがケイブアットを受理すると、土地登記法（Land Titles Act）第117条に基づくケイブアット通知を、通常は所有者に、また銀行やCPF Boardが提出した場合には買主にも送達する。売却に合意した、ローンを組んだ、またはCPF資金を利用した所有者は、何もする必要はない。これらのいずれも行っていない所有者は、弁護士に相談すべきだとSLAは助言している。

登記官には、自らの職権でケイブアットを抹消する権限はない。ケイブアットに異議を唱える所有者は、裁判所の命令を得るか、同法第127条に基づく「濫用的ケイブアット抹消申請（Application to Cancel Vexatious Caveat）」を提出しなければならないとSLAは述べている。同条に基づくケイブアット被通知者（caveatee）の申請費用はS$145であり、ケイブアット提出者（caveator）はS$49.15でケイブアットを撤回することができる。

2つの土地登記簿

シンガポールは2つの登記簿を維持している。すなわち、登記法（Registration of Deeds Act）に基づくコモンロー上の土地のための「権利証登記簿（Register of Deeds）」と、1960年に導入された土地登記法に基づく登記済み土地（titles land）のための「土地登記簿（Land Titles Register）」である。土地登記制度の下では、土地の権利または権利利益を移転するには登記が義務付けられている。未登記の土地については、SLAの「地番明細（Lot Particulars）」検索により、その「土地台帳索引（Index to Land Books）」および「ケイブアット台帳索引（Index to Caveat Books）」における参照情報が得られ、そこから索引項目の画像を注文することができる。

よくある質問（FAQ）

民有物件の所有者を調べることはできますか？ はい。INLISの物件所有権情報では、民有物件の登記上の所有者を確認でき、住所、郵便番号、地番で検索できます。

所有者は無料で自分の権利書を確認できますか？ はい。二要素認証のSingpassを持つ所有者は、自身の民有物件またはHDBフラットの権利書および図面情報を無料で閲覧できるとSLAは述べています。

権利書検索は弁護士の業務の代わりになりますか？ いいえ。検索は、実行した当日に登記簿に記載されている内容を示すものです。あなたのケイブアット（警告登記）と弁護士による確認が、購入から完了までをカバーします。

教育目的のみ — 法的助言ではありません。契約する前に、特定の物件の権利関係を弁護士に確認してください。

次にすべきこと

  • オプション料を支払う前に、INLISで所有権または権利書の記録を購入し、所有者、ケイブアット、抵当権を確認しましょう。
  • 手付金の支払い後、弁護士がいつケイブアットを登録するのかを尋ねましょう。
  • 住宅を所有している場合は、Singpassで権利書を確認し、SLAから送付されるケイブアット通知を保管しておきましょう。
  • 検証済みの販売物件を比較する: https://proprkey.com/en/properties
  • 購入のために検証済みの法律または金融の専門家を見つける: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

引用