概要

HDBフラットがいくらで売られたかは誰でも調べることができます。Housing & Development Board（HDB）がdata.gov.sgで公開しているオープンデータセットには、2017年1月以降の登録月ごとの転売価格が掲載されており、毎日更新され、2026年10月27日時点で243,611件の取引が記録されています。民間住宅については、Urban Redevelopment Authority（URA）の取引e-Serviceが、ケイブツデータとデベロッパーが提出したデータを使用していると、Ministry of National Development（MND）が2025年1月に述べています。

価格指数は別の問いに答えるものです。URAとHDBの指数は、比較可能な住宅の価格が四半期でどのように動いたかを示すものであり、特定の住宅の価値ではありません。価格を設定したり検証したりする際には、それぞれが何を除外しているかを理解していれば、どちらも役立ちます。

シンガポールの買い手と売り手にとっての意味

HDBフラット：転売記録

HDBのデータセットの各記録には、月、タウン、フラットタイプ、ブロック、通りの名前、階数範囲、床面積、フラットモデル、リース開始日、残存リース、転売価格が含まれています。HDBは、親族間の売買や部分持分の転売を除外しています。これらは完全な市場価格を反映しない可能性があるためで、価格は参考値にすぎないと説明しています。

比較する際には3つの詳細が重要です。表示される月は、転売がHDBに登録された月であり、オプションで価格が合意された後の時点です。階数は範囲で示されるため、同じ帯にある2つのフラットが数階離れていることもあります。また、床面積には購入したリセスエリア、HDBのアップグレードプログラムで追加されたスペース、ルーフテラスが含まれ、平方メートルあたりの価格を歪める可能性があります。

民間住宅：ケイブツとそのギャップ

URAの価格指数は、URAの指数に関する注記によると、オプション段階でシンガポール土地登録局に提出された警告登録（ケイビート）に基づいている。MNDは、URAのe-Serviceは警告登録データと開発業者が提出したデータを使用しており、権原および所有権情報は、警告登録が提出されたかどうかにかかわらず、シンガポール土地管理局（SLA）が管理する統合土地情報サービス（INLIS）で入手可能であると述べた。したがって、警告登録なしの私人間売買は、URAのe-Serviceには欠落していても、権原登記簿には欠落していない可能性がある。

指数が測定するもの

指数算出根拠方法基準
URA民間住宅価格指数オプション段階で提出された警告登録、IRAS印紙税データ、開発業者販売データ過去5四半期の取引で加重した層化ヘドニック回帰2009年第1四半期 = 100
HDB中古価格指数登録日別の四半期平均中古価格2014年第4四半期以降の層化ヘドニック回帰2009年第1四半期 = 100

出典：URAおよびシンガポール統計局のデータセット注記（data.gov.sg）。

ヘドニック手法は、面積や立地など、売却された住宅間の差異を調整するため、大型住宅や中心部の住宅がより多く取引された四半期であっても、それだけで指数が押し上げられることはない。

見出しの数値は、セグメント間の大きな格差を隠すことがある。2026年第3四半期、URAの総合指数は1.4%上昇した一方、非土地付き価格は、Outside Central Regionで2.3%上昇、Core Central Regionで0.3%上昇、Rest of Central Regionでは変わらずだったと、URAは10月23日に発表した。HDBの中古価格指数は2026年第3四半期に202.5となり、第2四半期から0.1%低下し、3四半期連続の四半期ベースの下落となったとHDBは述べた。速報推計値は202.4で、0.2%の低下だった。

速報値と確定値

両機関は四半期全体が集計される前に速報値を公表し、その約3週間後に確定値を発表します。URAの速報値は前月半ばまでのデータに基づいており、確定値と異なることがあるため、価格を調整する際には四半期の確定値を使用してください。

例：古い取引を最新の水準に更新する

あくまで例示です。 公表された指数水準を用いたProprKeyの計算。

  • 2026年第1四半期にHDB指数が203.4だった時点でS$600,000で売却されたフラットは、指数に完全に連動していたと仮定すると、2026年第2四半期の水準202.8では約S$598,200の価値になります。
  • アウトサイド・セントラル・リージョンにあるS$150万のコンドミニアムが、その地域のURA非土地付き指数の第3四半期の2.3%上昇に連動していた場合、約S$34,500高くなる計算です。

個々の住宅は指数以上にも以下にも動くことがあります。HDBの記録は階数範囲のみを示し、向き、眺望、状態については何も示していません。だからこそ評価士は住宅そのものを内覧するのです。

次にすべきこと

  • ご自身のブロックと部屋タイプについてHDBの中古住宅記録を絞り込み、同条件同士で比較しましょう：階数範囲、床面積、残存リース：https://data.gov.sg/datasets/d_8b84c4ee58e3cfc0ece0d773c8ca6abc/view
  • 民間住宅の場合は、同じプロジェクト内の警告付き売買（caveated sales）を調べ、最近の売買が欠けていると思われる場合は、弁護士にINLISで権原を検索してもらいましょう。
  • 古い売買は四半期間の指数変動で現在の水準に更新し、速報値ではなく四半期の確定数値を使用しましょう。
  • 現在の売出価格を記録と比較しましょう：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 契約する前に、認証済みの住宅ローンアドバイザーまたは不動産登記（conveyancing）弁護士に相談しましょう：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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