概要

シンガポールの住宅からの賃料は、シンガポール内国歳入庁（IRAS）によると、純額、つまり総賃料から認められる経費を差し引いた金額に対して課税されます。住宅用不動産を賃貸する個人は、実際の費用を積み上げる代わりに、総賃料の一律15%をみなし経費として、さらに住宅ローンの利息を控除することができます。この選択肢は2016年課税年度（YA）から適用されており、IRASは2026年1月30日にこのガイドの第3版を公開しました。

実際の経費を請求する家主は、領収書を少なくとも5年間保管しなければなりません。IRASは、初回の修理やリノベーションを含む一部の費用をまったく認めていません。YA 2022以降、最長3年の賃貸借契約については、最初のものを含め、テナントを確保するための費用を控除することができます。

賃貸収入とみなされるもの

YA 2026向けのIRASのクイックガイドによると、総賃料には以下が含まれます：

  • 物件の賃料；
  • 家具および備品の賃料；
  • 賃貸借契約に基づきテナントが支払う維持費その他の費用。

IRAS自身の計算例が示すように、2025年に受け取った賃料はYA 2026で評価されます。

共同所有の住宅の場合、IRASによると、賃料は誰が受け取り、誰が住宅の代金を支払ったかに関わらず、物件の持分に応じてすべての所有者に対して課税されます。住宅の一部のみを賃貸する場合、認められる経費は賃貸する部屋数に応じて按分します。

経費を請求する2つの方法

オプション控除できるもの保管すべき記録
みなし経費総賃料の15%、加えて住宅ローン利息その他の賃貸経費の記録は不要。請求した利息の裏付け書類
実際経費固定資産税、住宅ローン利息、火災保険、修繕・維持費などの許容費用賃貸契約書、住宅ローン明細書、請求書および領収書を少なくとも5年間

出典：IRAS e-Taxガイド、2026年1月30日；IRAS Quick Guide for e-Filers、YA 2026。

IRASは、15%という数字が固定資産税、維持管理費、軽微な修繕費といった一般的な賃貸経費と概ね一致すると考えており、その金額はオンライン税務フォームに事前入力されています。みなしオプションには条件があります：

  • 住宅用物件のみが対象です。計画法の下で全部または一部を非住宅用途に使用できる物件、例えば保育センターや労働者寮などは対象外です。
  • 住宅ローン利息以外に、少なくとも1つの控除可能な経費を負担している必要があります。
  • シンガポールのパートナーシップを通じて得た賃料や、信託で保有される物件には利用できません。
  • いずれかの年において、同じオプションがあなたの賃貸中の住宅用物件すべてに適用されますが、年ごとに切り替えることは可能です。
  • 共同所有住宅の各共有者は個別に選択します。
  • みなし経費を申請し、申告後に実際経費に切り替えたい場合は、課税通知書の日付から30日以内にIRASへ申し出る必要があります。

ガイドのFAQによると、非居住者個人もみなしオプションを利用でき、HDBフラットの1室を賃貸する所有者も同様に利用できます。

IRASの計算例

IRASは、2025年に自宅を月額S$4,000で賃貸した家主のMr Xを例に、この選択を説明しています：

Mr X、2025年の賃料実際経費みなし経費
総賃料S$48,000S$48,000
利息以外の経費S$7,000S$7,200（賃料の15%）
住宅ローン利息S$9,500S$9,500
YA 2026に課税される純賃料S$31,500S$31,300

この場合、みなしオプションでは課税対象となる賃料がS$200少なくなり、Mr XはS$7,200について領収書を必要としません。

あくまでIRASの数値を用いた例示です。 Mr Xが利息以外の許容費用にS$10,000を費やしていた場合、実際経費を請求すると純賃料はS$28,500に減り、これはみなしオプションの場合よりS$2,800少なくなります。

控除できないもの

IRASの賃貸物件からの所得に関するページでは、以下が賃料から控除できないものとして挙げられています：

  • 家具や備品の当初の購入費、およびその減価償却費；
  • 当初の修繕費、および物件の改装、増築、変更；
  • ローンの元本の返済；
  • 固定資産税の延滞による罰金、および前年度から繰り越された固定資産税。

テナントを確保するための費用は別の扱いです。YA 2022以降、賃貸借契約の取得、付与、更新、または延長のためのエージェント手数料、広告費、法務費用、印紙税は、最初のテナントおよびその後のテナントについて控除可能です。IRASは、3年を超える期間の賃貸借契約、更新、または延長（更新または延長のオプションは含まない）、事業の買収、売却、または再編成によって取得、付与、または譲渡された賃貸借契約、および物件が売却されその売主に賃貸し戻される賃貸借契約については、控除を認めていません。賃貸借契約の合間で物件が空室の間の維持費も、テナントを見つけるために合理的な努力がなされた場合、YA 2022以降控除可能です。

経費が家賃を上回る場合、その賃貸損失は給与所得などの他の所得と相殺することも、繰り越すこともできません。行政上の特例として、IRASは、すべての物件が市場価格で賃貸されていたことを条件に、同一暦年内に一つの物件の損失を別の物件の家賃と相殺することを認めています。

シンガポールの賃貸オーナーにとっての意味

IRASが認めていない費用のいくつかは、最初の賃貸時に発生します。新築購入したコンドミニアムを家具付きにし、リノベーションしたオーナーは、これらの支出を控除できませんが、賃貸契約が3年以下の場合、最初のテナントに対するエージェント手数料と法律費用は控除可能です。

その後は、主に書類手続きと修繕費の問題になります。修繕が少ない年には、利息以外に少なくとも1つの控除対象費用が発生していれば、15%の定額控除が、それらの費用の領収書なしで実際の費用と同等かそれを上回る可能性があります。大規模な修繕があった年には、実際の費用を記録しておく価値があるかもしれませんが、その選択はその年に賃貸するすべての住宅に適用されます。

カップルは所有権のルールに注意すべきです。50:50で保有する住宅は、たとえ家賃全額が1つの口座に支払われても、各所有者に半分ずつ課税されます。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • どの選択肢を選んでも、利息の申告を裏付けるために、銀行の住宅ローン利息明細書を少なくとも5年間保管してください。賃貸契約書も一緒に保管しておくのが良い習慣です。
  • 実費を申告できる可能性がある場合は、修理、保険、維持管理の請求書を5年間保管してください。
  • 申告する前に、利息以外の実際の費用と総賃料の15%を比較してください。
  • 認定を受けた不動産弁護士または金融の専門家にご自身の状況を確認してもらいましょう: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 修理を担当し、書類を保管してくれる認定を受けた不動産管理チームを見つけましょう: https://proprkey.com/en/pros?segment=operations

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