概要

銀行が変動金利型住宅ローンの価格設定に用いる指標の一つである、3か月複利シンガポール・オーバーナイト・レート・アベレージ（SORA）は、シンガポール金融管理局（MAS）の国内金利表によると、2026年10月19日時点で1.25%でした。同じ表によると、1.03%だった4月以来、毎月末に上昇しています。

それでも、2025年10月末に記録した1.32%を下回っており、2023年11月末の3.75%（MAS）をはるかに下回っています。CPF Boardが2026年9月22日に発表したところによると、HDBの優遇ローン金利は2026年10月1日から12月31日まで年2.6%のままです。

シンガポールの借り手にとっての意味

SORAが毎月の返済額に反映される仕組み

SORAは、シンガポールの無担保翌日物銀行間SGD現金市場における午前8時00分から午後6時15分までの借入取引の出来高加重平均金利です。MASは各日の金利を翌営業日に公表します。 銀行は1日だけのSORAで住宅ローンの価格設定を行いません。SORAパッケージは1か月、3か月、または6か月にわたる日次SORAの複利平均を用い、総合金利はその平均に銀行のマージンを加えたものになると、MoneySenseは説明しています。旧来のSORおよびSIBORローンは1日の金利を基準にリセットされるため、リセット日に急激に変動する可能性がありました。SORは2023年6月30日に廃止され、SIBORは2024年12月31日以降に終了する予定でした。 3か月平均は過去3か月を振り返るため、翌日物金利の変化は借り手に徐々に反映されます。10月19日時点で、1か月平均は3か月および6か月平均を上回っており、これは過去1か月の翌日物金利の平均が過去3か月または6か月の平均よりも高かったことを意味します。

ベンチマーク金利日付出典
オーバーナイトSORA1.32%2026年10月19日MAS 国内金利
1か月物複利SORA1.32%2026年10月19日MAS 国内金利
3か月物複利SORA1.25%2026年10月19日MAS 国内金利
6か月物複利SORA1.20%2026年10月19日MAS 国内金利
3か月物複利SORA1.03%2026年4月末MAS 国内金利
3か月物複利SORA1.32%2025年10月末MAS 国内金利
HDB優遇ローン金利2.6%2026年10月1日から12月31日CPF Board

HDBローンか銀行ローンか：金利だけでなく比較すべき点

HDB金利はCPF普通預金口座（OA）金利に0.1パーセントポイント上乗せした水準に固定されており、CPF Boardによると、OA金利は2026年10月から12月まで2.5%の下限にとどまります。銀行の変動金利は基準金利に銀行のマージンを加えたものなので、SORAそのものではなく、総合金利（オールイン金利）を比較してください。 条件も異なります。CPF Boardによると、HDBローンにはロックイン期間がなく、早期返済のペナルティもなく、銀行の承認を条件にいつでも銀行への借り換えが可能です。ただし、一度借り換えるとHDBローンには戻れません。銀行のパッケージには通常1年から3年のロックイン期間があり、その期間内に返済または借り換えを行うと、未返済ローンの約1.5%のペナルティに加え、法務費用や査定費用、補助金やリベートの返還（クローバック）がかかる場合があります。

固定金利か変動金利か

MoneySenseによると、固定金利パッケージは最初の数年間は金利が固定され、その後は変動金利になります。変動金利パッケージはSORA、CPF OA金利、銀行のボードレートなどの参照金利に連動し、その参照金利はいつでも変更される可能性があります。銀行は住宅ローンの金利を変更する前に、通常30日前までに事前に通知する義務があり、住宅ローン・ファクトシートには早期返済ペナルティが記載されています。

リプライシングか借り換えか

MoneySenseによると、リプライシングとは現在の銀行で新しいパッケージに切り替えることを意味し、借り換え（リファイナンス）とはローンを別の貸し手に移すことを意味します。自己居住用住宅の場合、借り換え時にMASは総債務返済比率（TDSR）や住宅ローン返済比率（MSR）の要件を課していませんが、貸し手独自の信用評価は依然として適用されます。投資用不動産の場合、借り手が最大3年間で未返済残高の少なくとも3%を返済することを約束しない限り、これらの比率が適用されます。MASは借り換え後の住宅ローンについて規制上の融資価値比率（LTV）上限を設けていません。 SORAが低下しても、新規購入で借り入れられる金額は増えません。TDSRについては、MASは貸し手に対し、住宅ローンの分割返済額を4%またはローンの「その後」金利のいずれか高い方で計算するよう求めています。

例：25年間で60万Sドルのローン

あくまで例示です。 ProprKeyによる一定金利での月々の返済額の計算。1.5%および2.0%の金利は例であり、銀行の提示金利ではありません。

金利月々の返済額
1.5%約S$2,400
2.0%約S$2,543
2.6%（HDB金利、2026年10月〜12月）約S$2,722
4.0%（TDSR審査におけるMASの下限）約S$3,167

このローンでは、1.5%と2.0%の間の0.5ポイントの差が月々約S$143の増加につながります。

よくある質問

SORAが低くなれば、より多く借りられますか？ いいえ。貸し手はベンチマークがどう動こうとも、TDSRの返済額を年4%以上で計算します。 銀行ローンをHDBローンに切り替えられますか？ いいえ。MoneySenseとCPF Boardによると、HDBフラットの購入者は銀行ローンをHDBローンで借り換えることはできません。 教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • 新しいパッケージを依頼する前に、ローンのファクトシートでロックイン期間の終了日と違約金を確認してください。
  • まず現在の銀行に金利見直しのオファーを尋ね、その後MoneySenseが推奨するように、他の貸し手の総合金利と実効金利（EIR）を比較してください。
  • 3か月複利SORAと、あなたのパッケージがそれに上乗せするマージンを併せて追跡してください。
  • HDBローンの場合、借り換えの前にロックインがないことと銀行金利を比較検討してください。切り替えは一方通行だからです。
  • 認証済みの住宅ローンアドバイザーまたは不動産取引弁護士に相談してください：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 予算と物件を比較してください：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

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