2026년 일본의 고정자산세: 평가액 기준 1.4%, 주택 부지는 6분의 1로 경감 — 그리고 2027년 재평가 예정

일본의 고정자산세는 매년 1월 1일 기준으로 등록된 토지와 건물의 소유자에게 부과되며, 표준 세율은 시정촌 평가액의 1.4%입니다. 주택당 200m²까지의 주거용 토지는 가액의 6분의 1을 과세 기준으로 하며, 토지와 건물은 3년마다 재평가되는데, 다음 재평가는 2027 회계연도입니다.

요약

일본의 고정자산세(固定資産税)는 토지, 건물 및 사업용 자산에 부과되는 연간 지방세입니다. 총무성(MIC)에 따르면, 1월 1일 기준으로 소유자로 등록된 자에게 과세표준액의 1.4%라는 표준세율로 부과되며, 지방자치단체는 조례로 다른 세율을 정할 수 있습니다. 도쿄도 세무국에 따르면, 도쿄 23구에서는 도쿄도청이 이를 직접 부과하며, 시가지화구역에는 0.3%의 도시계획세(都市計画税)를 추가로 부과합니다.

이 세금은 시장가격이나 상속세 노선가가 아닌, 국가 평가기준에 따라 지방자치단체가 평가한 가액을 기준으로 합니다. 토지와 건물은 3년마다 재평가되며, 현재 기준연도는 2024년도이므로 다음 재평가는 2027년도부터 적용됩니다.

일본 부동산 소유자에게 의미하는 바

고지서 산출 방식

단계	내용
1. 평가액	지방자치단체가 총무성의 평가기준에 따라 각 부동산을 평가합니다. 건물은 재조달원가에서 경과연수에 따른 감가상각을 차감하여 평가합니다.
2. 과세표준액	특례 및 부담조정을 통해 평가액을 과세표준으로 감액합니다.
3. 세액	과세표준 × 1.4%(고정자산세), 도쿄 23구에서는 추가로 × 0.3%(도시계획세).

출처: 총무성; 도쿄도 세무국.

주택용 토지 감액

도쿄도 세무국에 따르면, 주택 아래의 토지는 평가액의 일정 비율로 과세됩니다:

토지	고정자산세 과세표준	도시계획세 과세표준
주택당 200m² 이하(소규모 주택용지)	가액의 1/6	가액의 1/3
이를 초과하는 주택용지	가액의 1/3	가액의 2/3

공동주택에서는 각 세대가 하나의 주택으로 간주됩니다. 23구에서는 소규모 주택용지에 대한 도시계획세도 2026 회계연도에 50% 경감됩니다. 1월 1일 기준으로 주택이 없는 토지(주택을 건축 중인 토지 포함)는 적격 재건축의 경우를 제외하고는 경감을 받지 못합니다.

부담 조정

평가액이 급등할 수 있기 때문에 토지의 과세표준은 완전한 수준을 향해 점진적으로 상승합니다. 완전한 수준에 미치지 못하는 주택용지의 경우, 과세표준은 매년 완전 과세표준의 5%씩 상승한다고 도쿄도는 밝힙니다.

신축 주택

바닥면적 조건을 충족하는 신축 주택은 거주면적 120m²까지 고정자산세가 3개 회계연도 동안 50% 경감되며, 3층 이상의 내화건축물의 경우 5년간 경감된다고 도쿄도는 밝힙니다. 인증 장수명 주택은 5년 및 7년의 경감을 받습니다.

누가 언제 납부하는가

1월 1일 기준 등기부상 소유자가 1월 2일에 부동산을 매도하더라도 연간 전체에 대한 납세 의무를 집니다. 연간 세금을 매수자와 매도자 간에 분할하는 것은 당사자 간에 합의된 상관행이며 법적 규칙은 아니라고 도쿄도는 밝힙니다. 고지서는 첫 분납 월에 통지서와 함께 발송되며 4회 분납으로 납부하는데, 23구에서는 6월, 9월, 12월, 2월에 해당합니다. 한 지자체 내 소유자의 토지 평가액이 30만 엔 미만이거나 건물이 20만 엔 미만인 경우에는 세금이 부과되지 않으며, 2027 회계연도부터는 건물 기준액이 30만 엔으로 상승한다고 총무성(MIC)은 밝힙니다.

예시: 도쿄의 신축 주택

예시일 뿐이며, 도쿄도 자체의 예를 사용함. 평가액 4,500만 엔의 150m² 대지와 평가액 900만 엔의 신축 100m² 목조 주택의 경우, 도쿄도는 신축 주택 경감 후 2026 회계연도 세금으로 토지에 약 99,750엔, 주택에 63,000엔, 그리고 토지에 대한 도시계획세 22,500엔과 주택에 대한 도시계획세 27,000엔을 계산합니다.

FAQ

일본의 고정자산세율은 얼마인가요? 과세가액의 표준 1.4%이며, 지방자치단체가 조례로 달리 정할 수 있습니다. 다음 재평가는 언제인가요? 2027회계연도이며, 현재 기준연도는 2024회계연도입니다. 고정자산세는 로센카를 기준으로 하나요? 아닙니다. 총무성(MIC) 기준에 따라 지방자치단체가 설정한 평가액을 사용합니다.

교육 목적일 뿐 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하세요.

다음에 할 일

매년 세금 고지서에서 평가액을 확인하세요. 4월 열람 기간에 유사 물건의 가액을 열람할 수 있습니다.
주택을 신축, 철거 또는 용도 변경하는 경우 세무서에 알리세요. 토지 감면이 이에 따라 달라집니다.
매매 시 해당 연도 세금 분담 방식을 서면으로 합의하세요.
청구서와 통지를 처리할 검증된 부동산 관리자를 찾으세요: proprkey.com/en/pros?segment=operations
검증된 세무 전문가에게 귀하의 상황을 확인받으세요: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

인용

고정자산세 개요 (Overview of fixed asset tax) — 총무성 — 담당자 — n.d. — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 지방세 제도｜고정자산세 (Local tax system: fixed asset tax) — 총무성 — 담당자 — n.d. — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html 고정자산세·도시계획세（토지·가옥）(Fixed asset tax and city planning tax: land and buildings) — 도쿄도 주세국 — 담당자 — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi