외국인이 필리핀에서 콘도를 소유할 수 있나요? 콘도미니엄법의 한도, 그리고 재판매 시 6% 양도소득세

외국인은 필리핀에서 콘도미니엄 유닛을 구매할 수 있지만, 해당 판매로 인해 콘도미니엄 법인의 외국인 소유 지분이 법적 한도를 초과하게 되는 경우 그 판매는 무효입니다. 자본 자산으로 보유된 유닛의 재판매 시에는 가격, 구역 가치(zonal value), 평가 가치 중 가장 높은 금액을 기준으로 6%의 최종 양도소득세가 부과됩니다.

요약

필리핀의 콘도미니엄법인 1966년 공화국법 제4726호는 콘도미니엄 소유권을 규율한다. 제5조에 따르면, 유닛 매매에는 공용부분 또는 이를 보유한 콘도미니엄 법인에 대한 소유자의 지분이 함께 이전된다. 법인이 공용부분을 보유하는 경우, 해당 법인의 외국인 소유 지분이 "현행 법률이 정한 한도"를 초과하게 되는 매매는 무효이다. 유닛 소유자들이 공용부분을 직접 공유하는 경우, 유닛은 상속의 경우를 제외하고 필리핀 시민 또는 최소 60%가 필리핀인 소유인 회사에만 매도할 수 있다.

자본자산으로 보유된 유닛을 재판매할 때, 매도인은 매도가격, 구역가액(zonal value) 또는 감정평가사의 시장가치 중 가장 높은 금액을 기준으로 6%의 최종 양도소득세(CGT)와 인지세(DST)를 납부한다고 국세청(BIR)은 밝힌다.

필리핀에서 외국인 콘도 구매자에게 이것이 의미하는 바

외국인 한도가 적용되는 방식

공용부분 보유 방식	유닛을 구매할 수 있는 자
콘도미니엄 법인이 보유	해당 법인의 외국인 소유 지분이 법적 한도를 초과하지 않는 한 누구나
유닛 소유자들이 공유자로서 직접 보유	상속의 경우를 제외하고 필리핀 시민 및 최소 60%가 필리핀인 소유인 회사

출처: 공화국법 제4726호, 제5조.

외국인 구매자에게 관건은 콘도미니엄 법인의 지분 중 얼마나가 이미 외국인 소유인지이다. 매매가 한도를 위반하게 되면, 양 당사자가 합의하더라도 그 매매는 유효하지 않다. 계약금을 지불하기 전에 개발업자나 콘도미니엄 법인에 현재 외국인 지분을 문의하라.

매입 등록

제18조에 따르면, 분양권 제한 선언을 준수한다는 프로젝트 관리 기구의 증명서가 첨부되지 않는 한 재판매는 등록될 수 없습니다. 그런 다음 등기소는 "콘도미니엄 소유자"용 소유권 증서 사본을 발급합니다. 각 호실은 재산세를 위해 별도로 평가됩니다(제25조).

재판매에 대한 세금

자본 자산으로 보유된 부동산의 매각에 대해, BIR의 양식 1706 지침은 매도 가격, BIR이 설정한 구역 가치, 또는 세금 신고서상의 시장 가치 중 가장 높은 금액에 대해 최종 6% CGT를 부과합니다. 신고서는 매각일로부터 30일 이내에 제출 및 납부됩니다. 할부 판매의 경우, 첫 계약금 및 이후 각 할부금 납부일로부터 30일 이내입니다. 또한 대가 또는 시장 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 DST도 납부해야 하며, BIR 양식 2000-OT를 사용합니다. 개발업자의 판매와 같이 사업 과정에서 판매된 부동산은 자본 자산이 아니며 다른 규칙에 따라 과세됩니다.

예시: PHP 1,000만 재판매

예시일 뿐입니다. 개인 투자 목적으로 호실을 보유한 외국인 소유자가 이를 PHP 1,000만에 매각합니다. 구역 가치는 PHP 800만이고 평가된 시장 가치는 PHP 600만입니다. CGT는 PHP 1,000만의 6%, 즉 PHP 600,000이며, 매각일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다.

FAQ

외국인이 필리핀에서 콘도 호실을 소유할 수 있나요? 네, 공용 구역이 콘도미니엄 법인에 의해 보유되고 해당 판매로 인해 외국인 소유가 법적 한도 내로 유지되는 경우 가능합니다. 양도소득세는 항상 6%인가요? 자본 자산으로 보유된 부동산 매각에 대해서는 6%입니다. 통상적인 사업 과정에서의 매각은 다르게 과세됩니다. CGT는 어떤 가치를 기준으로 하나요? 매도 가격, BIR 구역 가치, 감정평가 시장 가치 중 가장 높은 금액입니다.

교육 목적만 해당 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

유닛을 예약하기 전에 콘도미니엄 법인에 현재 외국인 소유 지분을 문의하십시오.
등기소(Register of Deeds)에서 소유권(title)과 마스터 디드(master deed)를 확인하십시오.
매매 계약서(deed of sale)에서 CGT, DST 및 이전 비용을 누가 부담하는지 합의하십시오.
검증된 변호사에게 이전(transfer) 처리를 요청하십시오: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
판매 중인 콘도를 비교하십시오: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

인용

Republic Act No. 4726 (The Condominium Act) — Senate of the Philippines Legislative Reference Bureau — Congress of the Philippines — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 Capital Gains Tax Return: guidelines and instructions — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT Documentary Stamp Tax Declaration/Return (One-Time Transactions): guidelines — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf