요약
싱가포르 토지관리청(SLA)에 따르면, 외국인은 싱가포르에서 부동산을 구매할 수 있지만, 주로 민간 콘도미니엄과 아파트 유닛에 한정됩니다. 방갈로, 세미디태치드, 테라스 하우스와 같은 유기주택(landed homes)은 주거용 부동산법(Residential Property Act)에 따라 "제한 주거용 부동산"으로 분류되며, SLA의 토지거래승인과(Land Dealings Approval Unit, LDAU)의 승인이 필요합니다.
더 큰 비용은 세금입니다. MAS, 재무부, 국가개발부의 공동 발표에 따르면, 2023년 4월 27일부터 외국인은 모든 주거용 부동산 구매 시 60%의 추가 구매자 인지세(Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD)를 납부합니다. IRAS에 따르면, 미국, 아이슬란드, 리히텐슈타인, 노르웨이, 스위스 국민은 해당 국가들과의 싱가포르 무역 협정에 따라 인지세 측면에서 싱가포르 시민과 동일하게 취급됩니다.
해외에서 온 싱가포르 구매자에게 이것이 의미하는 바
외국인이 승인 없이 싱가포르에서 부동산을 구매할 수 있나요?
SLA는 "외국인"이 승인 없이 구매할 수 있는 부동산을 나열합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다:
- 민간 개발 단지 내 콘도미니엄 유닛 및 플랫 유닛
- 승인된 콘도미니엄 개발 단지 내 스트라타 유기주택
- 갱신 옵션을 포함하여 최대 7년간의 유기주택 임대
- 산업 및 상업용 부동산, 상업용 셔터하우스, 호텔법(Hotels Act)에 따라 등록된 호텔.
SLA는 외국인을 싱가포르 시민, 싱가포르 회사, 싱가포르 유한책임파트너십 또는 싱가포르 협회가 아닌 모든 사람으로 정의합니다. 따라서 영주권자(PR)는 이 법에 따라 외국인으로 간주됩니다.
SLA 승인이 필요한 것: 유기주택 및 센토사 코브
SLA에 따르면, 외국인은 빈 주거용 토지, 테라스·반독립형·단독 주택, 승인된 콘도미니엄 외부의 스트라타 유지형 주택(타운하우스 및 클러스터 하우스 등), 그리고 센토사 코브의 유지형 주택을 구매하려면 승인을 받아야 합니다.
SLA는 신청서를 사례별로 심사합니다. 명시된 심사 요인에는 최소 5년의 싱가포르 영주권(PR) 자격과 싱가포르에 대한 "탁월한 경제적 기여"가 포함됩니다. SLA는 모든 서류가 갖추어지면 처리에 약 30영업일이 소요된다고 밝혔으며, 구매자는 주택을 선택하기 전에 사전 승인(in-principle approval)을 신청할 수 있습니다.
LDAU의 FAQ에 따르면, 승인에는 조건이 따릅니다. 주택은 소유자와 가족의 자가 거주용이어야 하며, 임대할 수 없고, 법적 완공 후 5년 이내에 매도할 수 없습니다. PR은 일반적으로 Good Class Bungalow 지역 외의 최대 15,000제곱피트 규모의 대지로 제한됩니다. 센토사 코브에서는 LDAU가 대지 면적을 1,800제곱미터로 제한하며, 역시 자가 거주를 요구합니다. 위반 시 최대 20만 싱가포르 달러의 벌금, 최대 3년의 징역, 또는 둘 다 부과될 수 있습니다.
센토사 코브는 SLA가 별도로 명시한 유일한 유지형 주택 단지입니다. 여전히 LDAU 승인이 필요하지만, SLA는 외국인 구매자에 대해 이를 별도의 범주로 취급합니다.
HDB 플랫 및 이그제큐티브 콘도미니엄
HDB의 자격 페이지는 구매자를 싱가포르 시민 또는 PR 가구로 설명합니다. 비거주자는 시민 가구의 일부(예: 비거주 배우자)로만 등장합니다. 외국인은 단독으로 HDB 플랫을 구매할 수 없습니다.
신규 이그제큐티브 콘도미니엄(EC)도 외국인에게 폐쇄되어 있습니다. HDB에 따르면, 신규 EC를 신청하는 가구에는 싱가포르 시민과 최소 한 명의 다른 시민 또는 PR이 포함되어야 하며, 공동으로 신청하는 싱글은 모두 시민이어야 합니다.
EC는 완전한 민영화 이후에만 외국인에게 개방됩니다. 2026년 5월 8일, MND는 해당 날짜 이후에 입찰이 마감되는 EC 부지의 경우 최소 거주 기간이 5년에서 10년으로 늘어나며, 15년차 이후에만 어떤 구매자에게든 유닛을 판매할 수 있다고 밝혔습니다. 민영화 전까지는 재판매가 시민과 영주권자로 제한됩니다.
2026년 외국인에 대한 ABSD
아래 세율은 2023년 4월 26일 MAS/MOF/MND 발표에서 나온 것이며, 2023년 4월 27일 이후 구매에 적용됩니다. IRAS에 따르면 ABSD는 구매자 인지세(Buyer's Stamp Duty)에 추가로 납부해야 합니다.
| 구매자 | 첫 주택 | 두 번째 주택 | 세 번째 이후 |
|---|---|---|---|
| 싱가포르 시민 | 0% | 20% | 30% |
| 싱가포르 영주권자 | 5% | 30% | 35% |
| 외국인 | 60% | 60% | 60% |
| 법인 | 65% | 65% | 65% |
어떤 국적이 싱가포르 시민처럼 ABSD를 납부하나요?
IRAS는 싱가포르의 무역 협정에 따라 ABSD 감면 대상이 되는 두 그룹을 명시합니다:
- 미국 국민.
인지세(자유무역협정)(ABSD 감면) 규칙에 따라, 감면액은 부과된 ABSD와 싱가포르 시민이 납부했을 ABSD 간의 차액과 같습니다. 따라서 첫 주택을 구매하는 미국 여권 소지자는 시민 세율인 0%를 납부하게 됩니다. 미국 영주권자는 미국 조항이 국민에게만 적용되므로 해당되지 않습니다.
자금 조달 기본 사항
MAS의 대출 대비 가치(LTV) 한도는 모든 개인 차입자에게 적용되며, 그 설명 자료는 외국인에 대해 다른 한도를 설정하지 않습니다. 첫 주택 대출의 경우 한도는 75%이며 최소 5%의 현금 계약금이 필요합니다. 대출 기간이 30년을 초과하거나 대출이 65세를 넘어 계속되는 경우에는 10% 현금과 함께 55%로 낮아집니다. 두 번째 대출의 경우 한도는 45% 또는 25%이며, 최소 25%는 현금이어야 합니다.
MAS는 총부채상환비율(Total Debt Servicing Ratio)에 따라 총 부채 상환액을 월 총소득의 55%로 제한합니다. 민간 부동산의 경우 대출 기간은 최대 35년으로 제한됩니다.
계산 예시 (설명 목적에 한함)
S$200만 콘도미니엄 유닛을 예로 들고, 모든 구매자가 첫 주택을 구매하며 첫 대출을 받는다고 가정합니다:
- 외국인 구매자는 ABSD로 S$120만(60%)을 납부합니다.
- 싱가포르 영주권자(PR)는 S$100,000(5%)을 납부합니다.
- 미국 국민은 시민과 동일하게 ABSD를 납부하지 않습니다.
각 경우의 최대 대출액은 S$150만(75%)이며, S$50만 계약금 중 최소 S$100,000은 현금으로 지불해야 합니다. 외국인 구매자의 경우 ABSD만으로도 계약금의 두 배가 넘습니다. 이 수치에는 매수자 인지세(Buyer's Stamp Duty)와 법률 비용은 포함되지 않습니다.
FAQ
외국인이 싱가포르에서 단독주택(landed house)을 구매할 수 있나요? SLA 승인이 있어야만 가능합니다. SLA는 최소 5년의 PR 신분과 경제적 기여 등의 요소를 고려하며, 승인된 주택은 소유자가 직접 거주해야 합니다.
외국인이 이그제큐티브 콘도미니엄(EC)을 구매할 수 있나요? 신규 분양이나 완전 민영화 전에는 불가능합니다. MND에 따르면, 2026년 5월 8일부터 입찰되는 EC 부지의 경우 그 시점이 15년으로 변경됩니다.
미국인은 싱가포르에서 60% ABSD를 납부하나요? 아닙니다. IRAS에 따르면 미국 국민은 미국–싱가포르 FTA에 따라 싱가포르 시민과 동일한 인지세 대우를 받습니다.
교육 목적만 해당 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.
다음에 할 일
- 먼저 본인의 신분을 확인하세요: 본인이 외국인인지, 영주권자인지, FTA 국민인지 확인하고, 옵션 투 오퍼(option to purchase)에 서명하기 전에 IRAS 웹사이트에서 현행 ABSD 표를 확인하세요.
- 랜디드 주택이나 센토사 코브를 염두에 두고 있다면, 계약을 확정하기 전에 SLA의 LDAU에 원칙적 승인(in-principle approval)을 신청하고 최소 30영업일을 확보하세요.
- ABSD, 매수자 인지세(Buyer's Stamp Duty), 계약금을 포함한 전체 현금 지출을 모델링한 다음, 콘도미니엄 매물을 살펴보세요: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- 외국인이 승인 없이 구매할 수 있는 신규 민간 분양을 비교해 보세요: https://proprkey.com/en/new-developments
- 환급 청구(remission claims)와 대출 자격에 관해 부동산 거래 전문 변호사나 모기지 어드바이저와 상담하세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance