요약

외국인 매수자는 캄보디아에서 토지를 소유할 수 없습니다. 주택이나 빌라 부지를 대금을 지불했다고 해서 그 토지가 매수자 명의로 되는 것은 아닙니다. 헌법과 2001년 토지법은 토지 소유권을 크메르 시민과 크메르 법인에게 유보하고 있습니다. 부지를 확보하는 수단은 서면 영구 임대차이며, 이는 등기되어 전체 임대 기간을 이후 소유자에게 주장할 수 있게 합니다.

헌법 제44조는 크메르 법인과 크메르 국적의 시민만이 토지를 소유할 권리가 있다고 규정합니다. 캄보디아 개발위원회(Council for the Development of Cambodia)는 그 결과를 직접적으로 밝힙니다. 즉, 자연인이든 법인이든 모든 외국인은 토지 소유가 금지됩니다. 2001년 토지법 제8조는 같은 금지를 법률 형식으로 규정하고 있습니다. 크메르 국적의 자연인 또는 법인만이 토지를 소유할 수 있으며, 소유자가 되기 위해 국적 신분을 위조하는 외국인은 동 조항에 따라 처벌받습니다.

이 공백을 메우는 임대차는 민법의 적용을 받으며, 위원회는 민법이 2011년 12월에 발효되었다고 밝힙니다. 따라서 매수자의 질문은 토지 소유권을 어떻게 취득하느냐가 아닙니다. 문제는 임대차가 서면으로 되어 있는지, 그 기간이 민법상 영구 임대차인지, 등기가 가능한지, 그리고 기간이 끝났을 때 건물은 어떻게 되는지입니다.

이 글은 그 공개된 규칙들에 대한 해석입니다. 법률 자문이 아닙니다. 조문 인용은 캄보디아 법무부와 함께 JICA가 공개한 비공식 영어 번역본에서 가져온 것이며, 크메르어 원문이 공식 버전입니다.

캄보디아에서 이것이 의미하는 것

기준은 15년입니다. 민법 제244조는 영구임대차를 부동산의 장기 임대차로서 그 기간이 15년 이상인 것으로 정의합니다. 제245조는 서면이 아니면 효력이 없다고 추가하며, 서면이 아닌 경우에는 기간의 정함이 없는 임대차로 취급되어 어느 당사자든 통지로 종료할 수 있습니다.

상한은 50년이며, 갱신도 마찬가지입니다. 제247조에 따르면 그 기간은 50년을 초과할 수 없으며, 더 길게 설정된 임대차는 50년으로 단축됩니다. 갱신할 수 있으나, 갱신된 기간은 갱신일로부터 50년을 초과할 수 없습니다. 이 법에서 '영구'는 범주의 명칭입니다. 무기한 점유를 약속하는 것이 아닙니다.

임대차는 임차인이 이전할 수 있는 자산이기도 합니다. 제252조에 따르면 영구임대차는 유상 또는 무상으로 양도하거나 달리 처분할 수 있고, 임차인은 그 부동산을 전대할 수 있으며, 임대차는 상속될 수 있습니다.

등기는 계약 당사자가 아닌 사람에게 전체 기간이 구속력을 갖게 하는 것입니다. 제246조는 등기되지 않은 영구임대차는 제3자에게 주장할 수 없는 반면, 등기된 것은 토지의 새 소유자에게 대항할 수 있다고 규정합니다. 등기되지 않은 임대차의 경우, 제246조 제3항은 제598조의 일반 임대차 규칙을 적용하며, 이에 따르면 부동산을 점유하고 사용하는 임차인은 이후의 취득자에게 임대차를 주장할 수 있으나 15년까지만 가능합니다. 더 긴 미등기 임대차를 신뢰하는 매수자는 따라서 토지가 소유권 이전될 경우 15년 이후에 위험에 노출됩니다.

그 집은 토지 규칙을 뒤집지 않는다. 민법 제122조는 토지 위의 건물과 구조물을 분리되지 않는 한 토지의 구성 부분으로 취급하며, 법이 정하는 경우를 제외하고는 별개의 권리의 대상이 될 수 없다고 규정한다. 제123조와 제124조가 바로 그 예외이며, 이들은 토지 소유권을 창설하지 않는다. 타인의 토지에 대한 권리를 행사하는 자가 세운 건물은 그 권리의 구성 부분으로 간주된다. 영구 임대차에 따라 지어진 별장은 임대차의 부수물이지, 외국인 임차인이 토지를 소유한다는 증거가 아니다.

기간의 종료도 마찬가지로 구체적이다. 제254조는 임대차가 종료될 때 임차인이 목적물을 멸실하거나 그 성질을 근본적으로 변경한 경우가 아니면 임대인이 임차인에게 원상회복을 요구할 수 없고, 임대인은 임차인이 설치한 개량물과 구조물의 소유권을 보상 없이 취득할 수 있다고 규정한다. 제254조 제3항은 당사자들이 달리 합의할 수 있도록 허용하지만, 그 합의는 등기되지 않는 한 제3자에게 대항할 수 없다.

다음에 할 일

  • 당사자, 토지 및 기간을 명시한 서면 임대차계약을 요구하십시오. 점유 또는 건축에 대한 비공식적 허가는 제244조가 규정하는 영구 임대차가 아닙니다.
  • 기간을 두 가지 법정 수치와 대조하여 검토하십시오. 15년 이상이면 임대차는 영구 임대차가 됩니다. 50년은 해당 기간의 최대치이며, 갱신은 갱신일로부터 50년으로 제한됩니다.
  • 서명 전에 임대인이든 토지사무소든 통해 해당 임대차가 실제로 소유권 등기에 등록될 수 있는지 확인하십시오. 등록되지 않은 임대차는 새 소유자에 대해 15년 동안만 보호해 줍니다.
  • 등록되지 않은 장기 임대차는 계약서에 더 긴 기간이 명시되어 있더라도 미래의 매수자에 대한 15년의 권리로 읽으십시오. 이것이 제246조(3) 및 제598조의 효과입니다.
  • 어떤 지급 전에도 확실한 소유권과 그 소유권에 명시된 사람을 확인하십시오. 위원회의 지침은 임대차 계약 전에 소유권을 검증하라는 것입니다. 임대인은 법이 해당 토지를 소유하도록 허용하는 사람 또는 법인이어야 합니다. 외국인 매수자는 그 사람이 될 수 없습니다.
  • 개량물 조항을 계약서에 작성하고 등록하십시오. 계약 종료 시, 제254조는 당사자들이 달리 합의하지 않는 한 보상 없이 건축물을 임대인에게 귀속시키며, 그러한 합의는 등록된 후에만 제3자를 구속합니다.
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인용