요약

싱가포르의 오래된 콘도미니엄 소유주들은 단지를 집단 매각할 때 더 적은 지지로도 추진할 수 있게 된다. 에드윈 통 법무부 장관은 2026년 9월 8일 의회에서 토지권(구분소유) (개정) 법안 2026의 2차 낭독을 진행했다. 법무부(MinLaw)에 따르면 이 법안은 40~59년 된 개발 단지의 집단 매각 동의 기준을 80%에서 70%로, 60년 이상 된 단지는 65%로 낮춘다. 기준은 10년 미만 개발 단지의 경우 90%, 10~39년 된 단지의 경우 80%로 유지된다.

새 규칙은 아직 시행되지 않았다. 장관이 정부 관보에 고시하는 날짜에 시행되며, 법무부는 시행일이 "준비되는 대로 발표될 것"이라고 밝혔다. 같은 법은 또한 매각을 시작하기 어렵게 만들고 서명을 모으는 기간을 단축한다.

싱가포르 콘도 소유주에게 의미하는 것

2026년 집단 매각 규칙에서 달라지는 점

규칙현재시행 후
동의, 10년 미만90%90%
동의, 10~39년80%80%
동의, 40~59년80%70%
동의, 60년 이상80%65%
집단 매각 위원회(CSC) 구성을 위한 회의 소집에 필요한 지지지분가치의 20% 또는 세대수의 25%지분가치 또는 세대수의 35%
서명 모집 기간, 최초 시점부터 기산12개월6개월
실패한 시도 후 제한 기간2년3년
반대자에게 법원이 명령하는 추가 지급액 상한해당 세대 매각대금의 0.25%0.5%, 더 높을 경우 S$2,000

출처: 법무부 보도자료(2026년 8월 4일) 및 2차 낭독 연설(2026년 9월 8일).

법무부는 현재 기준이 1999년에 제정된 것이라고 밝혔다.

새 구간에 해당하는 단지는 몇 개인가

비(非)토지 소유 민간 아파트 20채 중 약 1채가 이제 최소 40년 이상 되었습니다. 약 250개 개발사업의 약 20,000세대입니다. 통(Tong) 장관이 의회에서 밝혔습니다.

이 법안은 또한 구분소유권(strata title)이 설정되지 않은 민간 주거 개발사업, 즉 세대 소유자가 임차권은 보유하지만 토지는 소유하지 않는 사업도 동일한 연식 기준 임계값에 따라 집합 매각될 수 있게 한다고 그는 말했습니다.

지금 임계값이 낮아지는 이유

오래된 블록은 유지 관리 비용이 더 많이 듭니다. 에드윈 통(Edwin Tong) 법무장관은 의회에서 엘리베이터 현대화 비용이 엘리베이터당 12만 싱가포르달러부터 시작하고 완전 교체 비용은 20만~30만 싱가포르달러이며, 개발사업이 노후화됨에 따라 관리비와 적립금(sinking fund) 분담금이 최대 50%까지 오를 수 있다고 밝혔습니다. "10년 된 개발사업과 44년 된 개발사업이 계속 같은 임계값을 적용받는 것은 옳을 수 없습니다"라고 그는 말했습니다.

개발업자들은 대규모 부지에서 더 많은 시간을 얻습니다. 이들은 주거용 토지에 대해 40%의 추가 구매자 인지세(ABSD)를 납부하며, 35%포인트는 선납되고 정해진 기한을 놓치면 이자와 함께 환수됩니다. 재정부와 국가개발부는 2026년 7월 29일 이후 매입된, 기존 주택 수의 최소 1.5배를 공급할 집단 매각(en bloc) 부지에 대해 이 기한을 연장했습니다. 700~1,399세대 규모 프로젝트는 모든 세대를 완공·판매하는 데 기존 5.5년에서 6년이 주어집니다. 1,400세대 이상 프로젝트는 7년이 주어지며, 6년 차 말까지 최소 절반을 판매해야 합니다.

낮아진 임계값이 바꾸지 않는 것

서명하지 않은 소유자는 보호 장치를 유지합니다. 구분소유권 위원회(Strata Titles Board) 또는 고등법원이 매각을 승인해야 하며 매각이 선의로 이루어졌다고 만족해야 하고, 반대자가 재정적 손실을 입거나 해당 세대의 모기지를 상환할 수 없게 되는 경우 매각은 진행될 수 없다고 법무부(MinLaw)는 밝혔습니다.

낮은 기준선만으로 개발이 매각된다는 의미는 아닙니다. 매각에는 여전히 매수자가 필요하고 위에서 언급한 승인도 필요합니다.

예시: 45년 된 300세대 단지

예시일 뿐이며, 모든 세대가 동일한 지분 가치와 구분소유 면적을 가진다고 가정합니다. 현행 규칙에 따르면 매각에는 240명의 소유자(80%)가 필요합니다. 개시 이후에는 210명(70%)이 필요합니다. CSC를 구성하기 위한 회의를 소집하려면 105명의 소유자(35%)가 필요하며, 이는 현재의 20% 지분 가치 기준에서 60명인 것과 대비됩니다. 매각 대금 중 자신의 몫이 180만 싱가포르 달러인 반대자의 경우, 법원이 추가로 인정할 수 있는 최대 금액은 4,500싱가포르 달러에서 9,000싱가포르 달러로 상승합니다.

경과 규정

대부분의 변경 사항은 개시일까지 어떤 소유자도 집단 매각 계약에 서명하지 않은 경우에 적용됩니다. 40년 이상 된 개발에서 서명이 이미 시작된 경우, 소유자들은 투표로 계약을 종료하고 새로운 규칙에 따라 다시 시작할 수 있으며, 개시일로부터 7개월 안에 기준선을 충족해야 한다고 MinLaw는 밝혔습니다.

FAQ

새로운 en bloc 기준선은 언제 발효됩니까? 정부 관보(Government Gazette)에 고지될 날짜에 발효됩니다. MinLaw는 아직 이를 발표하지 않았습니다.

매각을 원하지 않는 소유자도 여전히 반대할 수 있습니까? 예. 반대자는 Strata Titles Board와 이후 고등법원에서 의견을 진술할 수 있으며, 반대자가 재정적 손실을 입게 되는 경우 매각은 진행될 수 없습니다.

교육 목적일 뿐이며 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

  • 각 블록의 TOP 및 법정 완공 증명서(Certificate of Statutory Completion) 날짜를 관리법인에 문의하여 어떤 기준이 적용되는지 확인하세요.
  • CSC가 구성 중이라면 서명 전에 예비 가격과 분담 방식을 문의하세요. 6개월의 기간이 남아 있으면 나중에 시간이 촉박해집니다.
  • 오래된 단지를 매입하시나요? 가능한 en bloc 프리미엄이 아니라 상태, 잔여 리스, 임대료를 기준으로 가치를 평가하세요: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 오래된 리세일 주택과 현재 분양 물량을 비교하세요: https://proprkey.com/en/new-developments
  • 집단 매각 계약서에 서명하기 전에 검증된 부동산 거래 변호사 또는 감정평가사와 상담하세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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