요약

싱가포르의 HDB 플랫 소유자는 주택개발청(HDB)에 따르면 해당 플랫의 최소 거주 기간(MOP)이 지난 후에만 민간 주거용 부동산을 구매할 수 있습니다. MOP는 표준 플랫의 경우 5년, 플러스 및 프라임 플랫의 경우 10년입니다. 그 이후에는 계약서에 서명하는 순서에 따라 추가 구매자 인지세(ABSD)가 부과되는지 여부가 결정됩니다.

싱가포르 국세청(IRAS)에 따르면, 다른 주택을 소유하지 않은 싱가포르 시민권자는 HDB 플랫 매도를 위한 매수 선택권(option to purchase)이 먼저 행사될 경우 민간 콘도에 대해 ABSD를 지불하지 않습니다. 민간 주택을 먼저 구매하는 경우, 시민권자 부부는 해당 주택에 대해 20%의 ABSD를 지불하며, IRAS의 감면 규정에 따라 6개월 이내에 플랫을 매도해야만 환급받을 수 있습니다.

싱가포르 HDB 업그레이더에게 이것이 의미하는 바

첫째, MOP

HDB는 플랫을 인도받은 날부터 민간 주택에 대한 매수 선택권을 행사하거나 매매 계약서에 서명하는 날 중 더 이른 날짜까지를 MOP로 계산하며, 해당 주택이 아직 건설 중이더라도 마찬가지입니다. 플랫 전체를 임대하거나 임대차 계약이 위반된 기간은 계산에서 제외됩니다. HDB에 따르면 MOP가 끝날 때까지는 신탁 보유나 수익자 지위를 포함하여 민간 부동산을 소유할 수 없습니다.

MOP 이후에는 최소 한 명의 싱가포르 시민권자 소유자가 있는 가구는 민간 부동산을 구매할 때 플랫을 보유할 수 있습니다. 모든 소유자가 영주권자인 경우, 싱가포르 내 민간 주택에 대한 매수 선택권을 행사하기 전에 HDB에 알리고 해당 주택을 취득한 후 6개월 이내에 플랫을 매도해야 합니다.

경로 1: 플랫을 먼저 매도하는 경우

HDB는 판매자의 판매 의향서(Intent to Sell)가 옵션 투자 허가(option to purchase)를 승인하기 전에 최소 7일 동안 유효해야 한다고 요구합니다. 인지세의 경우, IRAS는 매매가 아직 완료되지 않았더라도 옵션이나 매매 계약이 체결될 때 해당 부동산이 매도된 것으로 간주합니다.

어려운 점은 그 공백 기간입니다. 싱가포르에서 완공된 부동산을 매수하기로 약정한 경우, HDB는 매수자가 동의하면 리세일이 완료된 후 최대 3개월 동안 해당 플랫에 거주할 수 있도록 허용할 수 있습니다. 추가 연장은 없습니다. HDB에 따르면, 매매가 완료되면 사용한 CPF 저축액은 이자와 함께 CPF 일반 계좌(Ordinary Account)로 반환됩니다.

경로 2: 먼저 매수한 후 ABSD 환급 받기

2023년 4월 27일부터 재정부(MOF)와 IRAS에 따르면, ABSD는 시민의 두 번째 주택에 20%, 세 번째 주택부터 30%이며, 영주권자는 5%, 30%, 35%를 납부합니다. 인지세는 서명 후 14일 이내에 납부해야 하며, IRAS에 따르면 연체 시 최대 인지세의 4배에 달하는 벌금이 부과될 수 있습니다.

IRAS는 다음 조건을 모두 충족하는 경우에만 부부에 대해 ABSD를 환급합니다:

  • 배우자 중 최소 한 명이 싱가포르 시민권자이고, 두 번째 주택이 두 사람의 이름으로만 매수된 경우
  • 매수 당시 어느 배우자도 주거용 부동산을 한 채 이상 소유하지 않은 경우
  • 완공된 부동산의 경우 매수일로부터 6개월 이내에, 아직 건설 중인 부동산의 경우 임시 입주 허가(Temporary Occupation Permit, TOP) 또는 법정 완공 증명서(Certificate of Statutory Completion, CSC) 중 더 이른 날짜로부터 6개월 이내에 첫 번째 주택을 매도하는 경우
  • 부부가 혼인 관계를 유지하고, 첫 번째 주택을 매도할 때 두 번째 주택의 소유권이 변경되지 않으며, 그 사이에 다른 주거용 부동산을 매수하지 않는 경우.

IRAS는 시장 상황이나 개인적 사정을 이유로 6개월 기한을 연장하지 않는다고 밝혔습니다. 2023년 7월 2일 이후에 신고된 구매의 경우, 첫 주택의 매매가 인지된 후 6주 이내에 ABSD가 자동으로 환급됩니다.

대출

싱가포르 통화청(MAS)은 차입자가 이미 보유한 주택 대출 수에 따라 대출-가치 비율(LTV) 한도를 설정합니다. 미상환 대출이 없을 경우 은행은 가격의 최대 75%까지 대출할 수 있으며, 최소 5%는 현금으로 지불해야 합니다. 1건이 있을 경우 한도는 45%이며, 최소 25%는 현금으로 지불해야 합니다. 민간 부동산 대출이 30년을 초과하거나 차입자의 65세 생일을 넘어서는 경우, 두 한도는 각각 55%와 25%로 낮아집니다.

총부채상환비율(TDSR)에 따라 모든 부채의 상환액은 월 총소득의 55%로 제한되며, MAS에 따르면 은행은 주거용 대출을 최소 4%의 금리로 스트레스 테스트해야 합니다. 업그레이더의 경우, MAS는 차입자가 정해진 기간 내에 HDB 아파트를 매도하겠다는 확약서를 HDB에 제출하고 그렇게 하겠다고 신고했거나, 매도 승인을 받은 HDB 서한을 보유하고 있거나, 해당 대출을 전액 상환한 경우 은행이 HDB 아파트의 상환액을 제외하도록 허용합니다.

예시: 180만 싱가포르 달러의 리세일 콘도

예시일 뿐입니다. MOP를 충족하고, HDB 아파트만 보유하며, 65세 이전에 종료되는 25년 은행 대출을 받는 싱가포르 시민 부부에 대한 ProprKey 계산입니다.

  • 매수자 인지세(BSD)는 어느 경로든 S$59,600이며, 2023년 2월 15일 이후 구매에 대한 MOF 세율에 따르면 첫 S$180,000에 1%에서 S$1.5백만 초과분에 5%까지 적용됩니다.
  • 먼저 매도하는 경우: 부부가 매수하기 전에 해당 플랫의 매수자가 옵션을 행사했다면 ABSD가 없습니다.
  • 먼저 매수하는 경우: S$360,000의 ABSD가 14일 이내에 납부되어야 하며, 구매일로부터 6개월 이내에 플랫을 매도하면 환급됩니다.
  • 미상환 주택 대출이 없는 경우, 은행은 최대 S$1.35백만까지 대출할 수 있으며, 최소 S$90,000은 현금으로 납부해야 합니다. 하나 있는 경우, 한도는 S$810,000이며, 최소 S$450,000은 현금이어야 합니다.

교육 목적만 해당 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

  • 민간 주택을 보기 시작하기 전에 HDB와 MOP 종료일을 확인하십시오.
  • 은행에 사전 승인(in-principle approval)을 요청하고, 대출 시점에 플랫에 대한 대출이 아직 미상환인 경우 은행이 이를 어떻게 계산할지 문의하십시오.
  • 먼저 매수하는 경우, 면제 기한을 일정에 적어 두고 옵션이 그보다 충분히 앞서 행사될 수 있도록 플랫을 일찍 내놓으십시오.
  • 먼저 매도하고 완공된 부동산에 이미 계약한 경우, 매수자와 최대 3개월의 임시 거주(temporary stay)에 합의하십시오.
  • 매매용 민간 주택과 신규 분양을 비교하십시오. 신규 분양의 경우 6개월은 TOP 또는 CSC부터 기산됩니다: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy 및 https://proprkey.com/en/new-developments
  • 검증된 모기지 어드바이저 또는 부동산 이전(conveyancing) 변호사에게 일정을 확인해 달라고 요청하십시오: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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