요약

싱가포르에서 토지 필지에 소유자가 무엇을 지을 수 있는지는 도시재개발청(URA)이 정합니다. URA의 단독주택 지역 계획은 각 부지에 허용되는 주택 유형을 보여주며, URA의 건물 외피(envelope) 통제 지침은 지정된 2층 단독주택 지역에서는 전체 높이를 12m로, 3층 지역에서는 15.5m로 제한합니다(URA, 2026년 6월 7일 업데이트). 최소 필지 크기, 이격 거리, 그리고 방갈로의 경우 대지 점유율 한도가 추가로 적용됩니다.

모든 공사에 URA의 계획 허가가 필요한 것은 아닙니다. 방을 확장하거나 기존 형태 그대로 지붕을 재시공하는 것은 허가가 필요 없지만, 개방형 발코니를 막는 것, 토공 작업, 필지 분할은 허가가 필요합니다. 기존 바닥 면적의 절반을 초과하는 증축은 재건축으로 간주됩니다.

싱가포르 단독주택 소유자와 구매자에게 이것이 의미하는 바

단독주택 지역 계획부터 확인하세요

URA의 단독주택 지역 계획 지도는 각 부지에 대해 보호 지정된 주택 유형을 보여주며, 필지가 수용할 수 있는 주택 수는 각 유형의 최소 필지 크기와 너비에 따라 달라집니다. URA에 따르면 주택은 2층 또는 3층 높이 통제나 마스터플랜의 지정 단독주택 계획에 명시된 층고 중 "더 낮은 쪽"을 초과할 수 없습니다. 더 높은 재건축을 근거로 필지 대금을 지불하기 전에 지정 내용을 확인하세요.

건물 외피

URA의 외피 지침은 다음을 허용합니다:

  • 2층 또는 3층 외피 내부의 부수적 공간으로서의 다락
  • 외피 상단보다 최소 3m 아래에 있는 옥상 테라스; 외피 상단보다 3m 미만 아래에 있는 지붕은 유지관리 목적 외에는 닫힌 평평한 철근 콘크리트 지붕이어야 함
  • 기존의 일반 층 면적의 50% 제한 없이 메자닌 층
  • 이격 거리가 적용되는 지하층; 저지대에서는 최소 플랫폼 레벨 아래의 내부 공간이 추가 층이 아니라 지하층으로 간주됨

더 엄격한 기술적 높이 제한이 우선하며, 보존 또는 도시 설계 규제도 적용될 수 있습니다.

대지 면적, 대지 점유율 및 이격 거리

주택 유형최소 대지최소 너비대지 점유율 (주택 / 전체)이격 거리
단독 (방갈로)400 sqm10m40% / 50%전면 7.5m, 측면 2m, 후면 2m
굿 클래스 방갈로1,400 sqm18.5m, 깊이 30m 포함35% / 45%전면 7.5m, 측면 3m, 후면 3m
세미 디태치드 및 코너 테라스200 sqm8m규제 없음전면 7.5m, 측면 2m, 후면 2m
중간 테라스150 sqm6m규제 없음전면 7.5m, 후면 2m

출처: URA, Prevailing Planning Controls for Landed Housing (2026년 6월 12일 업데이트). 전면 이격 거리는 카테고리 3~5 도로에 적용되며, 테라스 수치는 URA의 Terrace-I 유형 기준입니다.

방갈로의 2단계 점유율 제한은 2025년 3월 1일부터 제출된 신청에 적용됩니다. 낮은 수치는 외부 파사드까지 측정하고 발코니와 옥상 테라스를 포함한 주택 자체를 제한하며, 높은 수치는 처마와 기타 차양을 포함한 모든 구조물을 포괄합니다.

예시일 뿐입니다. ProprKey가 URA의 제한을 사용하여 계산한 것입니다. 400 sqm 방갈로 대지에서 주택은 최대 160 sqm까지 점유할 수 있으며, 모든 구조물을 합치면 최대 200 sqm까지 가능합니다.

URA의 허가가 필요한 사항

URA에 따르면, 다음의 경우에는 계획 허가가 필요하지 않습니다:

  • 주택이 주거용으로 유지되는 경우, 방을 확장하거나 위치를 변경하는 것
  • 이미 지붕이 있는 것으로 승인된 발코니를 유리 패널이나 창문으로 둘러싸는 것
  • 바닥 면적이 늘어나지 않고, 이격 거리가 줄어들지 않으며, 창문 위치가 동일하게 유지되는 경우, 창문과 문을 교체하는 것
  • 높이를 올리지 않고 기존 형태로 지붕을 재시공하는 것
  • 높이 1.8m 이하의 경계벽, 대문 또는 울타리를 설치하는 것

개방형 발코니를 폐쇄하거나, 절토 또는 성토를 하거나, 새 파빌리온을 짓거나, 하나의 토지형 부동산을 더 많은 것으로 재개발하려면 허가가 필요합니다.

리노베이션 또는 재건축

URA의 계획 제출 경로에 따르면, 자격을 갖춘 전문가는 추가된 총 바닥 면적이 "기존 승인 면적의 50%를 초과하지 않고", 새 외벽이 기존 외벽의 50%를 넘지 않으며 구조 변경이 바닥 면적의 50%를 넘지 않는 경우 증축 및 변경을 제출할 수 있습니다. 전체 지붕을 교체하는 것은, 더 높은 지붕으로 바꾸더라도 층수를 추가하지 않는다면 허용됩니다. 그보다 큰 규모는 "신축 / 재건축 제안으로 제출해야 합니다". 제출은 Good Class Bungalow 지역, 보존 지역 또는 특별 통제 지역의 부지에는 허용되지 않으며, 승인은 2년간 유효합니다.

구조 공사는 Building and Construction Authority(BCA)의 관할에도 해당합니다. URA 자체의 조건에서 알 수 있듯이, 인접 주택이 영향을 받는 경우에도 BCA가 관련됩니다: 엔지니어가 잔존 주택의 구조적 안정성을 BCA에 인증해야 합니다. 일정을 세우기 전에 건축가나 엔지니어에게 해당 공사에 어떤 BCA 계획 승인과 허가가 필요한지, 그리고 얼마나 걸리는지 문의하십시오.

반독립 주택 또는 테라스 하우스를 방갈로로 전환하기

지정된 토지형 주택 지역에서 반독립 주택은 해당 대지가 400제곱미터 및 10미터 최소 기준을 충족하고, 한 쌍의 나머지 절반도 나중에 이를 충족할 수 있는 경우에만 방갈로로 재개발할 수 있습니다. 테라스 하우스는 옆집이 여전히 200제곱미터 및 8미터의 코너 테라스가 될 수 있는 경우 동일한 최소 기준으로 방갈로가 될 수 있습니다. URA의 조건에는 잔존 주택의 노출된 벽의 미장 및 도장, 그리고 그 구조적 안정성에 대한 엔지니어의 BCA 인증이 포함됩니다.

교육 목적일 뿐이며 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

  • 해당 부지의 주택 유형과 층수 규제를 확인하려면 URA의 토지주택 지역 계획 지도에서 해당 사이트를 조회하십시오.
  • 계획된 변경 공사를 규제 기준과 빠르게 대조하려면 URA의 Landed Housing e-Advisor를 통해 검토하십시오. 단, 이는 토공사는 다루지 않습니다.
  • 해당 공사가 증축 및 개조로 신청 가능한지, 아니면 전면 재건축 신청이 필요한지 건축가나 엔지니어에게 문의하십시오.
  • 재건축을 위해 토지주택을 구매하기 전에, 원하는 주택 유형에 대한 URA의 최소 기준과 대조하여 대지 면적과 너비를 확인하십시오.
  • 검증된 기술자와 건설 전문가 찾기: https://proprkey.com/en/pros?segment=trades
  • 매물 둘러보기: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

출처