요약

싱가포르에서 주택 옆에 무엇을 지을 수 있는지는 향후 10~15년간의 개발을 안내하는 법정 토지이용 계획인 마스터 플랜(Master Plan)에 명시되어 있습니다. 이 계획은 개발의 허용 가능한 토지이용과 밀도를 보여주며 5년마다 검토된다고 도시재개발청(URA)은 밝힙니다. 현행 판인 마스터 플랜 2025는 2025년 12월 1일 관보에 게재되었습니다.

밀도는 용적률(plot ratio)로 정해지며, 주거용으로 구역 지정된 부지에서는 URA의 건물 높이 지침이 이를 층수와 연계합니다. 총 용적률 2.1에서는 최대 24층, 2.8에서는 최대 36층, 그 이상에서는 36층을 초과합니다. 이 계획은 검토 사이에도 변경됩니다. 2026년 10월 23일 URA는 Upper Changi Road의 주택용지 용적률을 2.1에서 최대 3.5로 상향하고, Boon Lay Drive의 용적률을 재설정하며, Slim Barracks Rise의 토지를 주택용으로 재구역 지정하는 제안을 공고했습니다. 이의 신청은 11월 6일까지 제출할 수 있습니다.

싱가포르 구매자에게 의미하는 것

구역이 의미하는 것

마스터 플랜 서면 진술서 2025는 각 구역을 설명합니다. 주택 주변의 토지를 볼 때 다음이 가장 중요합니다:

구역서면 진술서상의 용도
주거(Residential)주로 주거 개발
1층 상업 포함 주거(Residential with Commercial at 1st Storey)주로 주거, 1층에만 상업 용도
상업 및 주거(Commercial & Residential)주로 상업과 주거의 복합 개발
화이트(White)복합 개발로서 두 가지 이상 용도의 조합
예비 부지(Reserve Site)아직 결정되지 않은 용도
오픈 스페이스(Open Space)오픈 스페이스

출처: URA, 마스터 플랜 서면 진술서 2025.

주택 옆의 예비 부지는 향후 용도가 결정되지 않았음을 의미합니다.

용적률과 높이

용적률은 "건축물의 연면적과 대지면적 간의 비율"이며, 계획도상의 수치는 허용 가능한 최대 강도이고, 서면 진술서(Written Statement)에 그렇게 명시되어 있다. 관할 당국은 그보다 낮게 승인할 수 있으며, 계획은 개발 권리나 최대치까지 건축할 수 있는 권리를 부여하지 않는다고 명시하고 있다.

예시일 뿐입니다. 서면 진술서의 정의를 사용한 ProprKey 계산입니다. 10,000제곱미터 대지에서 용적률 2.1은 최대 21,000제곱미터의 연면적을 허용한다. 3.5에서는 상한이 35,000제곱미터로, 3분의 2 더 많다.

아파트와 콘도미니엄의 경우, URA의 지침은 주거 전용으로 구역 지정된 대지에서 용적률에 따라 층수 제한을 설정한다:

총 용적률최대 층수싱가포르 식물원 인근
1.454
1.61210
2.12420
2.83630
2.8 초과36 초과30 초과

출처: URA, 개발 통제, 아파트 및 콘도미니엄: 건물 높이 (2026년 6월 7일 갱신).

URA의 건물 높이 계획(Building Height Plan)상의 기술적 높이 통제, 가로 블록 통제, 보존 또는 도시 설계 요건 등 다른 통제로 인해 더 낮은 높이가 설정될 수 있다. 대지가 복합 용도로 구역 지정되었거나 표준이 아닌 용적률을 가진 경우, URA는 개발 신청을 평가할 때 층수 제한을 결정한다.

검토 간 계획이 변경되는 방식

계획(마스터 플랜) 규칙 제4조에 따라, URA는 마스터 플랜을 수정하려는 제안이 국가개발부 장관에게 제출되었을 때 공고를 게시한다. 인증 사본은 공고 마감일까지 URA 센터에서 열람할 수 있으며, 이의 신청은 제5조에 따라 국가개발부(MND) 상임비서관에게 서면으로 제출해야 하며 그 사유를 명시해야 한다.

주택 용지를 다루는 최근 두 건의 공고:

공고위치제안된 변경이의 제기 기한
2026년 10월 23일Upper Changi Road / Upper Changi Link용적률 2.1의 주거용지를 최대 3.5까지 상향; 도로 부지를 용적률 3.5의 주거용지로 재지정2026년 11월 6일
2026년 10월 23일Slim Barracks Rise / Nepal Park / North Buona Vista Road백지 및 도로 부지를 1층 상업시설을 포함한 용적률 최대 5.5의 주거용지로; 상업 및 도로 부지를 용적률 최대 2.0의 주거용지로2026년 11월 6일
2026년 10월 23일Boon Lay Drive용적률 2.8 및 3.0의 주거용지를 최대 2.8 또는 3.2로 재설정; 일부 부지를 오픈 스페이스 및 도로로, 도로 부지를 용적률 2.8의 주거용지로2026년 11월 6일
2026년 10월 2일Tomlinson Road용적률 2.8의 주거용지를 최대 3.5까지 상향2026년 10월 31일
2026년 10월 2일Brickland Close용적률 3.0의 상업 및 주거용지를 최대 4.0까지 상향2026년 10월 31일

출처: URA, Master Plan 2025 개정안 공고, 2026년 10월 2일 및 23일.

공고에는 변경 이유가 제시되어 있지 않다. URA의 높이 기준표와 대조해 보면, Upper Changi 제안은 해당 부지를 24층 구간에서 36층 초과 구간으로 이동시키게 되며, 이는 URA의 다른 높이 규제를 적용받는다.

구매 시 이것이 의미하는 것

조망을 위해 비용을 지불하는 구매자에게는, 주택과 그 조망 사이에 있는 부지의 용도지역과 용적률이 오늘날의 스카이라인보다 더 많은 것을 말해준다. 저층 블록 옆의 용적률 2.1 주거용지는 URA 지침에 따라 최대 24층 건물이 들어설 수 있으며, 3.5로의 상향은 그 구간을 36층 초과로 끌어올린다. 옆 부지의 더 높은 용적률은 그곳에 더 많은 연면적이 건축될 수 있게도 한다.

제안된 변경 근처의 소유주들은 대응할 수 있는 짧은 기간을 갖는다. 10월 23일 공고는 2주간 진행되며, 이의 제기에는 그 근거를 명시해야 한다.

교육 목적일 뿐이며 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

  • URA SPACE의 마스터 플랜 지도에서 해당 주택과 주변 필지를 조회하고, 각 필지의 구역과 용적률을 기록하십시오.
  • URA의 높이 표를 사용하여 해당 용적률을 층수 범위로 환산하고, 인근의 예비 부지(Reserve Site) 또는 화이트 사이트(White site)가 있는지 기록하십시오.
  • 옵션 수수료를 지불하기 전에 해당 지역에 대한 URA의 제안된 개정 목록을 확인하고, 통지 마감일 전에 MND에 서면으로 이의를 제기하십시오.
  • 판매 중인 주택을 둘러보고 주변 환경을 비교하십시오: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 검증된 부동산 양도(conveyancing) 변호사에게 해당 부동산의 계획 관련 사항을 확인해 달라고 요청하십시오: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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