요약

싱가포르에서 신규 분양 콘도를 구매하려면 주택개발업자규칙(Housing Developers Rules)에 따라 최소 매매가의 5%에 해당하는 예약금을 내고 옵션 투 퍼체이스(option to purchase)를 받는 것으로 시작합니다. 개발업자는 옵션 날짜로부터 14일 이내에 매매계약서(S&PA)와 소유권 증서를 교부해야 하며, 이후 구매자는 도시재개발청(URA)의 주택 구매자 가이드(Home Buyers' Guide)에 따라 3주 안에 서명해야 합니다. 서명하면 계약금은 매매가의 20%로 올라갑니다. 이후 할부금은 공사 진행에 따라 납부되며, 임시사용승인(Temporary Occupation Permit, TOP)이 발급될 때 25%를 납부합니다.

그다음 납부는 주택개발업자규칙 별지 제5호(Form 5)의 고정 일정에 따라 이루어지며, 서명 시 20%에서 TOP 시 25%, 마지막 15%는 법정완공증명서(Certificate of Statutory Completion) 발급 시 납부합니다.

싱가포르 구매자에게 의미하는 바

단계별 구매 절차

단계진행 내용출처
예약 전개발업자는 예약금을 수령하기 전에 의무적인 프로젝트 및 유닛 정보를 제공해야 함URA
구매 옵션구매 가격의 최소 5%에 해당하는 예약금Housing Developers Rules, rule 8
계약서 전달옵션 날짜로부터 14일 이내에 S&PA 및 소유권 증서를 귀하 또는 귀하의 변호사에게 전달URA Home Buyers' Guide
행사전달받은 후 3주 이내에 S&PA에 서명하고 20% 계약금의 잔액을 지불; 개발업자는 해당 지불을 위해 옵션 날짜로부터 최대 8주까지 허용할 수 있음Housing Developers Rules, rule 11; URA Home Buyers' Guide
건설S&PA에 명시된 각 건설 단계가 완료됨에 따라 분납금 지불 기한 도래URA Home Buyers' Guide
TOP구매 가격의 25%; 지불 후 열쇠 수령URA
준공개발업자의 Notice to Complete로부터 14일 이내URA Home Buyers' Guide
인도 후12개월 하자 책임 기간; 개발업자는 귀하의 통지로부터 1개월 이내에 하자를 수리해야 함URA

스트라타 유닛의 S&PA는 Housing Developers Rules의 Form 5를 따르며, 이는 다음과 같은 지불 일정을 정하고 있습니다:

단계가격 비중
S&PA 서명 (예약금 포함)20%
기초 완료10%
철근 콘크리트 골조10%
칸막이 벽5%
지붕 또는 천장5%
문, 창문, 전기 배선 및 배관5%
주차장, 도로 및 배수로5%
TOP25%
Certificate of Statutory Completion15%

출처: Housing Developers Rules, Form 5 (SSO). 일부 지불금은 준공 시까지 에스크로 보관자에게 지급됩니다.

개발자는 규정된 옵션과 S&PA를 사용해야 하며, URA가 사전 승인한 수정 범위를 벗어난 변경은 주택관리관(Controller of Housing)의 승인이 필요하다고 URA는 밝혔다.

계약을 포기할 때 드는 비용

옵션을 행사하지 않으면 개발자는 예약금의 25%를 보유하고 나머지 75%를 환불할 수 있다고 URA의 안내서는 설명한다. S&PA에 서명한 후에는 위험이 커진다. 납부 기한이 지난 후 14일을 초과하여 미납된 대금이 있으면, 개발자는 S&PA를 거부된 것으로 간주하고 구매 가격의 20%를 몰수할 수 있다. 연체된 대금에는 S&PA에 명시된 공식에 따라 이자가 부과된다.

할부금이 가는 곳

TOP 이전에 수령한 모든 할부금(예약금 포함)과 TOP 시점에 납부해야 하는 할부금은 주택개발자(프로젝트 계좌) 규칙 제3조에 따라 해당 프로젝트의 프로젝트 계좌에 납입되어야 한다. 인출은 규칙에 열거된 목적으로 제한되며, 계좌는 법정 완공 증명서(Certificate of Statutory Completion)가 발급되고 모든 판매가 완료된 후에만 폐쇄할 수 있다(제9조). 개발자는 또한 주택관리관의 서면 승인을 받아 동일 금액의 은행 보증에 대해 인출할 수 있다(제10조).

URA에 따르면 4채를 초과하는 단위가 있는 프로젝트는 주택개발자 라이선스가 필요하다. 판매 라이선스는 단위 판매를 허용하고, 무판매 라이선스는 건설만 허용한다. 구매자는 URA의 원스톱 개발자 포털(One-Stop Developers' Portal)을 통해 개발자의 라이선스가 유효한지 확인할 수 있으며, URA는 토지 판매 부적격 또는 판매 정지 상태의 개발자 목록을 공개한다.

현금, CPF 및 인지세

싱가포르 통화청(MAS)은 75%의 담보인정비율(LTV) 한도에서 첫 주택담보대출에 대해 최소 5%의 현금 계약금을 규정하고 있습니다. 대출 기간이 30년을 초과하거나 65세를 넘길 경우 한도는 55%로 낮아지며, 현금 10%가 필요합니다. CPF 위원회는 일반계좌(Ordinary Account) 저축을 계약금, 주택담보대출, 인지세 및 법률 비용에 사용할 수 있다고 밝히며, 다만 사용 한도가 적용됩니다.

IRAS에 따르면 매수자 인지세(BSD)는 최초 S$180,000에 1%, 다음 S$180,000에 2%, 다음 S$640,000에 3%, 다음 S$500,000에 4%, 다음 S$150만에 5%, 그 초과분에 6%가 부과됩니다. 추가 매수자 인지세(ABSD)는 그 위에 적용됩니다: 시민권자의 두 번째 주택에는 20%, 세 번째부터는 30%; 영주권자는 5%, 30%, 35%; 외국인은 60%입니다. 인지세는 계약 서명일로부터 14일 이내, 또는 해외에서 서명한 경우 싱가포르에서 수령한 날로부터 30일 이내에 납부해야 하며, 납부가 늦어지면 인지세의 최대 4배에 달하는 벌금이 부과될 수 있다고 IRAS는 밝힙니다. 매도자 인지세는 2025년 7월 4일 이후 취득한 주택을 취득 후 4년 이내에 매도할 경우 적용됩니다.

예시: S$200만 유닛

예시일 뿐이며, 5% 예약금과 75% LTV의 첫 주택담보대출을 가정합니다. 예약금은 S$100,000이며, MAS의 5% 최소 기준에 따라 계약금 중 최소 S$100,000은 현금이어야 합니다. 옵션을 행사하려면 20%에 도달하기 위해 현금 또는 CPF 저축에서 추가로 S$300,000이 필요합니다. 서명 전에 포기하면 예약금의 4분의 1인 S$25,000이 소요됩니다. TOP 시점에 S$500,000이 납부 기한이 됩니다. 서명 후 채무불이행하는 매수자는 S$400,000을 잃을 위험이 있습니다. 이 조건에서 최대 대출액은 S$150만입니다.

FAQ

싱가포르의 신규 분양 콘도 예약금은 얼마인가요? 주택개발업자 규칙(Housing Developers Rules) 제8조에 따라 매매가의 최소 5%입니다.

예약 후 계약서에 서명할 수 있는 기간은 얼마나 되나요? S&PA와 소유권 증서를 받은 날로부터 3주이며, 개발업자는 옵션 날짜로부터 14일 이내에 이를 전달해야 합니다.

마음이 바뀌면 무엇을 잃게 되나요? 옵션을 행사하지 않으면 개발업자는 예약금의 25%를 보유할 수 있습니다.

교육 목적만 해당 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하세요.

다음에 할 일

  • 예약금을 지불하기 전에 필수 프로젝트 정보를 요청하고 URA의 원스톱 개발업자 포털에서 개발업자의 라이선스를 확인하세요.
  • 3주 기간 내에 변호사에게 S&PA, 소유권 증서 및 모든 변경 사항을 검토받으세요.
  • 서명일로부터 14일인 인지세 마감일을 일정에 기록해 두세요.
  • MAS의 최소 5%를 위한 현금을 마련해 두고 예약 전에 CPF 및 대출 한도를 확인하세요.
  • 현재 출시 분양을 평방피트당 가격과 총 가격으로 비교하세요: https://proprkey.com/en/new-developments
  • 같은 지역의 완공된 리세일 콘도와 비교하세요: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 검증된 부동산 소유권 이전 변호사 또는 모기지 어드바이저와 상담하세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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