요약

누구나 HDB 아파트가 얼마에 팔렸는지 조회할 수 있습니다. 주택개발청(HDB)이 data.gov.sg에 공개한 데이터셋은 2017년 1월부터 등록 월별 재판매 가격을 제공하며, 매일 갱신되고 2026년 10월 27일 기준 243,611건의 거래를 담고 있습니다. 민간 주택의 경우, 도시재개발청(URA)의 거래 전자 서비스(e-Service)는 2025년 1월 국가개발부(MND)가 밝힌 바에 따르면 등기부(caveats) 데이터와 개발업자가 제출한 데이터를 사용합니다.

가격 지수는 다른 질문에 답합니다. URA와 HDB의 지수는 특정 주택의 가치가 아니라 비교 가능한 주택의 가격이 분기 동안 어떻게 움직였는지를 보여줍니다. 두 지수 모두 가격을 설정하거나 검증할 때 유용하지만, 각각 무엇을 빠뜨리는지 알아야 합니다.

싱가포르 매수자와 매도자에게 이는 무엇을 의미하나

HDB 아파트: 재판매 기록

HDB 데이터셋의 각 기록은 월, 타운, 평형 유형, 블록, 거리명, 층 범위, 바닥 면적, 평형 모델, 리스 시작일, 잔여 리스 및 재판매 가격을 제공합니다. HDB는 친족 간 거래와 일부 지분의 재판매를 제외하는데, 이는 완전한 시장 가격을 반영하지 않을 수 있기 때문이며, 가격은 참고용일 뿐이라고 설명합니다.

비교할 때 세 가지 세부 사항이 중요합니다. 표시된 월은 재판매가 HDB에 등록된 시점으로, 옵션에서 가격이 합의된 이후입니다. 층은 범위로 제공되므로 같은 구간에 있는 두 아파트가 여러 층 차이 날 수 있습니다. 그리고 바닥 면적에는 구매한 리세스 공간(recess area), HDB 업그레이드 프로그램으로 추가된 공간 및 옥상 테라스가 포함되어 제곱미터당 가격을 왜곡할 수 있습니다.

민간 주택: 등기부와 그 공백

URA의 지수 관련 설명에 따르면, URA의 가격 지수는 옵션 단계에서 싱가포르 토지 등기소(Singapore Land Registry)에 제출된 경고등기(caveat)를 바탕으로 산출됩니다. MND는 URA의 e-Service가 경고등기 데이터와 개발업자가 제출한 데이터를 사용하며, 소유권 및 소유 정보는 경고등기 제출 여부와 관계없이 싱가포르 토지청(Singapore Land Authority, SLA)이 관리하는 통합 토지 정보 서비스(Integrated Land Information Service, INLIS)에서 확인할 수 있다고 밝혔습니다. 따라서 경고등기가 없는 민간 매매는 URA의 e-Service에는 누락될 수 있지만 소유권 등기부에는 누락되지 않습니다.

지수가 측정하는 것

지수산출 기반방법기준
URA 민간 주거 가격 지수옵션 단계에서 제출된 경고등기, IRAS 인지세 데이터 및 개발업자 판매 데이터지난 5개 분기 거래로 가중한 층화 헤도닉 회귀2009년 1분기 = 100
HDB 리세일 가격 지수등록일 기준 분기별 평균 리세일 가격2014년 4분기 이후 층화 헤도닉 회귀2009년 1분기 = 100

*출처: URA 및 싱가포르 통계청(Singapore Department of Statistics)의 data.gov.sg 데이터셋 설명.*

헤도닉 방법은 면적과 위치 등 거래된 주택의 차이를 조정하므로, 대형 주택이나 중심지 주택이 더 많이 거래된 분기가 그 자체로 지수를 끌어올리지는 않습니다.

대표 수치는 세그먼트 간의 큰 격차를 가릴 수 있습니다. URA가 10월 23일 밝힌 바에 따르면, 2026년 3분기에 URA의 전체 지수는 1.4% 상승했으며, 비토지부착(non-landed) 가격은 외곽 중심 지역(Outside Central Region)에서 2.3% 상승, 핵심 중심 지역(Core Central Region)에서 0.3% 상승, 나머지 중심 지역(Rest of Central Region)에서는 변동이 없었습니다. HDB는 리세일 가격 지수가 2026년 3분기에 202.5로, 2분기 대비 0.1% 하락했으며 3분기 연속 분기 하락이라고 밝혔습니다. 잠정 추정치는 202.4로 0.2% 하락이었습니다.

잠정치와 확정치

두 기관 모두 전체 분기가 집계되기 전에 잠정치를 발표하고, 약 3주 후에 최종 수치를 발표합니다. URA의 잠정치는 지난달 중순까지의 데이터를 바탕으로 하며 최종 수치와 달라질 수 있으므로, 가격을 조정할 때는 최종 분기 수치를 사용하세요.

예시: 오래된 거래를 최신으로 반영하기

예시일 뿐입니다. 공개된 지수 수준을 사용한 ProprKey 계산입니다.

  • 2026년 1분기에 S$600,000에 팔린 아파트가 HDB 지수가 203.4였던 당시에 거래되었고, 지수를 정확히 따라 움직였다면 2026년 2분기 지수 202.8 기준으로 약 S$598,200의 가치가 있을 것입니다.
  • 해당 지역 URA 비토지 지수의 3분기 2.3% 상승을 그대로 따른 외곽 중앙 지역(Outside Central Region)의 S$1.5백만 콘도는 약 S$34,500 더 높아질 것입니다.

개별 주택은 지수보다 더 또는 덜 움직일 수 있습니다. HDB 기록은 층 범위만 제공하고 향, 전망, 상태에 대해서는 아무것도 알려주지 않기 때문에 감정평가사가 주택 자체를 직접 점검합니다.

다음에 할 일

  • 해당 블록과 평형에 맞춰 HDB의 전매 기록을 필터링하고, 층 범위, 전용 면적, 잔여 리스처럼 같은 조건끼리 비교하세요: https://data.gov.sg/datasets/d_8b84c4ee58e3cfc0ece0d773c8ca6abc/view
  • 민간 주택의 경우 같은 프로젝트에서 caveat이 등록된 매매를 조회하고, 최근 매매가 누락된 것으로 보이면 변호사에게 INLIS에서 소유권(title)을 검색해 달라고 요청하세요.
  • 오래된 매매는 분기 간 지수 변동으로 현재 가치에 맞게 조정하고, 속보 추정치가 아닌 전체 분기 수치를 사용하세요.
  • 현재 호가를 기록과 비교하세요: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 계약하기 전에 검증된 모기지 어드바이저 또는 부동산 이전(conveyancing) 변호사와 상담하세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

인용