요약

싱가포르 국세청(IRAS)에 따르면, 싱가포르 주택 임대 소득은 순액, 즉 총 임대료에서 허용 경비를 뺀 금액을 기준으로 과세됩니다. 주거용 부동산을 임대하는 개인은 실제 비용을 합산하는 대신 총 임대료의 15%를 정액 간주 경비로 공제하고, 여기에 모기지 이자를 더해 공제받을 수 있습니다. 이 옵션은 2016년 과세연도(YA)부터 적용되어 왔으며, IRAS는 2026년 1월 30일 이에 관한 안내서 제3판을 발표했습니다.

실제 경비를 청구하는 임대인은 영수증을 최소 5년간 보관해야 합니다. IRAS는 최초 수리 및 개조를 포함한 일부 비용은 전혀 허용하지 않습니다. YA 2022부터는 최대 3년의 임대차 계약에 대해 최초 비용을 포함하여 세입자를 확보하기 위한 비용을 공제할 수 있습니다.

임대 소득으로 간주되는 항목

YA 2026을 위한 IRAS의 간편 안내서에 따르면 총 임대료에는 다음이 포함됩니다:

  • 건물 임대료;
  • 가구 및 비품 임대료;
  • 임대차 계약에 따라 세입자가 지불하는 유지보수 및 기타 비용.

2025년에 받은 임대료는 IRAS의 자체 산출 예시에서 보여주듯이 YA 2026에서 평가됩니다.

공동 소유 주택의 경우, IRAS는 임대료를 누가 받든, 누가 주택 비용을 지불했든 관계없이 부동산 지분에 따라 모든 소유자에게 과세한다고 밝혔습니다. 주택의 일부만 임대하는 경우, 허용 경비를 임대한 방의 수에 따라 안분합니다.

경비를 청구하는 두 가지 방법

옵션공제 항목보관해야 할 기록
간주 경비총 임대료의 15%에 주택담보대출 이자 추가기타 임대 경비 기록 불필요, 청구한 이자에 대한 증빙 서류
실제 경비재산세, 주택담보대출 이자, 화재보험, 수리 및 유지보수 등 허용 가능한 비용임대차 계약서, 주택담보대출 명세서, 청구서 및 영수증을 최소 5년간 보관

출처: IRAS e-Tax 가이드, 2026년 1월 30일; IRAS 전자신고자를 위한 간편 안내서, YA 2026.

IRAS는 15%가 재산세, 관리비, 소규모 수리 등 일반적인 임대 경비와 대체로 부합한다고 보고 있으며, 해당 금액은 온라인 세금 신고서에 미리 입력되어 있습니다. 간주 옵션에는 다음과 같은 조건이 따릅니다:

  • 주거용 부동산에만 적용됩니다. 계획법(Planning Act)에 따라 전부 또는 일부가 보육 센터나 근로자 기숙사와 같은 비주거용 목적으로 사용될 수 있는 부동산은 해당되지 않습니다.
  • 주택담보대출 이자 외에 최소 하나의 공제 가능한 경비를 지출해야 합니다.
  • 싱가포르 파트너십을 통해 얻은 임대 소득이나 신탁으로 보유된 부동산에는 이용할 수 없습니다.
  • 어느 한 해에 동일한 옵션이 모든 임대 주거용 부동산에 적용되지만, 다음 해로 넘어가면서 전환할 수 있습니다.
  • 공동 소유 주택의 각 공유자는 개별적으로 선택합니다.
  • 간주 경비를 청구한 후 신고 후 실제 경비로 전환하려면, 납세 통지서(Notice of Assessment) 발행일로부터 30일 이내에 IRAS에 알려야 합니다.

가이드의 FAQ에 따르면, 비거주 개인도 간주 옵션을 사용할 수 있으며, HDB 아파트의 방을 임대하는 소유자도 사용할 수 있습니다.

IRAS의 계산 예시

IRAS는 2025년에 자신의 집을 월 S$4,000에 임대한 임대인 Mr X의 사례를 통해 선택지를 설명합니다:

Mr X, 2025년 임대료실제 경비간주 경비
총 임대료S$48,000S$48,000
이자 외 경비S$7,000S$7,200 (임대료의 15%)
모기지 이자S$9,500S$9,500
YA 2026에 과세되는 순 임대료S$31,500S$31,300

이 경우 간주 옵션을 적용하면 과세 대상 임대료가 S$200 더 적어지며, Mr X는 S$7,200에 대한 영수증이 필요하지 않습니다.

예시일 뿐이며, IRAS의 수치를 사용했습니다. 만약 Mr X가 이자 외의 허용 비용으로 S$10,000을 지출했다면, 실제 경비를 청구할 경우 순 임대료가 S$28,500으로 줄어들어 간주 옵션보다 S$2,800 더 적어집니다.

공제할 수 없는 항목

IRAS의 임대 부동산 소득 관련 페이지에는 다음 항목이 임대료에서 공제할 수 없는 것으로 나열되어 있습니다:

  • 가구 및 비품의 최초 구입 및 그 감가상각;
  • 대출 원금 상환;
  • 재산세 지연 납부에 대한 벌금, 그리고 이전 연도에서 이월된 재산세.

세입자 확보 비용은 다르게 취급됩니다. YA 2022부터 임대차 계약을 체결, 부여, 갱신 또는 연장하기 위한 중개 수수료, 광고비, 법률 비용 및 인지세는 최초 세입자와 이후 세입자 모두에 대해 공제가 가능합니다. IRAS는 3년을 초과하는 임대차, 갱신 또는 연장(갱신 또는 연장 옵션은 제외)의 경우, 사업의 매수, 매도 또는 구조조정으로 인해 취득, 부여 또는 이전된 임대차의 경우, 그리고 부동산이 매도되어 그 매도인에게 다시 임대되는 임대차의 경우에는 공제를 허용하지 않습니다. 임대차 사이에 부동산이 공실인 동안의 유지 관리 비용도 세입자를 찾기 위한 합리적인 노력이 있었다면 YA 2022부터 공제가 가능합니다.

비용이 임대료를 초과하는 경우, 그 임대 손실은 근로소득 등 다른 소득과 상계할 수 없으며 이월할 수도 없습니다. 행정적 특례로서, IRAS는 모든 부동산이 시장 가격으로 임대되었다는 조건하에, 같은 해에 한 부동산의 손실을 다른 부동산의 임대료와 상계할 수 있도록 허용합니다.

싱가포르 임대인에게 이는 무엇을 의미하는가

IRAS가 허용하지 않는 여러 비용은 최초 임대와 함께 발생합니다. 새로 구입한 콘도를 가구로 꾸미고 개조한 임대인은 그러한 지출을 공제할 수 없지만, 임대 기간이 3년 이하인 경우 첫 세입자에 대한 중개 수수료와 법률 비용은 공제할 수 있습니다.

그 이후에는 주로 서류 작업과 수리비에 관한 선택입니다. 수리가 거의 없는 해에는, 이자 외에 공제 가능한 비용이 최소 하나 발생했다는 조건하에, 15% 공제가 해당 비용에 대한 영수증 없이도 실제 비용과 맞먹거나 능가할 수 있습니다. 대규모 수리가 있는 해에는 실제 비용을 기록으로 남기는 것이 가치가 있을 수 있지만, 그 선택은 그해 임대하는 모든 주택에 적용됩니다.

부부는 소유권 규칙에 유의해야 합니다. 50:50으로 보유한 주택은 임대료 전액이 한 계좌로 입금되더라도 각 소유자에게 절반씩 과세됩니다.

교육 목적으로만 제공됩니다 — 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 공인 전문가와 확인하십시오.

다음에 할 일

  • 어떤 옵션을 선택하든, 이자 청구를 뒷받침하기 위해 은행의 주택담보대출 이자 명세서를 최소 5년간 보관하세요. 임대차 계약서도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
  • 실제 비용을 청구할 수 있는 경우, 수리, 보험 및 유지보수 인보이스를 5년간 보관하세요.
  • 신고하기 전에, 이자를 제외한 실제 비용을 총 임대료의 15%와 비교해 보세요.
  • 검증된 부동산 변호사나 금융 전문가에게 귀하의 상황을 확인받으세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 수리를 처리하고 서류를 보관해 줄 검증된 부동산 관리 팀을 찾으세요: https://proprkey.com/en/pros?segment=operations

인용