Bolehkah warga asing membeli hartanah di Singapura? Peraturan 2026 — kondominium ya, rumah landed hanya dengan kelulusan

Ringkasan

Warga asing boleh membeli hartanah di Singapura, tetapi terutamanya unit kondominium dan apartmen persendirian, menurut Penguasa Tanah Singapura (SLA). Rumah berlanded seperti banglo, rumah separa berasingan dan rumah teres ialah "hartanah kediaman terhad" di bawah Akta Hartanah Kediaman dan memerlukan kelulusan daripada Unit Kelulusan Urus Niaga Tanah (LDAU) SLA.

Kos yang lebih besar ialah cukai. Sejak 27 Apr 2023, warga asing membayar 60% Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) ke atas sebarang pembelian kediaman, menurut kenyataan bersama oleh MAS, Kementerian Kewangan dan Kementerian Pembangunan Negara. Warganegara Amerika Syarikat, Iceland, Liechtenstein, Norway dan Switzerland dianggap seperti warganegara Singapura untuk duti setem di bawah perjanjian perdagangan Singapura dengan negara mereka, menurut IRAS.

Apa maksudnya bagi pembeli Singapura dari luar negara

Bolehkah warga asing membeli hartanah di Singapura tanpa kelulusan?

SLA menyenaraikan hartanah yang boleh dibeli oleh "orang asing" tanpa kelulusan. Ini termasuk:

• unit kondominium dan unit flat dalam pembangunan persendirian
• rumah berlanded strata di dalam pembangunan kondominium yang diluluskan
• pajakan rumah berlanded sehingga tujuh tahun, termasuk pilihan pembaharuan
• hartanah industri dan komersial, rumah kedai untuk kegunaan komersial, dan hotel yang didaftarkan di bawah Akta Hotel.

SLA mentakrifkan orang asing sebagai sesiapa yang bukan warganegara Singapura, syarikat Singapura, perkongsian liabiliti terhad Singapura atau persatuan Singapura. Penduduk tetap (PR) oleh itu dikira sebagai orang asing di bawah Akta ini.

Apa yang memerlukan kelulusan SLA: rumah berlanded dan Sentosa Cove

SLA menyatakan bahawa orang asing mesti mendapatkan kelulusan untuk membeli tanah kediaman kosong; rumah teres, separa berasingan dan banglo; rumah berstrata berlanded di luar kondominium yang diluluskan (seperti rumah bandar dan rumah kluster); dan rumah berlanded di Sentosa Cove.

SLA menilai permohonan kes demi kes. Faktor yang dinyatakan termasuk sekurang-kurangnya lima tahun sebagai PR Singapura dan "sumbangan ekonomi yang luar biasa" kepada Singapura. SLA menyatakan pemprosesan mengambil masa kira-kira 30 hari bekerja setelah semua dokumen lengkap, dan pembeli boleh memohon kelulusan pada prinsipnya sebelum memilih rumah.

Kelulusan membawa syarat, menurut Soalan Lazim LDAU. Rumah itu mesti untuk kediaman pemilik dan keluarga sendiri, tidak boleh disewakan, dan tidak boleh dijual dalam tempoh lima tahun dari penyempurnaan undang-undang. PR secara amnya terhad kepada plot sehingga 15,000 kaki persegi di luar kawasan Banglo Kelas Baik. Di Sentosa Cove, LDAU mengehadkan keluasan tanah kepada 1,800 m persegi dan juga menghendaki penghunian sendiri. Pelanggaran boleh membawa denda sehingga S$200,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.

Sentosa Cove ialah satu-satunya estet berlanded yang dinamakan SLA secara berasingan. Ia masih memerlukan kelulusan LDAU, tetapi SLA menganggapnya sebagai kategori tersendiri untuk pembeli asing.

Flat HDB dan kondominium eksekutif

Halaman kelayakan HDB menerangkan pembeli sebagai isi rumah warganegara Singapura atau PR. Bukan pemastautin hanya muncul sebagai sebahagian daripada isi rumah warganegara, seperti pasangan bukan pemastautin. Orang asing secara bersendirian tidak boleh membeli flat HDB.

Kondominium eksekutif (EC) baharu juga tertutup kepada orang asing. HDB menyatakan bahawa keluarga yang memohon EC baharu mesti termasuk seorang warganegara Singapura dan sekurang-kurangnya seorang lagi warganegara atau PR, dan bahawa individu bujang yang memohon secara bersama semuanya mesti warganegara.

EC hanya dibuka kepada warga asing selepas penswastaan penuh. Pada 8 Mei 2026, MND menyatakan bahawa bagi tapak EC yang tender ditutup pada atau selepas tarikh itu, tempoh penghunian minimum akan meningkat daripada lima kepada 10 tahun, dan unit boleh dijual kepada mana-mana pembeli hanya selepas tahun ke-15. Sehingga penswastaan, jualan semula terhad kepada warganegara dan PR.

ABSD untuk warga asing pada 2026

Kadar di bawah diambil daripada siaran MAS/MOF/MND 26 Apr 2023 dan terpakai untuk pembelian pada atau selepas 27 Apr 2023. ABSD perlu dibayar di atas Buyer's Stamp Duty, menurut IRAS.

Warganegara manakah yang membayar ABSD seperti warganegara Singapura?

IRAS menyenaraikan dua kumpulan yang layak untuk pelepasan ABSD di bawah perjanjian perdagangan Singapura:

• warganegara dan pemastautin tetap Iceland, Liechtenstein, Norway atau Switzerland
• warganegara Amerika Syarikat.

Di bawah Kaedah Duti Setem (Perjanjian Perdagangan Bebas) (Pelepasan ABSD), pelepasan itu bersamaan dengan jurang antara ABSD yang dikenakan dan ABSD yang akan dibayar oleh warganegara Singapura. Pemegang pasport AS yang membeli rumah pertama oleh itu akan membayar kadar warganegara iaitu 0%. Pemegang kad hijau AS tidak dilindungi, kerana peruntukan AS terpakai kepada warganegara sahaja.

Asas pembiayaan

Had nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) MAS terpakai kepada semua peminjam individu, dan penjelasannya tidak menetapkan had berbeza untuk warga asing. Untuk pinjaman perumahan pertama, hadnya ialah 75% dengan bayaran pendahuluan tunai minimum 5%. Ia turun kepada 55%, dengan 10% tunai, jika tempoh melebihi 30 tahun atau pinjaman berlanjutan melepasi umur 65. Untuk pinjaman kedua, hadnya ialah 45% atau 25%, dengan sekurang-kurangnya 25% dalam bentuk tunai.

MAS mengehadkan jumlah bayaran balik hutang pada 55% daripada pendapatan kasar bulanan di bawah Nisbah Servis Hutang Keseluruhan. Tempoh pinjaman dihadkan kepada 35 tahun untuk hartanah persendirian.

Contoh pengiraan (ilustrasi sahaja)

Ambil unit kondominium S$2j, semua pembeli membeli rumah pertama mereka dan mengambil pinjaman pertama:

• Pembeli asing membayar S$1.2j dalam ABSD (60%).
• Penduduk Tetap Singapura membayar S$100,000 (5%).
• Warganegara AS tidak membayar ABSD, sama seperti warganegara.

Pinjaman maksimum dalam setiap kes ialah S$1.5j (75%), dengan sekurang-kurangnya S$100,000 daripada bayaran pendahuluan S$500,000 dalam bentuk tunai. Bagi pembeli asing, ABSD sahaja lebih daripada dua kali ganda bayaran pendahuluan. Angka-angka ini tidak termasuk Duti Setem Pembeli dan fi guaman.

Soalan Lazim

Bolehkah warga asing membeli rumah landed di Singapura? Hanya dengan kelulusan SLA. SLA menimbang faktor seperti sekurang-kurangnya lima tahun sebagai PR dan sumbangan ekonomi, dan rumah yang diluluskan mesti didiami sendiri.

Bolehkah warga asing membeli kondominium eksekutif? Tidak untuk unit baharu atau sebelum penswastaan penuh. Bagi tapak EC yang ditender mulai 8 Mei 2026, titik itu beralih kepada 15 tahun, kata MND.

Adakah warga Amerika membayar ABSD 60% di Singapura? Tidak. IRAS menyatakan warganegara AS menerima layanan duti setem yang sama seperti warganegara Singapura di bawah FTA AS–Singapura.

Untuk tujuan pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

• Semak status anda terlebih dahulu: sahkan sama ada anda warga asing, PR atau warga negara FTA, dan semak jadual ABSD semasa di laman web IRAS sebelum anda menandatangani opsyen untuk membeli.
• Jika anda sedang meninjau rumah landed atau Sentosa Cove, mohon kelulusan pada dasarnya dengan LDAU SLA sebelum anda komited, dan peruntukkan sekurang-kurangnya 30 hari bekerja.
• Modelkan jumlah perbelanjaan tunai penuh, termasuk ABSD, Duti Setem Pembeli dan bayaran pendahuluan, kemudian layari senarai kondominium: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• Bandingkan pelancaran peribadi baharu yang boleh dibeli oleh warga asing tanpa kelulusan: https://proprkey.com/en/new-developments
• Berbincang dengan peguam konveyans atau penasihat gadai janji tentang tuntutan pelepasan dan kelayakan pinjaman: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance