Ringkasan

Membeli unit di kondominium Singapura menjadikan anda ahli perbadanan pengurusan hakmilik strata (MCST), badan yang menguruskan harta bersama estet itu. Nilai syer unit anda menentukan berapa banyak anda membayar ke dalam dana pengurusan dan dana sinking MCST dan berapa banyak undi anda dikira pada mesyuarat agung, menurut Pihak Berkuasa Bangunan dan Pembinaan (BCA). BCA menyatakan bahawa menaik taraf kemudahan penting seperti lif pada masa ini memerlukan resolusi khas: 75% daripada nilai syer undi sah yang dikeluarkan. Sejak 1 Okt 2026, MCST juga boleh membayar untuk aktiviti sosial dan perkhidmatan guaman daripada dana pengurusannya, jika pemilik meluluskan perbelanjaan itu dalam bajet. Secara berasingan, BCA telah mencadangkan dana sinking minimum untuk kemudahan penting dan majoriti mudah, bukannya 75%, untuk naik taraf penting.

Apa maksudnya bagi pemilik dan pembeli kondominium Singapura

Nilai syer menentukan bil anda dan undi anda

MCST ditubuhkan apabila pelan hakmilik strata pembangunan itu dikemukakan kepada Ketua Juruukur, dan setiap pemilik, yang dikenali dalam undang-undang sebagai pemilik subsidiari, menjadi ahlinya secara automatik. Nilai syer setiap unit menentukan sumbangan pemilik kepada kos harta bersama, hak mengundi dan bahagian harta bersama, menurut panduan BCA. Wang itu dimasukkan ke dalam dua dana. Dana pengurusan menampung kos operasi harian seperti utiliti kawasan bersama, insurans, pembaikan dan penyelenggaraan. Dana sinking membayar kerja jangka panjang seperti mengecat semula, menaik taraf peralatan utama dan penyelenggaraan berkala. Kadar sumbangan ditetapkan pada mesyuarat agung, dan pemilik boleh mengundi untuk levi khas apabila dana tidak mencukupi. Bayaran lewat dikenakan faedah, dan sumbangan yang tidak dibayar boleh diperoleh semula sebagai hutang atau melalui penjualan paksa unit itu, catat BCA.

Siapa yang menentukan apa

ResolusiUndi diperlukanContoh
BiasaMajoriti mudahMeluluskan belanjawan tahunan; melantik ejen pengurusan
Khas75% daripada nilai saham undi sah yang dikeluarkanMemasang, menggantikan atau menambah kemudahan di harta bersama untuk memperbaikinya, seperti menaik taraf lif; membuat atau meminda undang-undang kecil; memberikan pemilik penggunaan eksklusif harta bersama selama satu hingga tiga tahun
90%90% daripada nilai saham undi sah yang dikeluarkanMemberikan pemilik penggunaan eksklusif harta bersama selama lebih daripada tiga tahun

Sumber: Building (Strata Management) Act 2004; BCA.

AGM, majlis dan ejen pengurusan

Di bawah Akta, pemaju mesti mengadakan mesyuarat agung tahunan (AGM) pertama tidak lewat daripada satu bulan selepas tempoh permulaan MCST tamat. Tempoh itu berjalan selama 12 bulan dari penubuhan, atau sehingga AGM pertama jika lebih awal. Jika pemilik sekurang-kurangnya 10% daripada lot meminta secara bertulis, pemaju mesti mengadakannya dalam tempoh lapan minggu dari permintaan itu jika itu lebih awal. Selepas itu, AGM mesti diadakan pada setiap tahun kalendar dan tidak lebih daripada 15 bulan selepas AGM yang terakhir. Notis mesyuarat agung mesti disampaikan sekurang-kurangnya 14 hari sebelum mesyuarat. Resolusi biasa memerlukan mesyuarat diadakan pada hari ke-15 atau lebih lewat selepas notis usul, dan resolusi khas atau 90% memerlukan hari ke-22 atau lebih lewat. Pemilik yang memegang sekurang-kurangnya 20% daripada jumlah nilai syer, atau sekurang-kurangnya 25% daripada semua pemilik, boleh menuntut mesyuarat agung luar biasa, yang mesti diadakan secepat yang praktik dan tidak lewat daripada enam minggu selepas setiausaha majlis menerima tuntutan itu. Majlis yang dipilih pada AGM mentadbir estet antara mesyuarat, selalunya melalui ejen pengurusan. Di bawah Akta, ejen pengurusan dilantik melalui resolusi biasa dan memegang jawatan sehingga tamat AGM ketiga selepas pelantikannya, tamat tempoh yang dipersetujui atau penamatannya, yang mana lebih awal. Yurannya ditetapkan pada mesyuarat agung, atau oleh majlis jika pemilik telah memberi kuasa untuk itu. Setiap agenda AGM tahunan mesti merangkumi usul untuk menamatkan ejen pengurusan atau meneruskannya untuk tahun kewangan seterusnya. Ejen pengurusan tidak boleh cuba mempengaruhi undian dalam pilihan raya majlis atau berkempen untuk calon, dan undian proksi yang dikemukakannya adalah tidak sah jika ia akan memberi manfaat kepada ejen itu.

Apa yang berubah pada 1 Oktober 2026

Di bawah pindaan kepada Akta Bangunan (Pengurusan Strata) 2004, Akta Pengurusan Penyelenggaraan Bangunan dan Strata dalam panduan terdahulu BCA, sebuah MCST kini boleh membelanjakan wang dana pengurusan untuk aktiviti sosial, kebudayaan, pendidikan, sukan atau aktiviti serupa yang memberi manfaat kepada semua pemilik dan penghuni, serta untuk perkhidmatan guaman, kata BCA dalam pekeliling bertarikh 1 Jul 2026 kepada MCST. Kos tersebut mesti dimasukkan dalam belanjawan tahunan yang diluluskan melalui resolusi biasa pada AGM. Perbelanjaan mendesak atau tidak dijangka bagi perkara-perkara ini memerlukan belanjawan tambahan, yang diluluskan melalui resolusi biasa pada mesyuarat agung luar biasa.

Apa yang BCA telah cadangkan

BCA telah mengadakan konsultasi mengenai semakan Akta tersebut dari 9 Mac hingga 8 Apr 2026. Cadangannya termasuk:

  • dana sinking minimum untuk kemudahan penting, ditetapkan sebagai peratusan daripada dana sinking yang dibelanjawankan atau sebagai jumlah tetap yang dikhaskan, dengan lif diutamakan;
  • pelaporan tahunan akaun MCST, baki dana dan rekod lif kepada BCA, dengan baki dana dan usia lif diumumkan kepada orang ramai;
  • resolusi biasa, bukannya resolusi khas, untuk naik taraf kemudahan penting;
  • had isi rumah sebanyak 2% daripada jumlah lot bagi proksi, dan latihan wajib untuk ahli majlis;
  • penalti maksimum yang lebih tinggi kerana melanggar kewajipan utama MCST, dengan S$5,000 sedang dipertimbangkan, meningkat daripada S$3,000, had yang tidak berubah sejak 2005;
  • tarikh akhir 30 hari, dikira dari permit pendudukan sementara (TOP), bagi pemaju untuk menubuhkan dana penyelenggaraan dan membayar caj penyelenggaraan.

Ini adalah cadangan. Ia hanya berkuat kuasa jika Akta atau peraturannya dipinda.

Sebelum anda membeli, semak MCST

Pembeli berpotensi boleh memohon untuk memeriksa rekod MCST, menurut panduan rekod BCA. Minta penjual atau peguam anda untuk minit AGM terkini, belanjawan tahunan, akaun yang diaudit dan undang-undang kecil. Cari kerja-kerja besar yang dirancang, seperti pemodenan lif atau pengecatan semula, dan semak sama ada dana tenggelam meliputi kerja-kerja itu atau sama ada levi khas mungkin dikenakan. Undang-undang kecil selalunya menetapkan peraturan tentang haiwan peliharaan, tempat letak kereta, pelupusan sampah dan waktu senyap, dan pemilik tidak boleh mengubah harta bersama tanpa kebenaran MCST.

Kebocoran dan pertikaian lain

Di bawah panduan BCA, kelembapan atau penembusan air pada siling sesebuah unit dianggap datang dari unit di atasnya melainkan bukti menunjukkan sebaliknya. Kedua-dua pemilik dijangka menyiasat bersama, dan mana-mana pihak boleh membawa pertikaian yang tidak selesai kepada Lembaga Hakmilik Strata (STB). STB juga mendengar pertikaian mengenai undang-undang kecil, mesyuarat agung, resolusi dan pengubahsuaian harta bersama. Keputusannya adalah muktamad, dengan rayuan kepada Mahkamah Tinggi hanya atas persoalan undang-undang. Pertikaian jiran mengenai bunyi bising atau halangan boleh dibawa ke Pusat Mediasi Komuniti atau Tribunal Penyelesaian Pertikaian Komuniti.

Soalan Lazim

Siapa yang menentukan berapa banyak saya perlu bayar untuk caj penyelenggaraan? Pemilik, pada mesyuarat agung, dan setiap unit membayar mengikut nisbah nilai syernya. Levi khas juga memerlukan undian. Adakah undang-undang mewajibkan dana tenggelam minimum untuk lif? BCA telah mencadangkan satu untuk kemudahan penting, bermula dengan lif. Ia hanya akan terpakai setelah undang-undang dipinda. Untuk pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Sebelum anda komited untuk membeli kondominium subsale, dapatkan minit AGM, bajet, akaun dan baki dana sinking terkini daripada MCST.
  • Semak nilai syer unit yang anda beli; ia menentukan bahagian anda dalam caj dan berat undi anda.
  • Apabila notis AGM anda tiba, baca bajet dan usul mengenai kerja-kerja utama, kemudian undi atau lantik proksi.
  • Layari penyenaraian yang disahkan: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • Cari firma pengurusan hartanah yang disahkan: proprkey.com/en/pros?segment=operations
  • Minta peguam konveyans yang disahkan untuk menyemak dokumen MCST sebelum anda melaksanakan opsyen: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Petikan