Ringkasan
Pemilik kondominium lama di Singapura memerlukan kurang sokongan untuk menjual estet mereka secara kolektif. Menteri Undang-Undang Edwin Tong membentangkan Bacaan Kedua Rang Undang-Undang Hakmilik Tanah (Strata) (Pindaan) 2026 di Parlimen pada 8 Sep 2026. Ia mengurangkan ambang persetujuan en bloc daripada 80% kepada 70% bagi pembangunan berusia 40 hingga 59 tahun, dan kepada 65% bagi yang berusia 60 tahun atau lebih, menurut Kementerian Undang-Undang (MinLaw). Ambang kekal pada 90% bagi pembangunan bawah 10 tahun dan 80% bagi yang berusia 10 hingga 39 tahun.
Peraturan baharu itu belum berkuat kuasa. Ia bermula pada tarikh yang akan dimaklumkan oleh Menteri dalam Warta Kerajaan, dan MinLaw telah menyatakan tarikh permulaan itu "akan diumumkan, apabila sedia". Undang-undang yang sama juga menjadikan penjualan lebih sukar untuk dimulakan dan memendekkan masa untuk mengumpul tandatangan.
Apa maksudnya bagi pemilik kondominium Singapura
Apa yang berubah di bawah peraturan jualan kolektif 2026
| Peraturan | Semasa | Selepas permulaan |
|---|---|---|
| Persetujuan, bawah 10 tahun | 90% | 90% |
| Persetujuan, 10 hingga 39 tahun | 80% | 80% |
| Persetujuan, 40 hingga 59 tahun | 80% | 70% |
| Persetujuan, 60 tahun dan ke atas | 80% | 65% |
| Sokongan diperlukan untuk memanggil mesyuarat bagi membentuk jawatankuasa jualan kolektif (CSC) | 20% daripada nilai saham atau 25% daripada unit | 35% daripada nilai saham atau unit |
| Masa untuk mengumpul tandatangan, dikira dari yang pertama | 12 bulan | 6 bulan |
| Tempoh sekatan selepas percubaan gagal | 2 tahun | 3 tahun |
| Had bayaran tambahan yang diperintahkan mahkamah kepada pembantah | 0.25% daripada hasil jualan unit | 0.5%, atau S$2,000 jika lebih tinggi |
Sumber: Siaran MinLaw (4 Ogos 2026) dan ucapan Bacaan Kedua (8 Sep 2026).
MinLaw menyatakan ambang semasa bertarikh dari 1999.
Berapa banyak estet yang termasuk dalam jalur baharu
Kira-kira satu daripada 20 rumah persendirian bukan berstrata kini berusia sekurang-kurangnya 40 tahun: sekitar 20,000 unit dalam hampir 250 pembangunan, kata Encik Tong kepada Parlimen.
Rang Undang-undang itu juga membenarkan pembangunan kediaman persendirian yang tidak berhakmilik strata, di mana pemilik flat memegang pajakan tetapi tidak memiliki tanah, dijual secara kolektif di bawah ambang berasaskan umur yang sama, katanya.
Mengapa ambang itu menurun sekarang
Blok yang lebih lama menelan kos lebih tinggi untuk diselenggara. Menteri Undang-Undang Edwin Tong memberitahu Parlimen bahawa pemodenan lif bermula dari S$120,000 setiap lif dan kos penggantian penuh S$200,000 hingga S$300,000, dan yuran penyelenggaraan serta sumbangan dana tenggelam mungkin meningkat sehingga 50% apabila pembangunan semakin tua. "Tidak wajar bagi pembangunan berusia 10 tahun dan pembangunan berusia 44 tahun terus menghadapi ambang yang sama," katanya.
Pemaju juga mendapat lebih banyak masa untuk tapak besar. Mereka membayar 40% Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) ke atas tanah kediaman, dengan 35 mata peratusan diremitkan lebih awal dan ditarik balik dengan faedah jika mereka terlepas tarikh akhir yang ditetapkan. Kementerian Kewangan dan Kementerian Pembangunan Negara telah melanjutkan tarikh akhir tersebut untuk tapak en bloc yang dibeli mulai 29 Jul 2026 yang akan menghasilkan sekurang-kurangnya 1.5 kali bilangan rumah sedia ada. Projek 700 hingga 1,399 unit kini mempunyai enam tahun, berbanding 5.5, untuk menyiapkan dan menjual setiap unit. Projek 1,400 unit atau lebih mempunyai tujuh tahun, dengan sekurang-kurangnya separuh terjual menjelang akhir tahun keenam.
Apa yang tidak diubah oleh ambang yang lebih rendah
Pemilik yang tidak menandatangani kekal dengan perlindungan mereka. Lembaga Hakmilik Strata atau Mahkamah Tinggi mesti meluluskan penjualan itu dan berpuas hati bahawa ia dibuat dengan niat baik, dan penjualan tidak boleh diteruskan jika pembantah akan mengalami kerugian kewangan atau tidak dapat menebus gadai janji ke atas unit itu, kata MinLaw.
Ambang yang lebih rendah tidak dengan sendirinya bermakna sesuatu pembangunan akan dijual: jualan masih memerlukan pembeli dan kelulusan di atas.
Ilustrasi: estet 300 unit berusia 45 tahun
Ilustrasi sahaja, dengan andaian setiap unit mempunyai nilai syer dan luas strata yang sama. Di bawah peraturan semasa, jualan memerlukan 240 pemilik (80%). Selepas permulaan kuat kuasa, ia memerlukan 210 (70%). Memanggil mesyuarat untuk membentuk CSC memerlukan 105 pemilik (35%), berbanding 60 hari ini berdasarkan ujian nilai syer 20%. Bagi seorang pembantah yang bahagian hasilnya ialah S$1.8 juta, jumlah maksimum yang boleh ditambah oleh mahkamah meningkat daripada S$4,500 kepada S$9,000.
Peraturan peralihan
Kebanyakan perubahan terpakai apabila tiada pemilik telah menandatangani perjanjian jualan kolektif pada tarikh permulaan kuat kuasa. Jika penandatanganan telah bermula di sesuatu pembangunan berusia 40 tahun atau lebih, pemilik boleh mengundi untuk menamatkan perjanjian dan memulakan semula di bawah peraturan baharu, dengan tempoh tujuh bulan dari permulaan kuat kuasa untuk mencapai ambang, kata MinLaw.
Soalan Lazim
Bilakah ambang en bloc baharu berkuat kuasa? Pada tarikh yang akan dimaklumkan dalam Warta Kerajaan. MinLaw belum mengumumkannya lagi.
Bolehkah pemilik yang tidak mahu menjual masih membantah? Ya. Pembantah boleh didengar oleh Lembaga Hakmilik Strata dan kemudian Mahkamah Tinggi, dan jualan tidak boleh diteruskan jika mereka akan mengalami kerugian kewangan.
Pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.
Apa yang perlu dilakukan seterusnya
- Tanya perbadanan pengurusan anda untuk tarikh TOP dan Sijil Penyempurnaan Berkanun bagi setiap blok untuk melihat ambang mana yang terpakai.
- Jika CSC sedang dibentuk, tanya harga rizab dan kaedah pembahagian sebelum anda menandatangani, kerana tetingkap enam bulan memberi lebih sedikit masa kemudian.
- Membeli di estet lama? Nilainya berdasarkan keadaan, baki pajakan dan sewa, bukan pada potensi premium en bloc: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- Bandingkan rumah subsale lama dengan pelancaran semasa: https://proprkey.com/en/new-developments
- Berbincang dengan peguam konveyans atau penilai bertauliah sebelum menandatangani perjanjian jualan kolektif: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
Petikan
- Cadangan Pindaan kepada Rejim Jualan Kolektif untuk Menyokong Pembaharuan Pembangunan yang Menua dan Memperkukuh Perlindungan Pemilik — Kementerian Undang-Undang — Kakitangan — 2026-08-04 — https://www.mlaw.gov.sg/proposed-amendments-to-the-collective-sale-regime/
- Ucapan Bacaan Kedua Rang Undang-Undang Hakmilik Tanah (Strata) (Pindaan) 2026 oleh Menteri Undang-Undang dan Menteri Kedua bagi Hal Ehwal Dalam Negeri Edwin Tong SC — Kementerian Undang-Undang — Edwin Tong SC — 2026-09-08 — https://www.mlaw.gov.sg/second-reading-speech-of-the-land-titles-strata-amendment-bill-2026-by-minister-edwin-tong-sc/
- Semakan kepada Rejim Duti Setem Pembeli Tambahan untuk Menyokong Pemaju Perumahan yang Melaksanakan Pembangunan Semula En Bloc Berskala Besar — Kementerian Kewangan dan Kementerian Pembangunan Negara — Kakitangan — 2026-07-28 — https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/revisions-to-additional-buyer-s-stamp-duty-regime-to-support-housing-developers-undertaking-large-scale-en-bloc-redevelopments/