Ringkasan

Pemilik flat HDB di Singapura boleh membeli hartanah kediaman persendirian hanya selepas tempoh penghunian minimum (MOP) flat mereka: lima tahun untuk flat standard dan 10 tahun untuk flat Plus dan Prime, menurut Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB). Selepas itu, urutan mereka menandatangani menentukan sama ada Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) perlu dibayar.

Seorang Warganegara Singapura yang tidak memiliki rumah lain tidak membayar ABSD ke atas kondominium persendirian jika opsyen untuk membeli bagi penjualan flat HDB mereka dilaksanakan terlebih dahulu, kata Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura (IRAS). Jika rumah persendirian dibeli terlebih dahulu, pasangan suami isteri warganegara membayar 20% ABSD ke atasnya dan mendapat wang itu kembali hanya jika flat itu dijual dalam tempoh enam bulan, di bawah peraturan pelepasan IRAS.

Apa maksudnya bagi penaik taraf HDB Singapura

Pertama, MOP

HDB mengira MOP dari hari anda mengambil milik flat itu hingga tarikh lebih awal antara tarikh anda melaksanakan opsyen atau menandatangani perjanjian jual beli bagi rumah persendirian itu, walaupun ia masih dalam pembinaan. Tempoh apabila seluruh flat disewakan, atau apabila pajakan dilanggar, dikecualikan daripada kiraan. Sehingga MOP tamat, anda tidak boleh memiliki hartanah persendirian, termasuk memegangnya atas amanah atau menjadi benefisiari, kata HDB.

Selepas MOP, isi rumah dengan sekurang-kurangnya seorang pemilik Warganegara Singapura boleh mengekalkan flat itu apabila ia membeli hartanah persendirian. Jika setiap pemilik adalah penduduk tetap, mereka mesti memberitahu HDB sebelum melaksanakan opsyen ke atas rumah persendirian di Singapura dan menjual flat itu dalam tempoh enam bulan selepas memperolehnya.

Laluan satu: jual flat dahulu

HDB menghendaki Niat untuk Menjual penjual sah selama sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mereka memberikan pilihan untuk membeli. Bagi duti setem, IRAS menganggap sesuatu hartanah sebagai terjual apabila pilihan atau perjanjian jual beli dimeterai, walaupun jualan itu belum selesai.

Kesukarannya ialah jurang masa. Jika anda telah komited untuk membeli hartanah siap di Singapura, HDB mungkin membenarkan anda tinggal di flat itu sehingga tiga bulan selepas jualan semula selesai, jika pembeli anda bersetuju. Tiada lanjutan selanjutnya. Apabila jualan selesai, simpanan CPF yang anda gunakan, berserta faedah, dikembalikan ke Akaun Biasa CPF anda, kata HDB.

Laluan dua: beli dahulu, kemudian tuntut balik ABSD

Sejak 27 Apr 2023, ABSD ialah 20% bagi rumah kedua warganegara dan 30% mulai rumah ketiga; penduduk tetap membayar 5%, 30% dan 35%, menurut Kementerian Kewangan (MOF) dan IRAS. Duti setem perlu dibayar dalam tempoh 14 hari selepas menandatangani, dan pembayaran lewat boleh dikenakan penalti sehingga empat kali ganda duti itu, kata IRAS.

IRAS mengecualikan ABSD bagi pasangan suami isteri hanya jika semua syaratnya dipenuhi:

  • sekurang-kurangnya seorang pasangan ialah Warganegara Singapura, dan rumah kedua dibeli atas kedua-dua nama sahaja
  • tiada pasangan yang memiliki lebih daripada satu hartanah kediaman ketika ia dibeli
  • rumah pertama dijual dalam tempoh enam bulan dari tarikh pembelian bagi hartanah siap, atau dalam tempoh enam bulan dari tarikh lebih awal antara Permit Menduduki Sementara (TOP) atau Sijil Penyempurnaan Berkanun (CSC) bagi hartanah yang masih dalam pembinaan
  • pasangan itu kekal berkahwin, pemilikan rumah kedua tidak berubah ketika rumah pertama dijual, dan mereka tidak membeli hartanah kediaman lain dalam tempoh tersebut.

IRAS menyatakan ia tidak akan melanjutkan tempoh enam bulan itu atas sebab keadaan pasaran atau keadaan peribadi. Bagi pembelian yang difailkan pada atau selepas 2 Jul 2023, ABSD dipulangkan secara automatik dalam tempoh enam minggu selepas penjualan rumah pertama distempel.

Pinjaman

Monetary Authority of Singapore (MAS) menetapkan had nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) mengikut bilangan pinjaman perumahan yang sudah dimiliki peminjam. Dengan tiada pinjaman tertunggak, bank boleh memberi pinjaman sehingga 75% daripada harga, dengan sekurang-kurangnya 5% dibayar secara tunai. Dengan satu pinjaman, hadnya ialah 45%, dengan sekurang-kurangnya 25% secara tunai. Kedua-dua had itu turun kepada 55% dan 25% masing-masing jika pinjaman untuk hartanah persendirian berjalan lebih daripada 30 tahun atau melepasi hari lahir ke-65 peminjam.

Bayaran balik bagi semua hutang dihadkan pada 55% daripada pendapatan kasar bulanan di bawah nisbah khidmat hutang keseluruhan (TDSR), dan bank mesti menguji pinjaman kediaman pada kadar faedah sekurang-kurangnya 4%, kata MAS. Bagi penambah taraf, MAS membenarkan bank mengecualikan bayaran balik ke atas flat HDB jika peminjam telah menandatangani akuan kepada HDB untuk menjualnya dalam tempoh yang dinyatakan dan mengisytiharkan bahawa mereka akan berbuat demikian, memegang surat HDB yang meluluskan penjualan itu, atau telah menjelaskan sepenuhnya pinjaman tersebut.

Ilustrasi: kondominium subsale S$1.8 juta

Ilustrasi sahaja. Pengiraan ProprKey untuk pasangan suami isteri Warganegara Singapura yang telah memenuhi MOP, hanya memiliki flat HDB mereka dan mengambil pinjaman bank 25 tahun yang berakhir sebelum umur 65.

  • Duti Setem Pembeli (BSD) ialah S$59,600 pada mana-mana laluan, di bawah kadar MOF untuk pembelian mulai 15 Feb 2023, yang meningkat daripada 1% pada S$180,000 pertama kepada 5% pada bahagian melebihi S$1.5 juta.
  • Jual dahulu: tiada ABSD, dengan syarat pembeli flat tersebut telah melaksanakan opsyen sebelum pasangan itu membeli.
  • Beli dahulu: S$360,000 ABSD perlu dibayar dalam tempoh 14 hari dan dikembalikan jika flat itu dijual dalam tempoh enam bulan dari tarikh pembelian.
  • Tanpa pinjaman perumahan tertunggak, bank boleh memberi pinjaman sehingga S$1.35 juta, dan sekurang-kurangnya S$90,000 mesti dibayar secara tunai. Dengan satu pinjaman, hadnya ialah S$810,000, dan sekurang-kurangnya S$450,000 mesti tunai.

Untuk pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Sahkan tarikh tamat MOP anda dengan HDB sebelum anda mula melihat rumah persendirian.
  • Minta kelulusan pada dasarnya daripada bank anda, dan tanya bagaimana ia akan mengira pinjaman ke atas flat anda jika pinjaman itu masih tertunggak apabila anda meminjam.
  • Jika anda beli dahulu, catat tarikh akhir pelepasan dalam diari anda dan senaraikan flat itu cukup awal supaya opsyennya dapat dilaksanakan jauh sebelum tarikh itu.
  • Jika anda jual dahulu dan telah komited kepada hartanah siap, persetujui sebarang tempoh tinggal sementara sehingga tiga bulan dengan pembeli anda.
  • Bandingkan rumah persendirian untuk dijual, dan pelancaran baharu, di mana enam bulan bermula dari TOP atau CSC: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy dan https://proprkey.com/en/new-developments
  • Minta penasihat gadai janji yang disahkan atau peguam konveyans menyemak garis masa anda: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Petikan