Ringkasan

Berapa banyak yang boleh anda pinjam untuk rumah di Singapura pada 2026 ditentukan oleh empat peraturan: had nisbah khidmat hutang keseluruhan (TDSR) sebanyak 55% daripada pendapatan bulanan kasar, nisbah khidmat gadai janji (MSR) sebanyak 30% untuk flat HDB dan kondominium eksekutif (EC), had nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) sebanyak 75% untuk pinjaman perumahan pertama, dan kadar faedah ujian tekanan sekurang-kurangnya 4% setahun, menurut Monetary Authority of Singapore (MAS) dan HDB.

Perubahan terkini berlaku pada 20 Ogos 2024, apabila had LTV untuk pinjaman perumahan HDB turun daripada 80% kepada 75%, menurut Kementerian Pembangunan Negara (MND). Ini menjadikan pinjaman HDB selaras dengan pinjaman bank, yang kekal pada 75%.

Bagi pinjaman HDB, HDB mengira pinjaman yang layak menggunakan kadar faedah minimum 3.0% setahun, menurut halaman "Credit to finance a flat purchase" miliknya. Kadar pinjaman HDB sebenar ialah 2.6% setahun, kata Lembaga CPF pada 12 Jun 2026.

Apa maksudnya bagi pembeli Singapura

Berapa banyak yang boleh anda pinjam untuk rumah di Singapura pada 2026?

Pinjaman anda ialah jumlah terendah daripada tiga angka: apa yang dibenarkan oleh TDSR (atau MSR) pada kadar ujian tekanan, apa yang dibenarkan oleh had LTV pada harga atau penilaian, dan apa yang dibenarkan oleh peraturan tempoh pegangan.

PeraturanPinjaman bankPinjaman HDBSumber
Had TDSR55% daripada pendapatan kasar bulananTidak berkenaanMAS; HDB
Had MSR (flat HDB; EC yang dibeli daripada pemaju)30% daripada pendapatan kasar bulanan30% daripada pendapatan kasar bulananMAS; HDB
Kadar ujian tekananLebih tinggi antara 4% setahun atau kadar "selepas itu"Lebih tinggi antara 3.0% setahun atau kadar pinjaman HDBMAS; HDB
LTV, pinjaman perumahan pertama75% (atau 55%)75%MAS; HDB
Bayaran pendahuluan tunai minimum5% (10% pada LTV 55%)Tiada jika CPF OA dan pinjaman menampung semua bayaranMAS; HDB
Tempoh maksimum30 tahun (flat HDB); 35 tahun (hartanah persendirian)Yang paling singkat antara 25 tahun, 65 tolak purata umur, atau baki pajakan tolak 20 tahunMAS; HDB

Apakah TDSR dan bagaimana ia dikira?

MAS mentakrifkan TDSR sebagai jumlah obligasi hutang bulanan dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan. Apabila TDSR peminjam melebihi 55%, jumlah pinjaman perlu dikurangkan, kata MAS.

Pemberi pinjaman mesti mengira ansuran pinjaman hartanah pada kadar yang lebih tinggi antara kadar lantai 4% atau kadar faedah "selepas itu" bagi hartanah kediaman, dan 5% bagi hartanah bukan kediaman, menurut halaman TDSR MAS. Mereka juga mesti menggunakan potongan sekurang-kurangnya 30% terhadap pendapatan berubah seperti bonus, komisen dan elaun, serta pendapatan sewa.

Dalam kenyataan bersama pada 29 Sep 2022, MAS, MND dan HDB berkata MAS akan menaikkan kadar lantai faedah jangka sederhana yang digunakan untuk TDSR dan MSR sebanyak 0.5 mata peratusan. Kenyataan yang sama memperkenalkan kadar lantai 3% HDB dan mengurangkan LTV pinjaman HDB daripada 85% kepada 80%.

Apakah MSR dan kepada siapa ia terpakai?

MSR mengehadkan bayaran balik pinjaman bulanan bagi flat HDB atau EC pada 30% daripada pendapatan kasar bulanan, kata MAS. HDB berkata had 30% itu terpakai sama ada pinjaman flat itu daripada HDB atau bank. Pinjaman bank untuk flat HDB juga mesti lulus TDSR 55%.

Bagaimana LTV, tempoh pegangan dan peraturan tunai saling berkait

Jadual LTV MAS, bagi opsyen untuk membeli yang diberikan mulai 6 Jul 2018, menetapkan had-had ini untuk peminjam individu:

Pinjaman perumahan tertunggakHad LTVBayaran pendahuluan tunai minimum
Tiada75% atau 55%5% atau 10%
Satu45% atau 25%25%
Dua atau lebih35% atau 15%25%

Had yang lebih rendah terpakai jika tempoh pegangan melebihi 30 tahun (25 tahun untuk flat HDB) atau melangkaui umur 65, kata MAS. Pinjaman kepada syarikat dan bukan individu lain dihadkan pada LTV 15%.

Bagi flat HDB baharu, halaman Perjanjian Pajakan HDB menetapkan bayaran pendahuluan. Dengan pinjaman HDB pada had LTV 75%, anda membayar bayaran pendahuluan 10% apabila anda menandatangani Perjanjian Pajakan, daripada simpanan CPF OA, tunai atau kedua-duanya, dan bakinya apabila anda mengambil kunci. Dengan pinjaman bank, bayaran pendahuluan ialah 20% (sekurang-kurangnya 5% dalam tunai, selebihnya daripada tunai dan/atau CPF OA).

Contoh pengiraan (ilustrasi sahaja)

Andaikan pasangan, kedua-duanya berumur 35 tahun, memperoleh gaji tetap gabungan S$12,000 sebulan, tanpa pinjaman kereta, baki kad atau hutang lain. Semua angka ialah pengiraan ProprKey menggunakan nisbah dan had minimum rasmi di atas, dengan pelunasan standard.

Kondominium persendirian, pinjaman bank, 30 tahun. TDSR membenarkan S$6,600 sebulan (55%). Diuji tekanan pada 4% selama 30 tahun, itu menyokong pinjaman kira-kira S$1.38 juta. Pada LTV 75%, harga yang sepadan ialah kira-kira S$1.84 juta, dengan bayaran pendahuluan kira-kira S$461,000, yang mana sekurang-kurangnya kira-kira S$92,000 mesti dalam tunai.

Flat HDB subsale, pinjaman bank, 25 tahun. MSR membenarkan S$3,600 sebulan (30%). Tempoh pegangan 25 tahun mengekalkan LTV 75%. Pada 4%, pinjaman ialah kira-kira S$682,000, sepadan dengan harga atau penilaian flat kira-kira S$909,000.

Flat HDB jual semula, pinjaman HDB, 25 tahun. S$3,600 yang sama pada kadar lantai 3% HDB menyokong kira-kira S$759,000, sepadan dengan kira-kira S$1.01 juta. Ansuran sebenar pada 2.6% ialah kira-kira S$3,444 sebulan, di bawah had. Baki kira-kira S$253,000 yang tidak dilindungi oleh pinjaman boleh datang daripada CPF OA, tunai atau kedua-duanya.

Tiga perkara berikut menyusul. Ujian tekanan, bukan kadar hari ini, menetapkan had atas, jadi kadar pasaran yang lebih rendah tidak menaikkan had anda. MSR, bukan TDSR, mengikat untuk flat HDB. Sebarang hutang sedia ada atau pendapatan bonus mengurangkan angka tersebut, kerana kedua-duanya dikira terhadap TDSR dan bonus tertakluk kepada potongan 30%.

Soalan Lazim

Adakah LTV pinjaman HDB berubah baru-baru ini? Ya. Ia turun daripada 80% kepada 75% untuk permohonan jual semula yang diterima mulai 20 Ogos 2024 dan untuk permohonan BTO mulai latihan Oktober 2024, kata MND.

Adakah saya perlu tunai untuk pinjaman HDB? HDB berkata tiada bayaran tunai minimum jika simpanan CPF OA dan pinjaman perumahan anda meliputi semua bayaran. Pinjaman bank memerlukan sekurang-kurangnya 5% dalam tunai.

Kadar apa yang digunakan oleh bank untuk menguji pinjaman saya? MAS menghendaki kadar yang lebih tinggi antara 4% setahun atau kadar "selepas itu" untuk pinjaman hartanah kediaman.

Untuk pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

Petikan