Ringkasan

Apa yang boleh dibina di sebelah rumah di Singapura ditetapkan dalam Rancangan Induk, iaitu pelan guna tanah berkanun yang membimbing pembangunan dalam tempoh 10 hingga 15 tahun akan datang. Ia menunjukkan guna tanah dan kepadatan yang dibenarkan untuk pembangunan dan disemak setiap lima tahun, menurut Penguasa Pembangunan Semula Bandar (URA). Edisi semasa, Rancangan Induk 2025, telah diwartakan pada 1 Dis 2025.

Kepadatan ditetapkan sebagai nisbah plot, dan di tapak yang dizonkan Kediaman, garis panduan ketinggian bangunan URA mengaitkannya dengan bilangan tingkat: sehingga 24 pada nisbah plot kasar 2.1, sehingga 36 pada 2.8, dan lebih daripada 36 melebihi itu. Pelan itu juga berubah antara semakan. Pada 23 Okt 2026, URA memberikan notis cadangan untuk menaikkan nisbah plot bagi tanah perumahan di Upper Changi Road daripada 2.1 kepada sebanyak 3.5, menetapkan semula nisbah plot di Boon Lay Drive dan menzonkan semula tanah di Slim Barracks Rise untuk rumah. Bantahan boleh difailkan sehingga 6 Nov.

Apa maksudnya bagi pembeli di Singapura

Apa maksud zon

Penyata Bertulis Rancangan Induk 2025 menerangkan setiap zon. Ini paling penting apabila anda melihat tanah di sekeliling rumah:

ZonApa yang dikatakan oleh Penyata Bertulis sebagai tujuannya
KediamanTerutamanya pembangunan kediaman
Kediaman dengan Komersial di Tingkat 1Terutamanya kediaman, dengan penggunaan komersial di tingkat pertama sahaja
Komersial & KediamanTerutamanya pembangunan bercampur komersial dan kediaman
PutihGabungan dua atau lebih penggunaan sebagai pembangunan bercampur
Tapak SimpananPenggunaan yang belum ditentukan
Ruang TerbukaRuang terbuka

Sumber: URA, Penyata Bertulis Rancangan Induk 2025.

Tapak Simpanan di sebelah rumah bermaksud penggunaan masa depannya belum diputuskan.

Nisbah plot dan ketinggian

Nisbah plot ialah "nisbah antara luas lantai bangunan dengan luas tapak", dan angka-angka pada pelan itu ialah keamatan maksimum yang dibenarkan, menurut Penyata Bertulis. Pihak berkuasa kompeten boleh meluluskan kurang daripada itu, dan pelan itu menyatakan bahawa ia tidak memberikan hak pembangunan atau kelayakan untuk membina sehingga maksimum.

Ilustrasi sahaja. Pengiraan ProprKey menggunakan definisi Penyata Bertulis. Pada tapak seluas 10,000 meter persegi, nisbah plot 2.1 membenarkan sehingga 21,000 meter persegi luas lantai. Pada 3.5, had maksimum ialah 35,000 meter persegi, dua pertiga lebih.

Bagi flat dan kondominium, garis panduan URA menetapkan had tingkat mengikut nisbah plot pada tapak yang dizonkan Kediaman sahaja:

Nisbah plot kasarTingkat maksimumBerhampiran Taman Botani Singapura
1.454
1.61210
2.12420
2.83630
Melebihi 2.8Lebih daripada 36Lebih daripada 30

Sumber: URA, Kawalan Pembangunan, Flat dan Kondominium: Ketinggian Bangunan (dikemas kini 7 Jun 2026).

Kawalan lain boleh menetapkan ketinggian yang lebih rendah, termasuk kawalan ketinggian teknikal pada Pelan Ketinggian Bangunan URA, kawalan blok jalan, dan keperluan pemuliharaan atau reka bentuk bandar. Jika sesuatu tapak mempunyai zon penggunaan bercampur atau nisbah plot bukan standard, URA menentukan had tingkat apabila ia menilai permohonan pembangunan.

Bagaimana pelan berubah antara semakan

Di bawah Peraturan 4 Kaedah-Kaedah Perancangan (Rancangan Induk), URA menerbitkan notis apabila cadangan untuk meminda Rancangan Induk telah dikemukakan kepada Menteri Pembangunan Negara. Salinan bertauliah boleh diperiksa di Pusat URA sehingga tarikh akhir notis, dan bantahan hendaklah dibuat secara bertulis kepada Setiausaha Tetap Kementerian Pembangunan Negara (MND) dan mesti menyatakan alasan mereka, di bawah Peraturan 5.

Dua notis terkini yang meliputi tanah perumahan:

NotisLokasiCadangan perubahanBantahan menjelang
23 Okt 2026Upper Changi Road / Upper Changi LinkKediaman pada nisbah plot 2.1 dinaikkan kepada maksimum 3.5; tanah jalan dizon semula sebagai Kediaman pada 3.56 Nov 2026
23 Okt 2026Slim Barracks Rise / Nepal Park / North Buona Vista RoadTanah White dan tanah jalan kepada Kediaman dengan Komersial di Tingkat 1 pada sehingga 5.5; tanah komersial dan jalan kepada Kediaman pada sehingga 2.06 Nov 2026
23 Okt 2026Boon Lay DriveTanah kediaman pada 2.8 dan 3.0 ditetapkan semula pada sehingga 2.8 atau 3.2; sebahagian tanah kepada ruang terbuka dan jalan, dan tanah jalan kepada Kediaman pada 2.86 Nov 2026
2 Okt 2026Tomlinson RoadKediaman pada 2.8 dinaikkan kepada maksimum 3.531 Okt 2026
2 Okt 2026Brickland CloseKomersial & Kediaman pada 3.0 dinaikkan kepada maksimum 4.031 Okt 2026

Sumber: URA, notis cadangan pindaan kepada Master Plan 2025, 2 dan 23 Okt 2026.

Notis-notis tersebut tidak memberikan sebab bagi perubahan-perubahan itu. Dibaca bersanding dengan jadual ketinggian URA, cadangan Upper Changi itu akan memindahkan tanah tersebut daripada jalur 24 tingkat kepada jalur lebih daripada 36 tingkat, tertakluk kepada kawalan ketinggian lain URA.

Apa maksudnya apabila anda membeli

Bagi pembeli yang membayar untuk pemandangan, zon dan nisbah plot tanah di antara rumah dan pemandangan itu memberitahu lebih banyak daripada garis langit hari ini. Tanah kediaman pada 2.1 di sebelah blok bertingkat rendah boleh, di bawah garis panduan URA, menampung bangunan sehingga 24 tingkat, dan kenaikan kepada 3.5 mengangkat jalur itu melebihi 36. Nisbah plot yang lebih tinggi di sebelah juga membenarkan lebih banyak keluasan lantai dibina di situ.

Pemilik berhampiran cadangan perubahan mempunyai tetingkap singkat untuk memberi respons. Notis 23 Okt berjalan selama dua minggu, dan sesuatu bantahan perlu menyatakan alasan-alasannya.

Pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Semak rumah dan plot di sekelilingnya pada peta Rancangan Induk URA SPACE, dan catat zon serta nisbah plot setiap plot.
  • Gunakan jadual ketinggian URA untuk menukar nisbah plot tersebut kepada julat tingkat, dan catat mana-mana Tapak Rizab atau tapak White berdekatan.
  • Sebelum anda membayar fi opsyen, semak senarai pindaan yang dicadangkan URA untuk kawasan itu, dan failkan sebarang bantahan secara bertulis kepada MND sebelum tarikh akhir notis.
  • Layari rumah untuk dijual dan bandingkan persekitarannya: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • Minta peguam konveyans yang disahkan menyemak perkara perancangan pada hartanah itu: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Petikan