Menjual rumah di Singapura pada 2026: tiada cukai keuntungan modal — tetapi IRAS boleh mengenakan cukai ke atas penjualan semula yang cepat sebagai pendapatan

Ringkasan

Keuntungan daripada penjualan hartanah di Singapura secara amnya tidak dikenakan cukai, kerana ia adalah keuntungan modal, menurut Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura (IRAS). Ia mungkin dikenakan cukai sebagai pendapatan jika terdapat motif mencari keuntungan atau penjual menjalankan perdagangan hartanah.

IRAS meneliti fakta setiap kes, termasuk kekerapan anda membeli dan menjual, sebab anda membeli dan menjual, sama ada anda mempunyai kemampuan kewangan untuk memegang hartanah itu dalam jangka panjang, dan berapa lama anda memegangnya. Keuntungan yang dikenakan cukai diisytiharkan di bawah "Pendapatan Lain". Bagi individu pemastautin, kadar cukai pendapatan adalah antara 0% hingga 24% mulai tahun taksiran 2024.

Apa maksudnya bagi penjual dan pelabur Singapura

Faktor yang ditimbang oleh IRAS

IRAS menyenaraikan faktor-faktor ini di halamannya tentang keuntungan daripada penjualan hartanah (dikemas kini 27 Feb 2026):

• kekerapan transaksi
• sebab membeli dan menjual
• kemampuan kewangan untuk memegang hartanah dalam jangka panjang
• tempoh pegangan

Bahan latihan IRAS tentang cukai pendapatan menetapkan lapan "tanda perdagangan" dan menyatakan bahawa tiada satu faktor pun yang muktamad.

Apa yang dilihat oleh mahkamah

Dalam BQY lwn Comptroller of Income Tax, yang diputuskan pada Mac 2018, Mahkamah Tinggi mengekalkan cukai ke atas kira-kira S$16 juta keuntungan yang diperoleh seorang ahli perniagaan dan isterinya daripada tiga rumah landed. Pasangan itu membeli lima hartanah landed antara 1997 dan 2012 dan menjual semula tiga daripadanya:

Sumber: Penghakiman Mahkamah Tinggi, [2018] SGHC 75.

Pasangan itu berkata mereka telah membeli rumah-rumah tersebut untuk didiami, tetapi mereka tidak pernah berpindah ke mana-mana daripada tiga rumah itu dan mengekalkan rumah mereka di West Coast Road. Hakim Choo Han Teck memutuskan bahawa "perkara itu hendaklah diputuskan melalui penentuan niat pembeli pada masa dia membeli hartanah tersebut", yang disimpulkan daripada tingkah laku, dan menolak rayuan mereka. Keuntungan tersebut dinilai di bawah seksyen 10(1)(g) Akta Cukai Pendapatan, yang merangkumi keuntungan atau laba yang bersifat pendapatan.

Kes ini bergantung pada tingkah laku: apa yang pembeli lakukan dengan setiap rumah sejak hari mereka membelinya, bukannya apa yang mereka katakan kemudian tentang rancangan mereka.

Duti Setem Penjual ialah caj berasingan

Duti Setem Penjual (SSD) ditetapkan berdasarkan berapa lama anda memegang rumah tersebut. Bagi hartanah kediaman yang dibeli pada atau selepas 4 Jul 2025, Kementerian Kewangan (MOF) telah menaikkan kadar dan memanjangkan tempoh pegangan daripada tiga tahun kepada empat:

Sumber: MOF, 3 Jul 2025.

MOF menyebut kenaikan mendadak dalam transaksi rumah persendirian dengan tempoh pegangan singkat dan dalam sub-jualan unit yang belum siap.

Ilustrasi: keuntungan yang dikenakan cukai sebagai pendapatan

Ilustrasi sahaja. Pengiraan ProprKey menggunakan kadar cukai pendapatan pemastautin IRAS dari tahun taksiran 2024.

• Seorang penduduk dengan S$600,000 pendapatan boleh cukai daripada sumber lain menjual sebuah kondominium dengan keuntungan S$200,000, dan IRAS menilai keuntungan itu sebagai pendapatan.
• Dengan mengandaikan tiada potongan lain, pendapatan boleh cukai meningkat kepada S$800,000, semuanya dalam lingkungan kadar 23% untuk pendapatan dari S$500,001 hingga S$1,000,000, jadi keuntungan itu menambah S$46,000 cukai.
• Jika kondominium itu dibeli pada atau selepas 4 Jul 2025 dan dijual dalam tempoh empat tahun, SSD pada kadar untuk tempoh pegangan juga perlu dibayar atas jualan tersebut.

Untuk pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

• Simpan rekod sejak hari anda membeli tentang sebab anda membelinya: sama ada anda bercadang untuk tinggal di rumah itu atau menyewakannya, dan bagaimana anda membiayainya.
• Jika anda mungkin menjual dalam tempoh empat tahun selepas membeli, kira SSD sebelum anda menyenaraikan.
• Jika anda telah membeli dan menjual beberapa buah rumah dalam tempoh yang singkat, tanya penasihat cukai bagaimana IRAS mungkin melihat corak tersebut sebelum anda memfailkan.
• Jika sesuatu keuntungan boleh dikenakan cukai, nyatakan di bawah "Other Income" apabila anda memfailkan penyata anda.
• Bandingkan rumah untuk dijual dengan mengambil kira pelan pegangan yang lebih panjang: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• Bercakap dengan penasihat cukai atau peguam konveyans yang disahkan sebelum anda menandatangani: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Petikan

• Keuntungan daripada penjualan hartanah, saham dan instrumen kewangan — Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura — Kakitangan — 2026-02-27 — diakses 2026-10-27 — https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/gains-from-sale-of-property-shares-and-financial-instruments
• Semasa Pemfailan: kebolehcukaian pendapatan (slaid e-pembelajaran) — Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura — Kakitangan — diakses 2026-10-27 — https://www.iras.gov.sg/docs/default-source/uploadedfiles/pdf/section-2---taxability-of-income.pdf
• Kadar cukai pendapatan individu — Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura — Kakitangan — diakses 2026-10-27 — https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/tax-residency-and-tax-rates/individual-income-tax-rates
• BQY dan seorang lagi lwn Pengawal Cukai Pendapatan [2018] SGHC 75 — Mahkamah Agung Singapura — Choo Han Teck H — 2018-03-21 — https://www.elitigation.sg/gd/s/2018_SGHC_75
• Pelanjutan Tempoh Pegangan Duti Setem Penjual (SSD) dan Kadar SSD Lebih Tinggi untuk Hartanah Kediaman — Kementerian Kewangan — Kakitangan — 2025-07-03 — https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/extension-of-the-holding-period-of-seller-s-stamp-duty-ssd-and-higher-ssd-rates-for-residential-properties/