Ringkasan

Urus niaga jual beli semula melebihi jualan rumah baharu dalam pasaran swasta Singapura pada suku kedua 2026: 3,813 berbanding 2,141 unit yang dijual oleh pemaju, tidak termasuk kondominium eksekutif, menurut Pihak Berkuasa Pembangunan Semula Bandar (URA). Pembelian jual beli semula biasanya bermula dengan pilihan untuk membeli (OTP) yang dirundingkan antara pembeli dan penjual.

Templat OTP standard di laman web Majlis Agensi Hartanah (CEA) membiarkan pilihan itu terbuka selama dua minggu melainkan pihak-pihak bersetuju dengan tarikh akhir lain. Sebaik sahaja pembeli melaksanakannya, Lembaga Hasil Dalam Negeri Singapura (IRAS) mengira rumah itu sebagai telah dibeli, dan duti setem pembeli (BSD) perlu dibayar dalam tempoh 14 hari. Angka akhir URA bagi S3 2026, yang dikeluarkan pada 23 Okt, menunjukkan harga rumah persendirian bukan bertanah meningkat 1.0% berbanding suku sebelumnya dan indeks keseluruhan naik 1.4%.

Apa maksudnya bagi pembeli kondominium Singapura

Langkah-langkah secara ringkas

LangkahApa yang berlakuHad masa
Semakan pinjamanTanya bank anda berapa banyak yang boleh anda pinjamSebelum anda membayar sebarang deposit
SemakanSahkan penjual, hak milik, penggunaan yang diluluskan dan tunggakanSebelum anda membayar yuran pilihan
PilihanAnda membayar wang pilihan; penjual memberikan pilihanDua minggu pada templat standard, atau seperti yang dipersetujui
PelaksanaanAnda menandatangani dan membayar depositSebelum pilihan tamat tempoh
Duti setemBSD, serta duti setem pembeli tambahan (ABSD) jika berkenaan14 hari dari pelaksanaan; 30 hari jika ditandatangani di luar negara
RequisisiPeguam anda menyemak sama ada rancangan kerajaan menjejaskan hartanahSeperti yang dipersetujui, contohnya 7 hari sebelum penyempurnaan
PenyempurnaanAnda membayar baki dan mengambil alih rumahTarikh yang tertulis dalam pilihan

Sumber: Panduan membeli URA (dikemas kini 29 Jun 2026); senarai semak pembeli CEA dan templat OTP; IRAS.

Sebelum anda membayar yuran pilihan

Senarai semak pembeli CEA menyenaraikan perkara yang perlu disahkan sebelum wang bertukar tangan. Sahkan identiti dan pemilikan penjual, tempoh pegangan dan keluasan, serta sebarang kaveat yang difailkan oleh pihak ketiga. Kemudian semak penggunaan yang diluluskan, cukai hartanah tertunggak, caj penyelenggaraan dan perkhidmatan yang ditetapkan oleh perbadanan pengurusan (MCST), status kebankrapan penjual dan, jika ejen terlibat, pendaftaran mereka dengan CEA.

URA memberi amaran bahawa pembeli mungkin bertanggungjawab atas kerja, sambungan atau penggunaan tanpa kebenaran selepas mengambil alih hartanah itu, jadi minta penjual memberikan pelan yang diluluskan atau beli rekod perancangan daripada URA. Pemilik flat HDB dan kondominium eksekutif mesti telah memenuhi tempoh penghunian minimum (MOP) HDB sebelum membeli hartanah persendirian, dan bukan warganegara memerlukan kelulusan daripada Pengawal Harta Kediaman Singapore Land Authority untuk membeli rumah landed, menurut URA.

Opsyen dan pelaksanaannya

Di bawah templat CEA, pembeli membayar wang opsyen untuk hak membeli. Jika opsyen tidak dilaksanakan dalam tempoh yang ditetapkan, ia menjadi batal dan wang itu dirampas oleh penjual. Untuk melaksanakan, pembeli menandatangani dan membayar deposit, yang ditetapkan sebagai peratusan daripada harga tolak wang opsyen.

Ini adalah terma templat CEA untuk pemilik yang berurus niaga sendiri. Templat itu membiarkan wang opsyen, peratusan deposit dan tarikh penyempurnaan untuk dipersetujui oleh pihak-pihak, dan membolehkan mereka menjual dengan milikan kosong atau tertakluk kepada penyewaan sedia ada. Borang yang digunakan oleh ejen dan peguam mungkin berbeza, jadi semak angka pada dokumen yang anda tandatangani.

Duti setem: tempoh 14 hari

IRAS mengira sesuatu hartanah sebagai dibeli apabila opsyen atau perjanjian jual beli dilaksanakan, dan menganggap tarikh OTP dilaksanakan sebagai tarikh pembelian. BSD perlu dibayar dalam tempoh 14 hari dari tarikh itu, atau dalam tempoh 30 hari dari penerimaan di Singapura bagi dokumen yang ditandatangani di luar negara, dan pembayaran lewat boleh dikenakan penalti sehingga empat kali ganda duti. BSD dibayar secara tunai terlebih dahulu; simpanan CPF boleh membayar balik kemudian.

BSD dikenakan ke atas harga atau nilai pasaran yang lebih tinggi: 1% ke atas S$180,000 pertama, 2% ke atas S$180,000 berikutnya, 3% ke atas S$640,000 berikutnya, 4% ke atas S$500,000 berikutnya, 5% ke atas S$1.5 juta berikutnya dan 6% ke atas S$3 juta, menurut Kementerian Kewangan, bagi pembelian mulai 15 Feb 2023. Sejak 27 Apr 2023, ABSD ialah 20% ke atas rumah kedua warganegara dan 30% mulai rumah ketiga; 5%, 30% dan 35% bagi penduduk tetap; 60% bagi warga asing; dan 65% bagi entiti.

Penaik taraf harus mengambil perhatian tentang urutan menandatangani. IRAS menyatakan bahawa Warganegara Singapura yang tidak memiliki rumah lain tidak membayar ABSD ke atas kondominium persendirian jika opsyen untuk penjualan flat HDB mereka dilaksanakan terlebih dahulu.

Dapatkan jawapan pinjaman terlebih dahulu

Bagi pinjaman perumahan pertama, bank boleh memberi pinjaman sehingga 75%, dengan sekurang-kurangnya 5% secara tunai, jika tempoh pinjaman ialah 30 tahun atau kurang dan berakhir pada usia 65 tahun; jika tidak, had ialah 55%, dengan 10% secara tunai, menurut Penguasa Kewangan Singapura (MAS). Di bawah nisbah khidmat hutang keseluruhan (TDSR), bayaran balik ke atas semua hutang dihadkan pada 55% daripada pendapatan bulanan. URA menasihatkan supaya menyemak kelayakan pinjaman sebelum anda membayar deposit.

Requisisi dan penyempurnaan

Templat itu menjadikan penjualan tertakluk kepada jawapan yang memuaskan terhadap pertanyaan undang-undang biasa, yang terutamanya menunjukkan sama ada rancangan pembangunan kerajaan menjejaskan hartanah tersebut. Jika jawapan tidak memuaskan, templat itu membenarkan pembeli membatalkan. Pihak-pihak menetapkan tarikh akhir jawapan dan tarikh penyempurnaan.

Ilustrasi: sebuah kondominium S$1.5 juta

Ilustrasi sahaja. Seorang Warganegara Singapura membeli rumah pertama dengan harga S$1.5 juta dengan pinjaman bank 25 tahun yang tamat sebelum umur 65, dan penilaian sepadan dengan harga.

  • BSD ialah S$44,600 (S$1,800 + S$3,600 + S$19,200 + S$20,000), perlu dibayar dalam tempoh 14 hari selepas melaksanakan opsyen. Tiada ABSD dikenakan.
  • Bank boleh memberi pinjaman sehingga S$1,125,000, atau 75%. Sekurang-kurangnya S$75,000, atau 5%, mesti tunai; S$300,000 lagi boleh datang daripada tunai, CPF atau kedua-duanya.
  • Jika pembeli sudah memiliki rumah, ABSD pada 20% akan menambah S$300,000.

Soalan Lazim

Berapa lama saya perlu melaksanakan opsyen untuk kondominium subsale? Dua minggu dari tarikh opsyen pada templat CEA, melainkan pihak-pihak menetapkan tarikh akhir lain.

Adakah saya mendapat wang opsyen semula jika saya menarik diri? Tidak di bawah templat. Jika opsyen luput, wang opsyen dirampas oleh penjual.

Pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

Petikan