สรุป

การโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นที่จัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษี ค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินราชการ และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองอยู่ที่ 1% ของเงินกู้ ตามที่กรมที่ดิน (DOL) ระบุ จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2570 ทั้งสองรายการจะลดลงเหลือ 0.01% เมื่อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีราคาขายและราคาประเมินแต่ละรายการไม่เกิน 7 ล้านบาท

ผู้ขายยังต้องเผชิญกับภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) หรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากรายได้จากการขาย SBT อยู่ที่ 3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT คิดเป็นอัตราที่แท้จริง 3.3% ตามที่กรมสรรพากร (RD) ระบุ

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายในประเทศไทย

ค่าใช้จ่ายหลัก

ค่าใช้จ่ายอัตราฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอน2% (0.01% ภายใต้มาตรการลดปัจจุบัน)ราคาประเมิน
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง1% (0.01% ภายใต้มาตรการลดปัจจุบัน)จำนวนเงินกู้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ3% บวกภาษีท้องถิ่น 10%ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
อากรแสตมป์ชำระเฉพาะเมื่อไม่ต้องชำระ SBT—
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา)อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าราคาประเมิน หักค่าลดหย่อนตามจำนวนปีที่ถือครอง

แหล่งที่มา: DOL; RD.

เมื่อใดที่ภาษีธุรกิจเฉพาะมีผลบังคับใช้

บุคคลธรรมดาที่ขายภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระ SBT ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 เว้นแต่จะเข้าเงื่อนไขการยกเว้น ตามที่ RD ระบุ การยกเว้นหลักมีดังนี้:

  • ชื่อผู้ขายปรากฏในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปี ซึ่งไม่จำเป็นต้องต่อเนื่องกัน;
  • อสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการรับมรดก; หรือ
  • การขายนั้นเป็นการซื้อโดยบังคับ

ดังนั้น SBT จะไม่ต้องชำระหากผู้ขายถือครองทรัพย์สินมาแล้วห้าปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของตนมาแล้วหนึ่งปี หากชำระ SBT แล้ว ก็ไม่ต้องชำระอากรแสตมป์

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา

สำหรับบุคคลธรรมดา สำนักงานที่ดินคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน โดยหักเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งลดลงจาก 92% ของรายได้สำหรับหนึ่งปี เหลือ 50% สำหรับแปดปีขึ้นไป หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ 5% ถึง 35% และคูณกลับ ตามตัวอย่างการคำนวณของ DOL

การลดค่าธรรมเนียมสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

การลดนี้ใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดคอนโดมิเนียม ทั้งใหม่และมือสอง ที่ซื้อโดยบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ตามที่ DOL ระบุ โดยราคาขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญาแต่ละฉบับ และต้องจดทะเบียนจำนองพร้อมกับการโอนในคราวเดียวกัน สำหรับเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์ และหากเกินขอบเขตดังกล่าวจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเต็มอัตรา

ตัวอย่างประกอบ: คอนโดราคา 5 ล้านบาท

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น ผู้ซื้อสัญชาติไทยจ่าย 5 ล้านบาทสำหรับคอนโดที่ประเมินราคา 5 ล้านบาท และกู้เงิน 4 ล้านบาท ภายใต้การลดนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 500 บาท และค่าธรรมเนียมการจำนอง 400 บาท หากเป็นอัตราปกติจะเท่ากับ 100,000 บาท และ 40,000 บาท หากผู้ขายถือครองมาแล้วสามปีและไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน SBT จะเท่ากับ 165,000 บาท

คำถามที่พบบ่อย

ค่าธรรมเนียมการโอนในประเทศไทยคือเท่าไร? 2% ของราคาประเมิน ลดเหลือ 0.01% จนถึง 30 มิ.ย. 2027 สำหรับบ้านที่เข้าเกณฑ์มูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ซื้อโดยบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ภาษีธุรกิจเฉพาะเรียกเก็บเมื่อใด? เมื่อบุคคลธรรมดาขายภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มา เว้นแต่จะอยู่ในทะเบียนบ้านมาแล้วหนึ่งปีหรือมีข้อยกเว้นอื่นใช้บังคับ ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้รับการลดค่าธรรมเนียมหรือไม่? ไม่ ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • สอบถามสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับราคาประเมินก่อนตกลงราคา ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่คำนวณจากราคานี้
  • ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินและอยู่ในทะเบียนบ้านมานานเท่าใด
  • ตกลงในสัญญาซื้อขายว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ
  • ให้ทนายความที่ผ่านการตรวจสอบรีวิวสัญญา: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • เปรียบเทียบบ้านสำหรับขาย: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy