สรุป

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ได้ แต่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมและยูนิตอพาร์ตเมนต์เอกชน ตามข้อมูลจากสำนักงานที่ดินสิงคโปร์ (SLA) บ้านแนวราบ เช่น บังกะโล บ้านกึ่งเดี่ยว และบ้านแถว ถือเป็น "อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแบบจำกัด" ภายใต้พระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย และต้องได้รับอนุมัติจากหน่วยอนุมัติการซื้อขายที่ดิน (LDAU) ของ SLA

ต้นทุนที่ใหญ่กว่าคือภาษี ตั้งแต่ 27 เม.ย. 2023 ชาวต่างชาติจ่ายอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) 60% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใด ๆ ตามประกาศร่วมของ MAS กระทรวงการคลัง และกระทรวงการพัฒนาชาติ ผู้ถือสัญชาติสหรัฐอเมริกา ไอซ์แลนด์ ลิกเตนสไตน์ นอร์เวย์ และสวิตเซอร์แลนด์ได้รับการปฏิบัติเช่นเดียวกับพลเมืองสิงคโปร์สำหรับอากรแสตมป์ภายใต้ข้อตกลงการค้าของสิงคโปร์กับประเทศเหล่านั้น ตามข้อมูลจาก IRAS

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อชาวสิงคโปร์จากต่างประเทศ

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ได้โดยไม่ต้องขออนุมัติหรือไม่?

SLA ระบุรายการอสังหาริมทรัพย์ที่ "บุคคลต่างชาติ" สามารถซื้อได้โดยไม่ต้องขออนุมัติ ซึ่งรวมถึง:

  • ยูนิตคอนโดมิเนียมและยูนิตแฟลตในโครงการพัฒนาเอกชน
  • บ้านแนวราบแบบสตราต้า (strata landed houses) ภายในโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับอนุมัติ
  • สัญญาเช่าบ้านแนวราบสูงสุดเจ็ดปี รวมถึงทางเลือกในการต่อสัญญา
  • อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม ตึกแถวเพื่อการพาณิชย์ และโรงแรมที่จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม

SLA นิยามบุคคลต่างชาติว่าเป็น任何人ที่ไม่ได้เป็นพลเมืองสิงคโปร์ บริษัทสิงคโปร์ ห้างหุ้นส่วนจำกัดความรับผิดจำกัดสิงคโปร์ หรือสมาคมสิงคโปร์ ดังนั้นผู้พำนักถาวร (PR) จึงนับเป็นบุคคลต่างชาติภายใต้พระราชบัญญัติ

สิ่งที่ต้องได้รับการอนุมัติจาก SLA: บ้านแนวราบและเซนโตซาโคฟ

SLA ระบุว่าชาวต่างชาติต้องได้รับอนุมัติก่อนซื้อที่ดินที่อยู่อาศัยว่างเปล่า บ้านแถว บ้านกึ่งเดี่ยว และบ้านเดี่ยว บ้านแนวราบแบบสเตรทาที่อยู่นอกคอนโดมิเนียมที่ได้รับอนุมัติ (เช่น ทาวน์เฮาส์และบ้านคลัสเตอร์) และบ้านแนวราบที่ Sentosa Cove

SLA พิจารณาใบสมัครเป็นรายกรณี ปัจจัยที่ระบุไว้ ได้แก่ การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (PR) ของสิงคโปร์อย่างน้อยห้าปี และ "การมีส่วนสนับสนุนทางเศรษฐกิจเป็นพิเศษ" ต่อสิงคโปร์ SLA ระบุว่าการดำเนินการใช้เวลาประมาณ 30 วันทำการเมื่อเอกสารครบถ้วน และผู้ซื้อสามารถขออนุมัติในหลักการได้ก่อนเลือกบ้าน

การอนุมัติมีเงื่อนไขตามคำถามที่พบบ่อยของ LDAU บ้านต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยของเจ้าของและครอบครัวเอง ห้ามให้เช่า และห้ามขายภายในห้าปีนับจากการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย โดยทั่วไป PR จำกัดอยู่ที่แปลงที่ดินขนาดไม่เกิน 15,000 ตารางฟุตนอกเขต Good Class Bungalow ที่ Sentosa Cove LDAU จำกัดพื้นที่ที่ดินไว้ที่ 1,800 ตารางเมตร และยังกำหนดให้เจ้าของต้องอยู่อาศัยเองด้วย การฝ่าฝืนอาจมีโทษปรับสูงถึง 200,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ จำคุกสูงถึงสามปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

Sentosa Cove เป็น estates แนวราบเพียงแห่งเดียวที่ SLA ระบุแยกต่างหาก ยังต้องได้รับอนุมัติจาก LDAU แต่ SLA ถือเป็นหมวดหมู่ของตัวเองสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แฟลต HDB และเอ็กเซกคิวทีฟคอนโดมิเนียม

หน้าคุณสมบัติผู้มีสิทธิของ HDB อธิบายผู้ซื้อว่าเป็นครัวเรือนของพลเมืองสิงคโปร์หรือ PR ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่จะปรากฏเฉพาะในฐานะส่วนหนึ่งของครัวเรือนของพลเมือง เช่น คู่สมรสที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ ชาวต่างชาติเพียงลำพังไม่สามารถซื้อแฟลต HDB ได้

เอ็กเซกคิวทีฟคอนโดมิเนียม (EC) ใหม่ก็ปิดรับชาวต่างชาติเช่นกัน HDB ระบุว่าครอบครัวที่ยื่นขอ EC ใหม่ต้องมีพลเมืองสิงคโปร์และอย่างน้อยอีกหนึ่งคนที่เป็นพลเมืองหรือ PR และผู้ที่สมัครคนเดียวแบบร่วมกันต้องเป็นพลเมืองทั้งหมด

EC จะเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อได้ก็ต่อเมื่อมีการแปรรูปเป็นเอกชนเต็มรูปแบบแล้วเท่านั้น เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2026 MND ระบุว่าสำหรับโครงการ EC ที่ปิดรับข้อเสนอในหรือหลังวันดังกล่าว ระยะเวลาการอยู่อาศัยขั้นต่ำจะเพิ่มจากห้าปีเป็น 10 ปี และยูนิตจะสามารถขายให้ผู้ซื้อรายใดก็ได้เฉพาะหลังปีที่ 15 เท่านั้น จนกว่าจะมีการแปรรูป การขายต่อจำกัดเฉพาะพลเมืองและผู้พำนักถาวร (PR) เท่านั้น

ABSD สำหรับชาวต่างชาติในปี 2026

อัตราดังต่อไปนี้มาจากประกาศของ MAS/MOF/MND ลงวันที่ 26 เมษายน 2023 และใช้กับการซื้อในหรือหลังวันที่ 27 เมษายน 2023 ABSD ต้องชำระเพิ่มจากอากรแสตมป์ผู้ซื้อ (Buyer's Stamp Duty) ตามข้อมูลของ IRAS

ผู้ซื้อบ้านหลังแรกบ้านหลังที่สองหลังที่สามและต่อมา
พลเมืองสิงคโปร์0%20%30%
ผู้พำนักถาวรสิงคโปร์5%30%35%
ชาวต่างชาติ60%60%60%
นิติบุคคล65%65%65%

สัญชาติใดบ้างที่จ่าย ABSD เหมือนพลเมืองสิงคโปร์?

IRAS ระบุสองกลุ่มที่มีสิทธิได้รับการยกเว้น ABSD ภายใต้ข้อตกลงการค้าของสิงคโปร์:

  • ผู้ถือสัญชาติและผู้พำนักถาวรของไอซ์แลนด์ ลิกเตนสไตน์ นอร์เวย์ หรือสวิตเซอร์แลนด์
  • ผู้ถือสัญชาติสหรัฐอเมริกา

ภายใต้กฎ Stamp Duties (Free Trade Agreements) (Remission of ABSD) การยกเว้นมีมูลค่าเท่ากับส่วนต่างระหว่าง ABSD ที่เรียกเก็บและ ABSD ที่พลเมืองสิงคโปร์จะต้องจ่าย ดังนั้นผู้ถือหนังสือเดินทางสหรัฐฯ ที่ซื้อบ้านหลังแรกจะจ่ายในอัตราของพลเมืองคือ 0% ผู้ถือกรีนการ์ดสหรัฐฯ ไม่ได้รับความคุ้มครอง เนื่องจากบทบัญญัติของสหรัฐฯ ใช้กับผู้ถือสัญชาติเท่านั้น

พื้นฐานการเงิน

วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ของ MAS ใช้กับผู้กู้รายบุคคลทุกราย และคำอธิบายของ MAS ไม่ได้กำหนดวงเงินที่แตกต่างสำหรับชาวต่างชาติ สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก วงเงินคือ 75% โดยมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% เป็นเงินสด ลดลงเหลือ 55% โดยต้องมีเงินสด 10% หากระยะเวลากู้เกิน 30 ปี หรือสินเชื่อสิ้นสุดหลังอายุ 65 ปี สำหรับสินเชื่อหลังที่สอง วงเงินคือ 45% หรือ 25% โดยต้องมีเงินสดอย่างน้อย 25%

MAS 将总债务偿还额上限设为总偿债率下月总收入的 55%。私人房产的贷款期限上限为 35 年。

计算示例（仅供说明）

以一套价值 200 万新元的公寓单位为例，所有买家均为首次购房并申请首次贷款：

  • 外国买家需支付 120 万新元 ABSD（60%）。
  • 新加坡永久居民需支付 10 万新元（5%）。
  • 美国公民无需支付 ABSD，与新加坡公民相同。

每种情况下的最高贷款额均为 150 万新元（75%），且 50 万新元首付中至少有 10 万新元须以现金支付。对于外国买家而言，仅 ABSD 一项就超过首付的两倍。以上数字不包括买方印花税和律师费。

常见问题

外国人可以在新加坡购买有地住宅吗？ 只有在获得 SLA 批准的情况下才可以。SLA 会考量多种因素，例如至少成为永久居民五年以及经济贡献，且获批的住宅必须由业主自住。

外国人可以购买执行共管公寓吗？ 不可以购买新项目，也不可以在完全私有化之前购买。MND 表示，对于 2026 年 5 月 8 日起招标的 EC 地块，这一时间点将推迟至 15 年。

美国人在新加坡需要支付 60% 的 ABSD 吗？ 不需要。IRAS 表示，根据《美国—新加坡自由贸易协定》，美国公民享有与新加坡公民相同的印花税待遇。

仅供教育用途——不构成税务、法律或投资建议。请向持牌专业人士确认。

下一步该做什么

  • ตรวจสอบสถานะของคุณก่อน: ยืนยันว่าคุณเป็นชาวต่างชาติ ผู้ถือถิ่นที่อยู่ถาวร (PR) หรือผู้ถือสัญชาติภายใต้ข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) และตรวจสอบตาราง ABSD ฉบับปัจจุบันบนเว็บไซต์ IRAS ก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาเลือกซื้อ (option to purchase)
  • หากคุณกำลังสนใจบ้านแบบที่ดิน (landed home) หรือ Sentosa Cove ให้ยื่นขออนุมัติเบื้องต้น (in-principle approval) กับ LDAU ของ SLA ก่อนที่คุณจะผูกพัน และเผื่อเวลาไว้อย่างน้อย 30 วันทำการ
  • ประเมินเงินที่ต้องจ่ายเป็นเงินสดทั้งหมด รวมถึง ABSD, อากรแสตมป์ผู้ซื้อ (Buyer's Stamp Duty) และเงินดาวน์ จากนั้นจึงเลือกดูประกาศขายคอนโดมิเนียม: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • เปรียบเทียบโครงการเปิดตัวใหม่ของเอกชนที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องขออนุมัติ: https://proprkey.com/en/new-developments
  • ปรึกษาทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์หรือที่ปรึกษาด้านสินเชื่อจำนองเกี่ยวกับการขอคืนภาษีและคุณสมบัติในการกู้ยืม: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance