สรุป

ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2001 ของกัมพูชา ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับการรับประกันโดยรัฐ ฝ่ายบริหารจัดการที่ดิน (Cadastral Administration) ภายใต้กระทรวงการจัดการที่ดิน การผังเมือง และการก่อสร้าง มีหน้าที่ออกโฉนดกรรมสิทธิ์ ขึ้นทะเบียนที่ดิน และแจ้งให้บุคคลใดทราบถึงสถานะของแปลงที่ดิน ได้แก่ ลักษณะ ขนาด เจ้าของ และภาระติดพันใด ๆ ผู้ซื้อที่ขอข้อมูลดังกล่าวก่อนชำระเงินสามารถทราบได้ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่ขึ้นทะเบียนหรือไม่

คดีที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลจังหวัดสตึงแตรงแสดงให้เห็นถึงสิ่งที่อาจผิดพลาดได้ เจ้าของที่ดินรายหนึ่งกล่าวหาว่าเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นปลอมแปลงเอกสารและโอนที่ดินทำกินของเธอประมาณ 11 เฮกตาร์ให้แก่ผู้อื่นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเธอ ข้อกล่าวหาดังกล่าวยังไม่ได้รับการพิสูจน์ในศาล

คดีสตึงแตรง

เจ้าของที่ดินรายนี้ เป็นข้าราชการหญิงอายุ 37 ปีจากจังหวัดพระวิหาร ได้ยื่นคำร้องทุกข์ทางอาญาต่อศาลจังหวัดสตึงแตรงเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2026 ตามรายงานของ Khmer Times เธอกล่าวหาเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสี่คนว่าสมคบคิดกันปลอมแปลงเอกสารที่ดินและโอนที่ดินสองแปลงของเธอในอำเภอทาลาบาริวัต ซึ่งซื้อในปี 2017 ให้แก่คู่สามีภรรยาท้องถิ่นคู่หนึ่งเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน เธอเรียกร้องค่าเสียหายจำนวน 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ โดยเรียกร้องจากเจ้าหน้าที่แต่ละคนเป็นเงิน 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ

ที่ดินแปลงหนึ่งมีเนื้อที่ 42,213 ตารางเมตร อยู่ภายใต้หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ออกเมื่อวันที่ 24 มกราคม 2019 ส่วนอีกแปลงอยู่ภายใต้เอกสารการโอนลงวันที่ 29 ธันวาคม 2017 ตามคำร้องทุกข์ที่มีการรายงาน ผู้ว่าราชการจังหวัดได้สั่งพักงานผู้ถูกกล่าวหาคนหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารจังหวัด เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม โฆษกศาลกล่าวว่า รองอัยการได้สั่งให้ควบคุมตัวเขา ตามรายงานของ Khmer Times เขาเป็นเพียงคนเดียวในสี่คนที่ถูกควบคุมตัว และเขาปฏิเสธข้อกล่าวหา การสอบสวนเกี่ยวกับการโอนและโฉนดที่ดินยังคงดำเนินต่อไป

โฉนดกรรมสิทธิ์กับการแสดงสิทธิครอบครอง

กฎหมายที่ดินได้สร้างความแตกต่างที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อ ในกรณีที่แผนที่ที่ดินและทะเบียนที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ เจ้าหน้าที่อาจออกหนังสือแสดงสิทธิการครอบครองได้ มาตรา 40 ระบุว่าหนังสือแสดงสิทธิดังกล่าวเป็นหลักฐานของการครอบครอง แต่ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของในตัวเอง และไม่ใช่สิ่งที่ไม่อาจโต้แย้งได้ มันจะกลายเป็นหนังสือแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของที่เด็ดขาดก็ต่อเมื่อไม่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นเมื่อมีการจัดทำทะเบียนที่ดิน

ในกรณีจังหวัดสตึงแตรง แปลงที่ดินหนึ่งมีหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของรองรับ และอีกแปลงหนึ่งมีเอกสารการโอนรองรับ ตามคำฟ้องที่รายงานไว้ ทั้งสองสิ่งให้ระดับการคุ้มครองที่แตกต่างกันแก่ผู้ซื้อ

กฎหมายกล่าวถึงการขายที่ดินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของอย่างไร

มาตรา 255 ของกฎหมายที่ดินกำหนดว่าบุคคลใดก็ตามที่ขาย หรือใช้เป็นหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นของตน อาจถูกจำคุกตั้งแต่ 6 เดือนถึง 3 ปี โดยไม่กระทบต่อค่าสินไหมทดแทนทางแพ่ง มาตรา 261 กำหนดว่าเจ้าหน้าที่ที่ใช้อำนาจในทางมิชอบเพื่อยึดทรัพย์สินจากผู้ครอบครองโดยสงบ รวมถึงผ่านการปลอมแปลงหรือการสร้างหนังสือแสดงสิทธิโดยมิชอบ ต้องเผชิญกับค่าปรับตั้งแต่ 10,000,000 ถึง 25,000,000 เรียล และมาตรการทางปกครอง

การตรวจสอบทีละขั้นตอน

  1. ขอเอกสารสิทธิ์จากผู้ขาย และบันทึกเลขที่แปลงที่ดิน พื้นที่ และชื่อที่ระบุในเอกสาร
  2. สอบถามสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับสถานะของแปลงที่ดิน มาตรา 226 กำหนดให้สำนักงานบริหารจัดการที่ดินมีหน้าที่แจ้งให้บุคคลใดทราบถึงเจ้าของ ขนาด และภาระผูกพันใด ๆ ของแปลงที่ดิน
  3. ตรวจสอบว่าเอกสารเป็นโฉนดกรรมสิทธิ์หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามมาตรา 40 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ไม่ใช่หลักฐานที่ชี้ขาดความเป็นเจ้าของ
  4. จับคู่ผู้ขายกับเจ้าของที่จดทะเบียน หากไม่ตรงกัน ให้ขอเอกสารที่เชื่อมโยงระหว่างกัน
  5. สอบถามเกี่ยวกับภาระผูกพันและข้อพิพาท การจำนอง การค้ำประกัน หรือข้อเรียกร้องที่อยู่ระหว่างดำเนินการอาจติดไปกับที่ดินได้
  6. ชำระเงินเฉพาะเมื่อมีการจดทะเบียนเท่านั้น พิจารณาปล่อยเงินเฉพาะเมื่อการโอนสามารถบันทึกในชื่อที่จดทะเบียนของผู้ขายได้ และปรึกษาทนายความเกี่ยวกับการวางเงินในบัญชีค้ำประกันหรือการชำระเป็นงวด

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับกัมพูชา

กฎหมายที่ดินให้เครื่องมือแก่ผู้ซื้อในการตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดิน: การรับประกันความเป็นเจ้าของโดยรัฐ และหน้าที่ของสำนักงานบริหารจัดการที่ดินในการเปิดเผยสถานะของแปลงที่ดิน คำร้องเรียนในจังหวัดสตึงแตรงแสดงให้เห็นว่าเหตุใดจึงไม่ควรข้ามการตรวจสอบดังกล่าว แม้ว่าเอกสารจะดูเป็นทางการและเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมีส่วนเกี่ยวข้องในการโอนก็ตาม ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในชื่อของตนเองได้ตามมาตรา 8 ของกฎหมายที่ดิน ซึ่งสงวนสิทธิ์การเป็นเจ้าของที่ดินไว้สำหรับบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่มีสัญชาติเขมร แต่ผู้ที่ใช้โครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมายก็เผชิญความเสี่ยงด้านสิทธิ์ในที่ดินเช่นเดียวกัน

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ขอสถานะของแปลงที่ดินจากสำนักงานที่ดินก่อนชำระเงินมัดจำ
  • ให้ทนายความตรวจสอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือเอกสารการโอนใด ๆ
  • เก็บสำเนาเอกสารและใบเสร็จทุกฉบับในการทำธุรกรรม
  • ค้นหาและลงรายการอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาบน ProprKey: proprkey.com/en/onboarding

相关内容: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในกัมพูชาได้หรือไม่? อธิบายสัญญาเช่าตลอดชีพ 2026

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎหมายที่ดินและขั้นตอนการดำเนินการอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดปรึกษาทนายความกัมพูชาที่ได้รับใบอนุญาตก่อนทำธุรกรรมใดๆ

แหล่งอ้างอิง