สรุป

การซื้อยูนิตในคอนโดมิเนียมของสิงคโปร์ทำให้คุณเป็นสมาชิกของนิติบุคคลอาคารชุด (MCST) ซึ่งเป็นองค์กรที่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ มูลค่าหุ้นของยูนิตของคุณกำหนดจำนวนเงินที่คุณจ่ายเข้ากองทุนบริหารจัดการและกองทุน sinking fund ของ MCST และกำหนดน้ำหนักคะแนนเสียงของคุณในการประชุมใหญ่ ตามข้อมูลจากหน่วยงานอาคารและก่อสร้าง (BCA) BCA ระบุว่าการอัปเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น ลิฟต์ ในปัจจุบันต้องใช้มติพิเศษ คือ 75% ของมูลค่าหุ้นของคะแนนเสียงที่ออกเสียงอย่างถูกต้อง

ตั้งแต่ 1 ต.ค. 2026 เป็นต้นไป MCST อาจจ่ายค่ากิจกรรมทางสังคมและบริการทางกฎหมายจากกองทุนบริหารจัดการได้ หากเจ้าของอนุมัติการใช้จ่ายดังกล่าวในงบประมาณ แยกต่างหาก BCA ได้เสนอให้มี sinking fund ขั้นต่ำสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น และใช้เสียงข้างมากธรรมดาแทน 75% สำหรับการอัปเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับเจ้าของและผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในสิงคโปร์

มูลค่าหุ้นกำหนดทั้งค่าใช้จ่ายและคะแนนเสียงของคุณ

MCST จะถูกจัดตั้งขึ้นเมื่อแผนผังโฉนดที่ดินอาคารชุดของโครงการถูกยื่นต่อหัวหน้าพนักงานสำรวจ และเจ้าของทุกคน ซึ่งในทางกฎหมายเรียกว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ย่อย จะเป็นสมาชิกโดยอัตโนมัติ มูลค่าหุ้นของแต่ละยูนิตกำหนดเงินสมทบของเจ้าของต่อค่าใช้จ่ายทรัพย์สินส่วนกลาง สิทธิในการออกเสียง และส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง ตามคู่มือของ BCA

เงินจะเข้ากองทุนสองกองทุน กองทุนบริหารจัดการครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานประจำวัน เช่น ค่าสาธารณูปโภคในพื้นที่ส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา ส่วน sinking fund ใช้จ่ายสำหรับงานระยะยาว เช่น การทาสีใหม่ การอัปเกรดอุปกรณ์สำคัญ และการบำรุงรักษาตามรอบ อัตราเงินสมทบกำหนดในการประชุมใหญ่ และเจ้าของสามารถลงมติเรียกเก็บเงินสมทบพิเศษได้เมื่อเงินในกองทุนไม่เพียงพอ BCA ระบุว่าการชำระล่าช้าจะมีดอกเบี้ย และเงินสมทบที่ค้างชำระสามารถเรียกเก็บได้ในฐานะหนี้สินหรือผ่านการบังคับขายยูนิต

ใครเป็นผู้ตัดสินใจอะไร

决议类型所需票数示例
普通决议简单多数批准年度预算；任命管理代理
特别决议有效投票股份价值的75%在公共财产上安装、更换或增设设施以改善其状况，例如升级电梯；制定或修订附例；授予业主对公共财产的专属使用权，期限为一至三年
90%决议有效投票股份价值的90%授予业主对公共财产的专属使用权，期限超过三年

来源：2004年《建筑（分层管理）法》；BCA。

年度大会、理事会和管理代理

ภายใต้พระราชบัญญัติ ผู้พัฒนาต้องจัดการประชุมสามัญประจำปีครั้งแรก (AGM) ไม่ช้ากว่าหนึ่งเดือนหลังจากระยะเริ่มต้นของ MCST สิ้นสุดลง ระยะเวลาดังกล่าวดำเนินไปเป็นเวลา 12 เดือนนับจากการจัดตั้ง หรือจนถึงการประชุม AGM ครั้งแรกหากเกิดขึ้นก่อน หากเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างน้อย 10% ของยูนิตเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้พัฒนาต้องจัดการประชุมภายในแปดสัปดาห์นับจากวันที่ได้รับคำร้องขอ หากกำหนดเวลานั้นเร็วกว่า หลังจากนั้นต้องจัดการประชุม AGM ในแต่ละปีปฏิทิน และไม่เกิน 15 เดือนนับจากการประชุมครั้งล่าสุด ต้องส่งหนังสือแจ้งการประชุมสามัญล่วงหน้าอย่างน้อย 14 วันก่อนการประชุม มติธรรมดาต้องมีการประชุมที่จัดขึ้นในวันที่ 15 หรือหลังจากนั้นนับจากวันแจ้งญัตติ และมติพิเศษหรือมติ 90% ต้องจัดในวันที่ 22 หรือหลังจากนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ถือมูลค่าหุ้นรวมอย่างน้อย 20% หรือเจ้าของอย่างน้อย 25% ของจำนวนเจ้าของทั้งหมด สามารถเรียกให้จัดการประชุมวิสามัญได้ ซึ่งต้องจัดโดยเร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้และไม่ช้ากว่าหกสัปดาห์หลังจากเลขานุการคณะกรรมการได้รับคำร้องขอ

คณะกรรมการที่ได้รับเลือกในการประชุม AGM บริหารจัดการ estates ระหว่างการประชุม มักดำเนินการผ่านตัวแทนบริหารจัดการ ภายใต้พระราชบัญญัติ ตัวแทนบริหารจัดการได้รับการแต่งตั้งโดยมติธรรมดา และดำรงตำแหน่งจนสิ้นสุดการประชุม AGM ครั้งที่สามหลังการแต่งตั้ง สิ้นสุดวาระที่ตกลงกันไว้ หรือสิ้นสุดการเลิกสัญญา แล้วแต่กรณีใดจะเกิดขึ้นก่อน ค่าตอบแทนของตัวแทนบริหารจัดการกำหนดในการประชุมสามัญ หรือโดยคณะกรรมการหากเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มอบอำนาจไว้ วาระการประชุม AGM ประจำปีแต่ละครั้งต้องมีญัตติเพื่อเลิกสัญญาตัวแทนบริหารจัดการหรือต่อสัญญาสำหรับปีการเงินถัดไป ตัวแทนบริหารจัดการต้องไม่พยายามมีอิทธิพลต่อการลงคะแนนในการเลือกตั้งคณะกรรมการหรือหาเสียงให้ผู้สมัคร และการลงคะแนนโดยผู้รับมอบอำนาจที่ตัวแทนบริหารจัดการลงคะแนนนั้นเป็นโมฆะหากจะก่อให้เกิดประโยชน์แก่ตัวแทนบริหารจัดการ

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2026

ภายใต้การแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคาร (การจัดการสเตรตา) ค.ศ. 2004 ซึ่งเป็นพระราชบัญญัติการบำรุงรักษาอาคารและการจัดการสเตรตาที่ปรากฏในคู่มือฉบับก่อน ๆ ของ BCA นั้น ปัจจุบัน MCST อาจใช้เงินกองทุนบริหารจัดการเพื่อกิจกรรมทางสังคม วัฒนธรรม การศึกษา กีฬา หรือกิจกรรมที่คล้ายคลึงกันที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของและผู้ครอบครองทั้งหมด และเพื่อบริการทางกฎหมายได้ BCA ระบุในหนังสือเวียนถึง MCST ลงวันที่ 1 ก.ค. 2026 ค่าใช้จ่ายดังกล่าวต้องอยู่ในงบประมาณประจำปีที่ได้รับอนุมัติโดยมติธรรมดาในการประชุมสามัญประจำปี การใช้จ่ายเร่งด่วนหรือที่ไม่ได้คาดการณ์ไว้สำหรับรายการเหล่านี้ต้องมีงบประมาณเพิ่มเติม ซึ่งได้รับอนุมัติโดยมติธรรมดาในการประชุมวิสามัญ

สิ่งที่ BCA ได้เสนอ

BCA ได้รับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับการทบทวนพระราชบัญญัติดังกล่าวระหว่างวันที่ 9 มี.ค. ถึง 8 เม.ย. 2026 ข้อเสนอของ BCA ได้แก่:

  • กองทุน sinking fund ขั้นต่ำสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น โดยกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของ sinking fund ที่ตั้งงบประมาณไว้ หรือเป็นจำนวนเงินคงที่ที่กันไว้โดยเฉพาะ โดยให้ลิฟต์เป็นลำดับแรก;
  • การรายงานบัญชีของ MCST ยอดคงเหลือของกองทุน และบันทึกลิฟต์ต่อ BCA เป็นประจำทุกปี โดยเปิดเผยยอดคงเหลือของกองทุนและอายุของลิฟต์ต่อสาธารณะ;
  • การใช้มติธรรมดาแทนมติพิเศษสำหรับการอัปเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น;
  • การจำกัดจำนวนตัวแทนต่อครัวเรือนไว้ที่ 2% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และการฝึกอบรมภาคบังคับสำหรับสมาชิกคณะกรรมการ;
  • การเพิ่มโทษสูงสุดสำหรับการละเมิดหน้าที่สำคัญของ MCST โดยกำลังพิจารณาอัตรา 5,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ เพิ่มจาก 3,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นเพดานที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาตั้งแต่ปี 2005;
  • กำหนดเวลา 30 วัน นับจากใบอนุญาตเข้าพักอาศัยชั่วคราว (TOP) สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการจัดตั้งกองทุนบำรุงรักษาและชำระค่าบำรุงรักษา

ข้อเสนอเหล่านี้จะบังคับใช้ก็ต่อเมื่อมีการแก้ไขพระราชบัญญัติหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องเท่านั้น

ก่อนซื้อ ตรวจสอบ MCST

ผู้ซื้อที่คาดหวังสามารถยื่นคำขอเพื่อตรวจสอบบันทึกของ MCST ได้ ตามที่คู่มือบันทึกของ BCA ระบุไว้ สอบถามผู้ขายหรือทนายความของคุณเพื่อขอรายงานการประชุม AGM ฉบับล่าสุด งบประมาณประจำปี งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ และข้อบังคับ (by-laws) มองหางานใหญ่ที่วางแผนไว้ เช่น การปรับปรุงลิฟต์ให้ทันสมัยหรือการทาสีใหม่ และตรวจสอบว่ากองทุน sinking fund ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านั้นหรือไม่ หรือมีแนวโน้มว่าจะมีการเรียกเก็บเงินพิเศษ (special levy) ข้อบังคับมักกำหนดกฎเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ การทิ้งขยะ และช่วงเวลาเงียบ และเจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินส่วนกลางได้โดยไม่ได้รับอนุญาตจาก MCST

การรั่วซึมและข้อพิพาทอื่น ๆ

ตามคำแนะนำของ BCA ความชื้นหรือการซึมของน้ำบนเพดานของยูนิตหนึ่งจะถือว่าเกิดจากยูนิตด้านบน เว้นแต่จะมีหลักฐานแสดงเป็นอย่างอื่น เจ้าของทั้งสองฝ่ายควรตรวจสอบร่วมกัน และฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถนำข้อพิพาทที่ยังไม่ยุติไปยังคณะกรรมการชื่อ strata titles (Strata Titles Board หรือ STB) ได้ STB ยังพิจารณาข้อพิพาทเกี่ยวกับข้อบังคับ การประชุมใหญ่ มติ และการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินส่วนกลาง คำตัดสินของ STB ถือเป็นที่สุด โดยสามารถอุทธรณ์ต่อศาลสูงได้เฉพาะในประเด็นข้อกฎหมายเท่านั้น ข้อพิพาทระหว่างเพื่อนบ้านเกี่ยวกับเสียงรบกวนหรือการกีดขวางสามารถนำไปยังศูนย์ไกล่เกลี่ยชุมชน (Community Mediation Centre) หรือศาลTribunal แก้ไขข้อพิพาทชุมชน (Community Disputes Resolution Tribunal) ได้

คำถามที่พบบ่อย

ใครเป็นผู้กำหนดว่าฉันต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาเท่าไร? เจ้าของเป็นผู้กำหนดในการประชุมใหญ่ และแต่ละยูนิตจ่ายตามสัดส่วนของมูลค่าส่วนแบ่ง (share value) การเรียกเก็บเงินพิเศษก็ต้องมีการลงมติเช่นกัน กฎหมายกำหนดให้มีกองทุน sinking fund ขั้นต่ำสำหรับลิฟต์หรือไม่? BCA ได้เสนอให้มีสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น โดยเริ่มจากลิฟต์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อมีการแก้ไขกฎหมายแล้วเท่านั้น เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง ควรขอรายงานการประชุมสามัญประจำปี (AGM) ฉบับล่าสุด งบประมาณ รายงานการเงิน และยอดคงเหลือของกองทุนสำรองเลี้ยงทรัพย์สิน (sinking fund) จากนิติบุคคลอาคารชุด (MCST)
  • ตรวจสอบมูลค่าหุ้นของยูนิตที่คุณกำลังซื้อ เพราะมูลค่าหุ้นนี้กำหนดส่วนแบ่งค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่ายและน้ำหนักคะแนนเสียงของคุณ
  • เมื่อได้รับหนังสือเชิญประชุม AGM ให้อ่านงบประมาณและญัตติเกี่ยวกับงานซ่อมบำรุงครั้งใหญ่ แล้วลงคะแนนหรือแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจ
  • เรียกดูประกาศที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • ค้นหาบริษัทบริหารทรัพย์สินที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว: proprkey.com/en/pros?segment=operations
  • ขอให้ทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผ่านการตรวจสอบแล้วตรวจทานเอกสาร MCST ก่อนที่คุณจะใช้สิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง