สรุป

ระบอบการตรวจสอบสองรูปแบบที่ดำเนินการโดยหน่วยงานอาคารและก่อสร้าง (BCA) ใช้บังคับกับอาคารส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ ยกเว้นบ้านแนวราบ ภายใต้การตรวจสอบโครงสร้างตามระยะเวลา (PSI) วิศวกรโครงสร้างต้องตรวจสอบอาคารที่พักอาศัยทุก 10 ปี และอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยทุกห้าปี ตั้งแต่เดือนมกราคม 2022 การตรวจสอบด้านหน้าอาคารตามระยะเวลา (PFI) ยังกำหนดให้อาคารที่สูงกว่า 13 เมตรต้องมีการตรวจสอบด้านหน้าอาคารทุกเจ็ดปีเมื่อมีอายุมากกว่า 20 ปี

ในทั้งสองระบอบ เจ้าของอาคารต้องแต่งตั้งผู้ตรวจสอบและแก้ไขข้อบกพร่องที่พบ สำหรับการตรวจสอบโครงสร้าง BCA กล่าวว่าคณะกรรมการจัดการ (MCST) รับบทบาทนั้นในโครงการที่มีกรรมสิทธิ์แบ่งส่วน เช่น คอนโดมิเนียม BCA คาดว่าอาคารประมาณ 30,000 แห่งจะผ่านรอบการตรวจสอบด้านหน้าอาคารรอบเจ็ดปีรอบแรก ตามที่ระบุในเดือนตุลาคม 2021 ในปี 2020 ระบุว่าได้รับรายงานเกี่ยวกับชิ้นส่วนด้านหน้าอาคารที่หล่นลงมาเกือบ 30 ฉบับต่อปี

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับเจ้าของและผู้ซื้อในสิงคโปร์

สองระบอบโดยสรุป

การตรวจสอบโครงสร้าง (PSI)การตรวจสอบอาคารด้านหน้า (PFI)
อาคารที่ครอบคลุมทั้งหมด ยกเว้นบ้านเดี่ยว บ้านกึ่งเดี่ยว บ้านแถว และบ้านเชื่อมต่อที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น และอาคารชั่วคราวข้อยกเว้นเดียวกัน และเพิ่มอาคารที่มีจุดสูงสุด 13 เมตรหรือต่ำกว่า
ความถี่ที่อยู่อาศัย: ทุก 10 ปี ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย: ทุกห้าปีทุกเจ็ดปี เมื่ออาคารมีอายุมากกว่า 20 ปี
ผู้ตรวจสอบวิศวกรโครงสร้างที่เจ้าของอาคารแต่งตั้งผู้มีความสามารถ (Competent Person): วิศวกรวิชาชีพหรือสถาปนิกขึ้นทะเบียนที่มีใบรับรองการตรวจสอบอาคารด้านหน้า ซึ่งอาจมีผู้ตรวจสอบอาคารด้านหน้าช่วยเหลือ
สิ่งที่เริ่มต้นกระบวนการหนังสือแจ้ง PSI จาก BCAหนังสือแจ้ง PFI จาก BCA ซึ่งระบุว่าจะส่งคำแนะนำแก่เจ้าของอย่างน้อยหนึ่งปีก่อนถึงกำหนดของอาคาร

แหล่งที่มา: BCA, หน้า PSI (อัปเดต 15 ก.ค. 2026) และหน้า PFI (อัปเดต 1 ก.ย. 2026); BCA, แนวทางการตรวจสอบอาคารด้านหน้าเป็นระยะ v1.3 (ก.ย. 2026); BCA, ข่าวประชาสัมพันธ์ 21 ต.ค. 2021.

การนับอายุของอาคาร

สำหรับระบบการตรวจสอบอาคารด้านหน้า อายุจะนับจากวันที่ได้รับใบอนุญาตเข้าพักอาศัยชั่วคราว (TOP) ครั้งสุดท้ายสำหรับอาคารทั้งหลัง หรือหากไม่มี ให้เริ่มนับจากใบรับรองการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย (CSC) ครั้งสุดท้าย ตามแนวทางของ BCA ดังนั้น คอนโดที่มีความสูงเกิน 13 เมตรและได้รับ TOP เมื่อกว่า 20 ปีที่แล้วจึงอยู่ในขอบเขตของระบบนี้ หลังการตรวจสอบครั้งหนึ่ง การตรวจสอบครั้งถัดไปจะอยู่ในปีที่เจ็ดหรือปีหลังจากนั้นนับจากปีที่ BCA แจ้งครั้งล่าสุด

การตรวจสอบเกี่ยวข้องกับอะไรบ้าง

การตรวจสอบโครงสร้าง สำหรับหนังสือแจ้ง PSI ที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2023 BCA กำหนดให้วิศวกรต้องดำเนินการสำรวจด้วยสายตาด้วยตนเอง ในอาคารที่พักอาศัย วิศวกรต้องเข้าตรวจอย่างน้อย 20% ของยูนิต หากอาคารมีอายุ 30 ปีหรือน้อยกว่า หรือ 30% หากมีอายุมากกว่า รวมถึงทุกยูนิตบนดาดฟ้าและอย่างน้อยหนึ่งยูนิตในแต่ละชั้นที่เหลือ ต้องเปิดเผยเสาอาคารที่หุ้มวัสดุอย่างน้อย 30% เพื่อการตรวจสอบ BCA คาดหวังให้วิศวกรตรวจสอบองค์ประกอบโครงสร้างของอาคารด้วยสายตาอย่างน้อย 70% ถึง 80% และแนะนำให้ตรวจสอบ 40% ของยูนิตในอาคารที่มีอายุมากกว่า 40 ปี และ 60% ในอาคารที่มีอายุมากกว่า 60 ปี

การตรวจสอบ façade ผู้มีความสามารถ (Competent Person) ต้องดำเนินการตรวจสอบด้วยสายตาอย่างเต็มรูปแบบทั่วทั้ง façade และการตรวจสอบระยะใกล้แบบสัมผัส เช่น การเคาะ อย่างน้อย 10% ของพื้นที่ผิวของแต่ละด้าน elevation อาจใช้โดรนที่บินโดยผู้ให้บริการที่ได้รับการรับรองจาก BCA สำหรับส่วนการตรวจด้วยสายตา ภายใต้เอกสารอ้างอิงทางเทคนิคของ BCA สำหรับการตรวจสอบด้วยโดรน ผู้อยู่อาศัยควรได้รับแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยสามวัน และภาพของผู้อยู่อาศัยควรถูกทำให้ไม่ระบุตัวตน เจ้าของอาคารต้องแจ้งผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับการตรวจสอบล่วงหน้า และขออนุญาตเข้าจากเจ้าของยูนิตและผู้เช่าในกรณีที่ต้องตรวจสอบองค์ประกอบที่ถูกปิดบังจากภายใน

สิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากรายงาน

  • ผู้ตรวจสอบที่มีคุณสมบัติ (Competent Person) จัดประเภท façade ว่า ปลอดภัย ต้องซ่อมแซม หรือไม่ปลอดภัย ตามแนวทางของ BCA ต้องถอดชิ้นส่วนที่หลวมหรือห้อยแขวนออกทันที และเจ้าของต้องดำเนินการป้องกันทันทีหาก façade ต้องซ่อมแซมหรือไม่ปลอดภัย
  • ผู้ตรวจสอบที่มีคุณสมบัติต้องแจ้ง Commissioner of Building Control ทันทีเมื่อพบข้อบกพร่องที่ไม่ปลอดภัย และเจ้าของอาคารต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อบกพร่องได้รับการซ่อมแซมอย่างทันท่วงที
  • งานซ่อมแซมต้องดำเนินการภายในระยะเวลาที่ BCA กำหนด ต้องมี Professional Engineer ควบคุมดูแลหากผู้ตรวจสอบที่มีคุณสมบัติไม่ใช่ Professional Engineer และเจ้าของต้องส่งภาพถ่ายและใบรับรองเมื่อดำเนินการเสร็จ
  • ภายใต้ระบบการตรวจสอบโครงสร้าง รายงานของวิศวกรต้องส่งถึง BCA และต้องดำเนินการซ่อมแซมตามที่แนะนำภายในกรอบเวลาที่ BCA กำหนด

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อคอนโดเก่า

คอนโดที่มีอายุมากกว่า 20 ปีและสูงกว่า 13 เมตรต้องเผชิญกับการตรวจสอบ façade ทุกเจ็ดปี นอกเหนือจากการตรวจสอบโครงสร้างทุก 10 ปี การตรวจสอบใดก็ตามอาจนำไปสู่งานซ่อมแซม ซึ่ง BCA กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องดำเนินการ ก่อนตัดสินใจซื้อโครงการเก่า ควรสอบถามว่าได้ทำการตรวจสอบครั้งล่าสุดเมื่อใด façade ถูกจัดประเภทอย่างไร และยังมีงานซ่อมแซมที่ค้างอยู่หรือไม่

คำถามที่พบบ่อย

บ้านแนวราบต้องตรวจสอบเหล่านี้หรือไม่? ไม่ต้อง บ้านเดี่ยว บ้านกึ่งเดี่ยว บ้านแถว และบ้านเชื่อมต่อที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้นได้รับการยกเว้นจากทั้งสองระบบ

คอนโดแนวราบได้รับการคุ้มครองหรือไม่? ยังต้องตรวจสอบโครงสร้าง แต่ไม่อยู่ภายใต้ระบบ façade หากจุดสูงสุดอยู่ที่ 13 เมตรหรือต่ำกว่า

โดรนสามารถตรวจสอบ façade ทั้งหมดได้หรือไม่? ไม่ได้ โดรนสามารถช่วยในการตรวจสอบด้วยสายตาได้ แต่ต้องตรวจสอบแต่ละด้านอย่างน้อย 10% ในระยะใกล้ด้วยมือ

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือวิศวกรรม

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • เจ้าของและสมาชิกสภาอาคารชุด (MCST): โปรดจดบันทึกวันที่ได้รับใบรับรองการเข้าอยู่อาศัย (TOP) วันที่ตรวจสอบโครงสร้างครั้งล่าสุด และปีที่อาคารมีอายุครบ 20 ปี และวางแผนสำหรับค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบและซ่อมแซม
  • ผู้ซื้อ: ก่อนใช้สิทธิ์เลือกซื้อคอนโดเก่า ควรสอบถามผู้ขายหรือตัวแทนจัดการเกี่ยวกับวันที่และผลการตรวจสอบล่าสุด และมีงานซ่อมแซมที่ยังค้างอยู่หรือไม่
  • ผู้อยู่อาศัย: โปรดคาดว่าจะมีการขอเข้าถึงยูนิตของคุณเมื่อถึงกำหนดตรวจสอบ และจะมีการแจ้งล่วงหน้าหากมีการบินโดรน
  • อ่านต่อ: การเป็นเจ้าของคอนโดในสิงคโปร์ในปี 2026 และ การซื้อคอนโดมือสองในสิงคโปร์ในปี 2026
  • ค้นหาช่างที่ผ่านการรับรองและผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง: https://proprkey.com/en/pros?segment=trades และผู้เชี่ยวชาญด้านการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์: https://proprkey.com/en/pros?segment=operations
  • วิศวกร สถาปนิก ผู้ตรวจสอบ façade และผู้รับเหมา: สมัครลงประกาศ ProprKey Pro ที่ผ่านการรับรอง: https://proprkey.com/en/onboarding

แหล่งอ้างอิง