สรุป

ผู้ซื้อบ้านในสิงคโปร์สามารถใช้เงินออมในบัญชีสามัญ (Ordinary Account หรือ OA) ของ CPF สำหรับเงินดาวน์ ค่างวดสินเชื่อรายเดือน และค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายสำหรับแฟลต HDB หรือบ้านส่วนบุคคล ตามที่คณะกรรมการ CPF ระบุ (หน้าอัปเดตเมื่อ 6 ก.ค. 2026) จำนวนเงินที่ใช้ได้ขึ้นอยู่กับประเภทของการซื้อ สินเชื่อ และอายุสัญญาเช่าที่เหลืออยู่

สำหรับแฟลต HDB มือสองและบ้านส่วนบุคคล การใช้ CPF ถูกจำกัดไว้ที่จำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อและมูลค่าประเมิน ณ เวลาที่ซื้อ ตราบใดที่อายุสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ครอบคลุมผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดที่ใช้ CPF จนถึงอายุ 95 ปี ผู้กู้ธนาคารสามารถใช้ได้ถึง 120% ของจำนวนดังกล่าว เมื่อพวกเขาได้กันเงินไว้สำหรับ Basic Retirement Sum (BRS) แล้ว สำหรับสมาชิกที่อายุต่ำกว่า 55 ปี BRS คือครึ่งหนึ่งของ Full Retirement Sum ที่บังคับใช้ในปีนั้น ตามที่คณะกรรมการ CPF ระบุ เมื่อขายบ้าน เจ้าของจะคืนเงิน CPF ที่ใช้ไปพร้อมดอกเบี้ยสะสมเข้าบัญชีของตนเอง

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อบ้านในสิงคโปร์

จำนวน CPF ที่คุณสามารถใช้ได้

การซื้อเพดานการใช้ OAเกินกว่าเพดาน
แฟลต HDB ใหม่ที่ซื้อจาก HDB ด้วยสินเชื่อ HDBราคาซื้อเต็มจำนวน รวมถึงสินเชื่อไม่เกี่ยวข้อง
แฟลต HDB มือสองด้วยสินเชื่อ HDBจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อและมูลค่าประเมินOA สามารถจ่ายสินเชื่อต่อได้เฉพาะหลังจากกันเงิน BRS ไว้แล้ว
แฟลต HDB หรือบ้านส่วนบุคคลด้วยสินเชื่อธนาคารจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อและมูลค่าประเมินสูงถึง 120% ของจำนวนดังกล่าว เฉพาะหลังจากกันเงิน BRS ไว้แล้ว

ที่มา: คณะกรรมการ CPF (อัปเดต 26 พ.ค. 2026) เพดานดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าสัญญาเช่าครอบคลุมผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดจนถึงอายุ 95 ปี

เมื่อถึงเพดานแล้ว ค่างวดใด ๆ ที่ CPF ไม่สามารถครอบคลุมได้อีกต่อไปจะต้องชำระเป็นเงินสด

การทดสอบสัญญาเช่าถึงอายุ 95 ปี

สำหรับการใช้ CPF เต็มจำนวน สัญญาเช่าคงเหลือของทรัพย์สินต้องครอบคลุมผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดที่ใช้ CPF จนถึงอายุ 95 ปี หากไม่เป็นเช่นนั้น การใช้ CPF จะถูกปรับตามสัดส่วน โดยมีเงื่อนไขว่าทรัพย์สินต้องมีสัญญาเช่าคงเหลืออย่างน้อย 20 ปี คณะกรรมการ CPF กล่าว เมื่อเจ้าของถึงขีดจำกัดตามสัดส่วนดังกล่าวแล้ว จะไม่สามารถใช้เงินออม OA ได้อีก แม้ว่าพวกเขาจะกันเงิน BRS ไว้แล้วก็ตาม กฎนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2019

คณะกรรมการ CPF ยกตัวอย่างนี้: ผู้ซื้ออายุ 25 ปีสองคนซื้อแฟลตที่มีสัญญาเช่าคงเหลือ 65 ปีในราคา S$550,000 เนื่องจากสัญญาเช่าจะคงอยู่จนถึงอายุ 90 ปีเท่านั้น พวกเขาจึงสามารถใช้ CPF ได้สูงสุด S$495,000 หรือ 90% ของราคา

การทดสอบขึ้นอยู่กับอายุของผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุด ดังนั้นแฟลตเดียวกันอาจอนุญาตให้ใช้ CPF เต็มจำนวนสำหรับครัวเรือนที่มีอายุมากกว่า และใช้ได้ในจำนวนที่ลดลงสำหรับครัวเรือนที่อายุน้อยกว่า หากผู้ร่วมถือกรรมสิทธิ์ที่อายุน้อยที่สุดสละกรรมสิทธิ์ในภายหลัง ขีดจำกัดจะถูกคำนวณใหม่ตามอายุของผู้ร่วมถือกรรมสิทธิ์ที่อายุน้อยที่สุดเป็นลำดับถัดไป

สิ่งที่ CPF ไม่สามารถจ่ายได้

การชำระเงินบางรายการต้องชำระเป็นเงินสดไม่ว่ายอด CPF ของคุณจะเป็นเท่าใด คณะกรรมการ CPF กล่าว สำหรับแฟลต HDB ค่าธรรมเนียมออปชันชำระเป็นเงินสด และสำหรับแฟลตมือสอง ค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิออปชันก็เช่นกัน จำนวนเงินใด ๆ ที่สูงกว่ามูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ซึ่งเรียกว่าเงินสดส่วนเกินมูลค่า (COV) ต้องชำระเป็นเงินสด ทั้งสำหรับแฟลต HDB และที่อยู่อาศัยเอกชนเช่นเดียวกัน หากใช้สินเชื่อธนาคาร อย่างน้อย 5% ของราคาหรือมูลค่าประเมินแล้วแต่จำนวนใดต่ำกว่า ต้องชำระเป็นเงินสด

เก็บเงินสำรองไว้ และประกันแฟลต HDB

คณะกรรมการ CPF อนุญาตให้ผู้ซื้อเก็บเงิน S$20,000 ไว้ใน OA ณ เวลาที่ซื้อ เพื่อชำระค่างวดในยามจำเป็น ผู้กู้สินเชื่อ HDB มิฉะนั้นต้องใช้เงินออม OA ของตนก่อน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ HDB อยู่ที่ 2.6% ต่อปี โดยตรึงไว้ที่ 0.1 จุดเปอร์เซ็นต์เหนืออัตรา CPF OA ที่ใช้บังคับ (MoneySense) ซึ่งคงอยู่ที่ 2.5% ตั้งแต่เดือนตุลาคมถึงธันวาคม 2026 คณะกรรมการ CPF กล่าวเมื่อวันที่ 22 กันยายน 2026

หากคุณใช้เงินออม CPF เพื่อชำระค่าห้องแบน HDB คุณต้องมีประกันภายใต้โครงการ Home Protection Scheme (HPS) โดยโครงการนี้จะชำระเงินกู้คงค้างสูงสุดไม่เกินจำนวนเงินเอาประกันภัย ในกรณีเสียชีวิต เจ็บป่วยระยะสุดท้าย หรือทุพพลภาพถาวรสิ้นเชิง และคุ้มครองสมาชิกจนถึงอายุ 65 ปี หรือจนกว่าเงินกู้จะชำระหมด แล้วแต่เงื่อนไขใดจะเกิดก่อน เบี้ยประกันจะถูกหักจากบัญชี OA ทุกปี

เมื่อคุณขาย: การคืนเงิน CPF

ตามที่คณะกรรมการ CPF ระบุ เงินที่ได้จากการขายจะนำไปชำระเงินกู้คงค้างก่อน ส่วนที่เหลือจะคืนกลับเข้าบัญชี CPF สูงสุดไม่เกินเงินต้นที่ใช้ไปบวกดอกเบี้ยสะสม ดอกเบี้ยสะสมคือผลตอบแทนที่เงินนั้นจะได้รับหากยังคงอยู่ใน CPF และจะเพิ่มพูนจากทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยที่สะสมไว้แล้ว

หากขายทรัพย์สินทั้งหลังในราคาตลาดและเงินที่ได้ไม่เพียงพอ เจ้าของจะคืนเงินเพียงราคาขายลบด้วยเงินกู้คงค้าง โดยไม่ต้องเติมเงินสดเพิ่ม การขายในราคาต่ำกว่าตลาดหมายความว่าต้องเติมเงินส่วนที่ขาดเป็นเงินสด

เงินคืนจะเข้าบัญชี OA สำหรับสมาชิกที่อายุต่ำกว่า 55 ปี สำหรับผู้ที่มีอายุ 55 ปีขึ้นไป เงินจะถูกนำไปเติมบัญชี Retirement Account ให้ถึงจำนวนเงินเกษียณที่กำหนดก่อน และยอดคงเหลือจะอยู่ในบัญชี OA การคืนเงินโดยสมัครใจก่อนการขายจะได้รับดอกเบี้ย CPF และลดจำนวนเงินที่ต้องคืนในภายหลัง

ตัวอย่างประกอบ: การขายในราคาตลาด

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น คู่สมรสคู่หนึ่งขายคอนโดของตนในราคาตลาดที่ S$900,000 โดยมีเงินกู้คงค้าง S$350,000 พวกเขาใช้เงิน CPF ไป S$480,000 และดอกเบี้ยสะสมทำให้จำนวนเงินที่ต้องคืนเป็น S$590,000

  • เงินกู้ S$350,000 จะถูกชำระคืนก่อน
  • เงินที่เหลือ S$550,000 จะคืนกลับเข้าบัญชี CPF ของพวกเขา
  • ส่วนที่ขาด S$40,000 ไม่จำเป็นต้องเติมเป็นเงินสด เนื่องจากการขายครั้งนี้เป็นราคาตลาด

คำถามที่พบบ่อย

ฉันสามารถใช้ CPF ชำระส่วนต่างราคาเหนือมูลค่าประเมิน (cash over valuation) ได้หรือไม่? ไม่ได้ จำนวนใด ๆ ที่สูงกว่ามูลค่าประเมินต้องชำระเป็นเงินสด

จะเกิดอะไรขึ้นหากสัญญาเช่าไม่ครอบคลุมฉันจนถึงอายุ 95 ปี? คุณยังสามารถใช้ CPF แบบเฉลี่ยตามสัดส่วนได้ หากทรัพย์สินเหลือสัญญาเช่าอย่างน้อย 20 ปี

ฉันต้องเติมเงินคืน CPF เป็นเงินสดหรือไม่ หากฉันขายขาดทุน? ไม่ต้อง หากขายทรัพย์สินทั้งหมดในราคาตลาด คุณคืนเฉพาะส่วนที่เหลือหลังจากชำระเงินกู้แล้ว

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • คำนวณตัวเลขของคุณในเครื่องคำนวณการใช้งานที่อยู่อาศัยของ CPF Board ก่อนตัดสินใจ: https://www.cpf.gov.sg/member/tools-and-services/calculators/cpf-housing-usage
  • ตรวจสอบสัญญาเช่าที่เหลือเทียบกับอายุของผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดก่อนดูแฟลตเก่าหรือคอนโดลีสโฮลด์
  • งบประมาณเงินสดสำหรับค่าธรรมเนียมออปชัน COV (ถ้ามี) และหากใช้เงินกู้ธนาคาร เงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% จากนั้นตัดสินใจว่าจะเก็บ S$20,000 ไว้ใน OA ของคุณหรือไม่
  • เปรียบเทียบบ้านที่ขาย: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • สอบถามที่ปรึกษาสินเชื่อที่ได้รับการยืนยันหรือทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อจำลองการใช้ CPF ของคุณ: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง