สรุป

เจ้าของคอนโดมิเนียมเก่าในสิงคโปร์จะต้องการการสนับสนุนน้อยลงในการขายที่ดินของตนแบบรวมหมู่ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกฎหมาย Edwin Tong ได้เสนอร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน (การแบ่งชั้น) พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) ในวาระที่สองต่อรัฐสภาเมื่อวันที่ 8 กันยายน 2569 (ค.ศ. 2026) กฎหมายนี้ลดเกณฑ์การยินยอมสำหรับการขายแบบเอนบล็อก (en bloc) จาก 80% เหลือ 70% สำหรับโครงการที่มีอายุ 40 ถึง 59 ปี และเหลือ 65% สำหรับโครงการที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป ตามข้อมูลจากกระทรวงกฎหมาย (MinLaw) เกณฑ์ยังคงอยู่ที่ 90% สำหรับโครงการที่มีอายุต่ำกว่า 10 ปี และ 80% สำหรับโครงการที่มีอายุ 10 ถึง 39 ปี

กฎใหม่ยังไม่มีผลบังคับใช้ จะเริ่มใช้ในวันที่รัฐมนตรีจะประกาศในราชกิจจานุเบกษา และ MinLaw ระบุว่าวันที่เริ่มมีผลบังคับใช้ "จะประกาศเมื่อพร้อม" กฎหมายเดียวกันนี้ยังทำให้การเริ่มต้นขายทำได้ยากขึ้น และลดระยะเวลาในการรวบรวมลายเซ็นลง

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับเจ้าของคอนโดในสิงคโปร์

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงภายใต้กฎการขายรวมหมู่ปี 2569 (ค.ศ. 2026)

กฎปัจจุบันหลังเริ่มมีผลบังคับใช้
การยินยอม อายุต่ำกว่า 10 ปี90%90%
การยินยอม อายุ 10 ถึง 39 ปี80%80%
การยินยอม อายุ 40 ถึง 59 ปี80%70%
การยินยอม อายุ 60 ปีขึ้นไป80%65%
การสนับสนุนที่จำเป็นในการเรียกประชุมเพื่อจัดตั้งคณะกรรมการขายรวมหมู่ (CSC)20% ของมูลค่าหุ้น หรือ 25% ของจำนวนยูนิต35% ของมูลค่าหุ้นหรือจำนวนยูนิต
ระยะเวลาในการรวบรวมลายเซ็น นับจากครั้งแรก12 เดือน6 เดือน
ระยะเวลาห้ามหลังความพยายามที่ล้มเหลว2 ปี3 ปี
เพดานการจ่ายเงินเพิ่มเติมตามคำสั่งศาลให้แก่ผู้คัดค้าน0.25% ของเงินที่ได้จากการขายยูนิต0.5% หรือ S$2,000 หากสูงกว่า

แหล่งที่มา: ข่าวประชาสัมพันธ์ของ MinLaw (4 สิงหาคม 2569) และสุนทรพจน์วาระที่สอง (8 กันยายน 2569)

MinLaw ระบุว่าเกณฑ์ปัจจุบันมีมาตั้งแต่ปี 2542

มีโครงการกี่แห่งที่อยู่ในช่วงเกณฑ์ใหม่

ปัจจุบันบ้านส่วนบุคคลที่ไม่ใช่ที่ดินประมาณ 1 ใน 20 หลังมีอายุอย่างน้อย 40 ปีแล้ว: ประมาณ 20,000 ยูนิตในเกือบ 250 โครงการ นายตงกล่าวต่อรัฐสภา

ร่างกฎหมายยังอนุญาตให้โครงการที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ซึ่งเจ้าของแฟลตถือสัญญาเช่าแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน สามารถขายรวมกันได้ภายใต้เกณฑ์อายุเดียวกัน เขากล่าว

ทำไมเกณฑ์จึงลดลงในตอนนี้

อาคารเก่ามีค่าใช้จ่ายในการดูแลสูงกว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกฎหมาย Edwin Tong กล่าวต่อรัฐสภาว่าการปรับปรุงลิฟต์ให้ทันสมัยเริ่มต้นที่ 120,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อลิฟต์ และค่าทดแทนทั้งหมดอยู่ที่ 200,000 ถึง 300,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ และค่าบำรุงรักษาและเงินสมทบกองทุน sinking อาจเพิ่มขึ้นถึง 50% เมื่อโครงการมีอายุมากขึ้น "เป็นไปไม่ได้ที่โครงการอายุ 10 ปีและโครงการอายุ 44 ปีจะยังคงเผชิญกับเกณฑ์เดียวกัน" เขากล่าว

ผู้พัฒนายังได้รับเวลามากขึ้นในพื้นที่ขนาดใหญ่ พวกเขาจ่ายอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) 40% สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย โดยมีการลดหย่อน 35 เปอร์เซ็นต์ upfront และเรียกคืนพร้อมดอกเบี้ยหากพลาดกำหนดเวลาที่กำหนด กระทรวงการคลังและกระทรวงการพัฒนาชาติได้ขยายกำหนดเวลาเหล่านั้นสำหรับพื้นที่ en bloc ที่ซื้อตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2026 ซึ่งจะให้ผลอย่างน้อย 1.5 เท่าของจำนวนบ้านที่มีอยู่ โครงการที่มี 700 ถึง 1,399 ยูนิตมีเวลาหกปี เพิ่มจาก 5.5 ปี ในการสร้างและขายทุกยูนิตให้เสร็จ โครงการที่มี 1,400 ยูนิตขึ้นไปมีเวลาเจ็ดปี โดยต้องขายได้อย่างน้อยครึ่งหนึ่งภายในสิ้นปีที่หก

สิ่งที่เกณฑ์ที่ลดลงไม่เปลี่ยนแปลง

เจ้าของที่ไม่ได้ลงนามยังคงได้รับการคุ้มครอง คณะกรรมการชื่อ strata หรือศาลสูงต้องอนุมัติการขายและต้องพอใจว่าการขายนั้นกระทำโดยสุจริต และการขายไม่สามารถดำเนินการได้หากผู้คัดค้านจะได้รับความเสียหายทางการเงินหรือไม่สามารถไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของยูนิตนั้นได้ กระทรวงกฎหมายกล่าว

เกณฑ์ที่ต่ำลงไม่ได้หมายความว่าโครงการจะถูกขายได้โดยอัตโนมัติ: การขายยังต้องมีผู้ซื้อและต้องผ่านการอนุมัติดังกล่าวข้างต้น

ตัวอย่างประกอบ: โครงการ 300 ยูนิต อายุ 45 ปี

เป็นเพียงตัวอย่างประกอบ โดยสมมติว่าทุกยูนิตมีมูลค่าส่วนแบ่งและพื้นที่ strata เท่ากัน ภายใต้กฎปัจจุบัน การขายต้องมีเจ้าของ 240 ราย (80%) หลังวันเริ่มบังคับใช้ต้องมี 210 ราย (70%) การเรียกประชุมเพื่อจัดตั้ง CSC ต้องมีเจ้าของ 105 ราย (35%) เทียบกับ 60 รายในปัจจุบันภายใต้เกณฑ์มูลค่าส่วนแบ่ง 20% สำหรับผู้คัดค้านที่มีส่วนแบ่งจากเงิน proceeds เป็น S$1.8 ล้าน จำนวนเงินสูงสุดที่ศาลสามารถเพิ่มได้จะเพิ่มจาก S$4,500 เป็น S$9,000

กฎเฉพาะช่วงเปลี่ยนผ่าน

การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่จะมีผลบังคับใช้ในกรณีที่ยังไม่มีเจ้าของรายใดลงนามในข้อตกลงการขายรวม (collective sale agreement) ภายในวันเริ่มบังคับใช้ ในกรณีที่การลงนามได้เริ่มขึ้นแล้วในโครงการที่มีอายุ 40 ปีขึ้นไป เจ้าของสามารถลงมติเพื่อยุติข้อตกลงและเริ่มต้นใหม่ภายใต้กฎใหม่ โดยมีเวลาเจ็ดเดือนนับจากวันเริ่มบังคับใช้เพื่อให้ถึงเกณฑ์ที่กำหนด MinLaw กล่าว

คำถามที่พบบ่อย

เกณฑ์ en bloc ใหม่จะมีผลบังคับใช้เมื่อใด? ในวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา (Government Gazette) ซึ่ง MinLaw ยังไม่ได้ประกาศ

เจ้าของที่ไม่ต้องการขายยังคัดค้านได้หรือไม่? ได้ ผู้คัดค้านสามารถยื่นเรื่องต่อ Strata Titles Board และจากนั้นต่อศาลสูง (High Court) และการขายจะดำเนินการไม่ได้หากพวกเขาจะได้รับความเสียหายทางการเงิน

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดของคุณเกี่ยวกับวันที่ออก TOP และ Certificate of Statutory Completion ของแต่ละบล็อก เพื่อดูว่าเกณฑ์ใดจะบังคับใช้
  • หากกำลังมีการจัดตั้ง CSC ให้สอบถามราคาสำรองและวิธีการแบ่งสัดส่วนก่อนลงนาม เนื่องจากกรอบเวลาหกเดือนเหลือเวลาให้ภายหลังน้อยลง
  • กำลังซื้อในโครงการเก่าใช่ไหม? ให้ประเมินมูลค่าตามสภาพ สัญญาเช่าที่เหลืออยู่ และค่าเช่า ไม่ใช่จากส่วนเพิ่มจากการขายเหมาทั้งโครงการที่เป็นไปได้: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • เปรียบเทียบบ้านมือสองเก่ากับโครงการเปิดใหม่ปัจจุบัน: https://proprkey.com/en/new-developments
  • พูดคุยกับทนายความด้านโอนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประเมินราคาที่ผ่านการรับรองก่อนลงนามในข้อตกลงการขายแบบรวมหมู่: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance