สรุป

ตั้งแต่ปี 1967 เป็นต้นมา แปลงที่ดินทั้งหมดสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในสิงคโปร์ถูกขายในรูปแบบสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 99 ปี และแฟลต HDB ก็ขายในรูปแบบสัญญาเช่า 99 ปีเช่นกัน ตามคำอธิบายของรัฐบาลที่เผยแพร่ในเดือนพฤศจิกายน 2024 กระทรวงกฎหมายกล่าวในปี 2019 ว่าที่ดินที่ขายภายใต้โครงการขายที่ดินของรัฐ (Government Land Sales หรือ GLS) มีสัญญาเช่าที่ "ไม่เกิน 99 ปี" บ้านกรรมสิทธิ์ถาวรยังคงมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันอยู่ แต่ที่ดินที่อยู่อาศัยใหม่จากรัฐมาพร้อมกับสัญญาเช่า

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ที่ดินจะกลับคืนสู่รัฐ "โดยทั่วไป นโยบายของรัฐบาลคือการปล่อยให้สัญญาเช่าหมดอายุโดยไม่ต่ออายุ" สำนักงานที่ดินสิงคโปร์ (Singapore Land Authority หรือ SLA) กล่าว การต่ออายุ ซึ่งมักเรียกว่าการเติมระยะเวลาสัญญาเช่า (lease top-up) ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของรัฐบาล: SLA จะพิจารณาคำขอเฉพาะหลังจากที่สัญญาเช่าผ่านไปแล้วครึ่งหนึ่ง ยกเว้นในกรณีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ และเจ้าของต้องชำระค่าเบี้ยประกันที่ดิน (land premium) ตามที่หัวหน้านักประเมินราคา (Chief Valuer) แนะนำ กระทรวงกฎหมายกล่าวในปี 2017 ว่า SLA ได้ต่ออายุสัญญาเช่าให้กับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 7 แห่งนับตั้งแต่ปี 2008 ทั้งหมดเพื่อให้สามารถพัฒนาใหม่ได้

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของในสิงคโปร์

การเปรียบเทียบระหว่างกรรมสิทธิ์ถาวรและสัญญาเช่า

กรรมสิทธิ์ถาวรสัญญาเช่าเอกชน
ระยะเวลาของกรรมสิทธิ์ไม่มีระยะเวลาสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่ สูงสุด 99 ปีสำหรับแปลงที่ดินที่อยู่อาศัยที่ขายตั้งแต่ปี 1967
เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดไม่เกี่ยวข้องที่ดินกลับคืนสู่รัฐ
การต่ออายุไม่จำเป็นขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของรัฐบาล โดยปกติไม่ก่อนที่สัญญาเช่าจะผ่านไปครึ่งหนึ่ง
ค่าใช้จ่ายในการต่ออายุไม่เกี่ยวข้องค่าเบี้ยประกันที่ดินตามที่หัวหน้านักประเมินราคาแนะนำ โดยยกเว้นค่าเบี้ยประกันอาคาร

แหล่งที่มา: SLA, นโยบายสัญญาเช่า (ปรับปรุง 27 มิ.ย. 2025); รัฐบาลสิงคโปร์, A home for everyone (21 พ.ย. 2024); กระทรวงกฎหมาย, คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อวันที่ 8 พ.ค. 2017 และ 1 เม.ย. 2019.

การต่ออายุสัญญาเช่า: สิ่งที่ SLA อนุญาต

นโยบายสัญญาเช่าของ SLA กำหนดเงื่อนไขดังนี้:

  • จะพิจารณาคำขอได้ไม่เร็วกว่าหลังจากครึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญาเช่าหมดอายุลง แม้ว่า SLA จะพิจารณาคำขอที่ยื่นก่อนหน้านั้นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ก็ตาม
  • การต่อสัญญาจะมีอายุสูงสุดถึงระยะเวลาถือครองเดิม หรือระยะเวลาที่สอดคล้องกับเจตนาการวางแผนของ Urban Redevelopment Authority แล้วแต่จำนวนใดจะต่ำกว่า
  • สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย อาจอนุญาตให้ต่อสัญญาได้หากส่งผลให้มีการใช้ที่ดินอย่างเข้มข้นมากขึ้น
  • ผู้เช่าชำระเบี้ยประกันที่ดิน (land premium) ตามที่ Chief Valuer แนะนำ SLA ได้ยกเว้นเบี้ยประกันอาคาร (building premium) เพื่อไม่ให้ผู้เช่าละทิ้งการบำรุงรักษาหรือปรับปรุงอาคารของตน
  • รัฐบาลในฐานะผู้ให้เช่า สงวนดุลพินิจในการตัดสินใจว่าจะอนุญาตให้ต่อสัญญาหรือไม่

กระทรวงกฎหมายกล่าวในปี 2017 ว่าการต่อสัญญาที่อยู่อาศัยทั้งเจ็ดครั้งนับตั้งแต่ปี 2008 ล้วนได้รับการเติมเต็มเป็น 99 ปีเพื่อให้สามารถพัฒนาใหม่และเพิ่มความเข้มข้นได้ และเบี้ยประกันนั้นชำระล่วงหน้า โดยประเมินจาก "มูลค่าตลาด prevailing ณ จุดที่ต่อสัญญา" ทั้งสองข้อความเชื่อมโยงการต่อสัญญากับการพัฒนาที่ดินใหม่ให้เข้มข้นขึ้น ไม่ใช่กับการขยายสัญญาเช่าของอาคารที่มีอยู่ตามสภาพเดิม

แฟลต HDB

แฟลต HDB ขายพร้อมสัญญาเช่า 99 ปี "เพื่อตอบสนองความต้องการของเจ้าของและบุตรหลานของพวกเขา" ตามคำอธิบายในเดือนพฤศจิกายน 2024 สำหรับแฟลตที่มีอายุประมาณ 70 ปีในเขตที่เลือก รัฐบาลวางแผนโครงการ Voluntary Early Redevelopment Scheme (VERS): หากเจ้าของลงคะแนนสนับสนุน รัฐบาลจะซื้อคืนแฟลตทั้งหมดในเขตนั้น

ระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ CPF และสินเชื่อ

สัญญาเช่าที่เหลืออยู่ยังส่งผลต่อวิธีที่การซื้อสามารถจัดหาเงินทุนได้ด้วย ตั้งแต่ปี 2019 จำนวนเงินออม CPF ที่สามารถใช้ได้ และขนาดของสินเชื่อ HDB ขึ้นอยู่กับว่า สัญญาเช่าที่เหลืออยู่ครอบคลุมผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดไปจนถึงอย่างน้อยอายุ 95 ปีได้ไกลเพียงใด ตามคำอธิบายเดียวกันนี้ ซึ่งสนับสนุนให้ผู้ซื้อเลือกแฟลตที่มีสัญญาเช่าเพียงพอที่จะครอบคลุมตนเองและคู่สมรสไปจนถึงอย่างน้อยอายุนั้น

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่า 99 ปีสามารถต่ออายุได้หรือไม่? ต่ออายุได้ตามดุลยพินิจของรัฐบาลเท่านั้น SLA พิจารณาการต่ออายุหลังจากสัญญาเช่าผ่านไปครึ่งหนึ่งแล้ว หรือเร็วกว่านั้นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ และต้องชำระค่าเบี้ยประกันภัยที่ดิน

จะเกิดอะไรขึ้นกับบ้านเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง? ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นจะกลับคืนเป็นของรัฐ SLA กล่าว และนโยบายทั่วไปของรัฐบาลคือปล่อยให้สัญญาเช่าหมดอายุโดยไม่ต่ออายุ

รัฐบาลยังขายที่ดินที่อยู่อาศัยแบบฟรีโฮลด์อยู่หรือไม่? กระทรวงกฎหมายกล่าวว่าสัญญาเช่าสำหรับที่ดิน GLS ไม่เกิน 99 ปี และกำหนดไว้ก่อนเปิดตัวแต่ละแปลง

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการลงทุน ตรวจสอบประเภทการถือครองและวันที่เริ่มสัญญาเช่าของทรัพย์สินในเอกสารสิทธิ์ก่อนซื้อ

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ตรวจสอบสิทธิการถือครองและวันเริ่มต้นสัญญาเช่าก่อนที่คุณจะยื่นข้อเสนอ
  • คำนวณว่าสัญญาเช่าจะเหลืออีกกี่ปีเมื่อผู้ซื้อที่อายุน้อยที่สุดมีอายุครบ 95 ปี
  • สำหรับบ้านแบบลีสโฮลด์ อย่าคาดหวังการต่ออายุเพิ่ม: การต่อสัญญาเป็นดุลยพินิจและคิดราคาตามมูลค่าตลาด
  • เจ้าของใน estates แบบลีสโฮลด์เก่า: Singapore en bloc rules 2026
  • ดูว่าสัญญาเช่าที่เหลืออยู่จำกัดการใช้ CPF อย่างไร: Using CPF to buy a home in Singapore in 2026
  • ค้นหาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ได้รับการยืนยัน: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์: ยื่นขอลงประกาศ ProprKey Pro ที่ได้รับการยืนยัน: https://proprkey.com/en/onboarding

การอ้างอิง