การขายที่ดินของรัฐบาลสิงคโปร์ทำงานอย่างไรในปี 2026: แปลงในรายการยืนยันจะขายตามกำหนดการ ส่วนแปลงในรายการสำรองต้องมีราคาขั้นต่ำจากผู้พัฒนา

สรุป

โครงการขายที่ดินของรัฐ (Government Land Sales หรือ GLS) เป็นกลไกที่รัฐขายที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเอกชนแห่งใหม่ในสิงคโปร์ โดยดำเนินการผ่านสองรายการ แปลงที่ดินในรายการยืนยัน (Confirmed List) จะถูกเปิดขายตามวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ส่วนใหญ่ผ่านการประมูล แปลงที่ดินในรายการสำรอง (Reserve List) จะไม่ถูกเปิดประมูลจนกว่าผู้พัฒนาจะยื่นคำขอพร้อมราคาขั้นต่ำที่รัฐบาลเห็นว่ายอมรับได้ หรือจนกว่าจะมีผู้พัฒนาแสดงความสนใจมากพอ ตามที่การท่าเรือและการพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) ระบุ

รายการยืนยันสองรายการสำหรับปี 2026 มีที่อยู่อาศัยเอกชนจำนวน 9,320 ยูนิต รวมถึงยูนิตExecutive Condominium (EC) ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุปทานรายการยืนยันต่อปีในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามากกว่า 50% URA ระบุในเดือนมิถุนายน 2026 ซึ่งในขณะเดียวกันก็ประเมินว่าซัพพลายที่อยู่อาศัยเอกชนในPipeline รวมถึง EC อยู่ที่ประมาณ 61,000 ยูนิต

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและผู้พัฒนาในสิงคโปร์

รายการยืนยันและรายการสำรอง

แหล่งที่มา: URA, ข่าวประชาสัมพันธ์วันที่ 3 มิถุนายน 2026; URA, คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายที่ดินทั่วไป (อัปเดต 6 สิงหาคม 2026).

รายการที่ได้รับการยืนยันแล้วดำเนินไปตามกำหนดเวลา รายชื่อแหล่งขายปัจจุบันของ URA ซึ่งอัปเดตเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2026 แสดงแหล่งในรายการที่ได้รับการยืนยันแล้ว 14 แหล่ง: เจ็ดแหล่งได้รับการประกาศผลแล้ว การประมูล Orchard Boulevard ปิดรับและรอการตัดสินใจ East Coast Road และแหล่ง Town Hall Link White เปิดรับการประมูล และ De Souza Avenue, Tanjong Rhu Close, Berlayar Close และ Holland Plain มีกำหนดเปิดตัวในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม การประมูล East Coast Road สำหรับที่อยู่อาศัยประมาณ 85 ยูนิต จะปิดรับในวันที่ 3 ธันวาคม 2026

แหล่งใน Reserve List ถูกกระตุ้นอย่างไร

ขั้นตอน Reserve List ของ URA ซึ่งอัปเดตเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2026 กำหนดขั้นตอนไว้ดังนี้:

• ผู้พัฒนายื่นคำขอพร้อมราคาขั้นต่ำที่ตนยินดีเสนอ คำขอจะได้รับการยอมรับก็ต่อเมื่อรัฐบาลเห็นว่าราคานั้นยอมรับได้
• ภายในสองสัปดาห์ ผู้พัฒนาลงนามในข้อตกลงที่จะเสนอราคาอย่างน้อยตามราคานั้น และชำระเงินมัดจำ 3% ของราคาขั้นต่ำ โดยมีเพดานที่ S$5 ล้าน
• จากนั้น URA ประกาศว่าแหล่งนั้นถูกกระตุ้นเพื่อขาย โดยไม่ระบุชื่อผู้ยื่นคำขอ
• เงินมัดจำจะถูกริบหากผู้ยื่นคำขอไม่เสนอราคา ส่งข้อเสนอที่ไม่ถูกต้อง หรือเสนอราคาต่ำกว่าราคาขั้นต่ำของตน จะได้รับการคืนหากผู้ยื่นคำขอเสนอราคาตามที่ตกลงไว้แต่ไม่ใช่ผู้เสนอราคาสูงสุด
• รัฐบาลอาจเปิดตัวแหล่งได้เช่นกัน หากมีมากกว่าหนึ่งฝ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องกันส่งราคาขั้นต่ำใกล้เคียงกับราคาสำรอง

URA เปิดเผยแหล่งใน Reserve List เพื่อรับคำขอเป็นระยะ เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2026 URA ได้เปิดแหล่งที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกสองแห่ง: Chuan Grove สำหรับที่อยู่อาศัยประมาณ 930 ยูนิต และ Plymouth Avenue/Dunearn Road สำหรับประมาณ 250 ยูนิต

ข้อเสนอไม่ได้รับการยอมรับเสมอไป

การประมูลไม่ได้รับประกันการขาย ในเดือนกุมภาพันธ์ 2024 URA ไม่ได้มอบที่ดิน Marina Gardens Crescent White เนื่องจากมีผู้ยื่นข้อเสนอเพียงรายเดียวที่ "ถูกประเมินว่าต่ำเกินไป" และได้ย้ายที่ดินดังกล่าวไปยัง Reserve List ซึ่งยังคงเปิดให้ยื่นขอได้อยู่ ตรงกันข้าม URA ได้มอบที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย Marina Gardens Lane ให้แก่ EL Development ในราคา 450.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2026 เมื่อการประมูลปิดลง URA จะเผยแพร่รายละเอียดของข้อเสนอที่ได้รับและประกาศการตัดสินใจหลังจากประเมินข้อเสนอเหล่านั้นแล้ว

สิ่งที่นักพัฒนาต้องผูกพัน

• สัญญาเช่า: ที่ดินที่ขายภายใต้โครงการ GLS มีสัญญาเช่าไม่เกิน 99 ปี ซึ่งกำหนดไว้ก่อนเปิดตัวที่ดิน กระทรวงกฎหมายกล่าวในปี 2019
• การแล้วเสร็จ: เงื่อนไขการขายใหม่ไม่มีข้อกำหนดค่าปรับตามสัญญา (liquidated damages) อีกต่อไป นักพัฒนาที่ต้องการเวลาเพิ่มเติมต้องยื่นขอขยายระยะเวลาการแล้วเสร็จของโครงการและชำระเบี้ยปรับการขยายเวลาบนราคาที่ดินที่ประมูลได้ โดยคิดในอัตราต่อปี: 8% สำหรับปีแรกของการขยายเวลา 16% สำหรับปีที่สอง และ 24% สำหรับปีที่สามและปีต่อ ๆ ไป URA ระบุว่าอัตราดังกล่าวอาจมีการปรับปรุงเป็นครั้งคราว
• การขาย: นักพัฒนาที่อยู่อาศัยต่างชาติต้องขายบ้านทั้งหมดภายในสองปีนับจากใบอนุญาตเข้าพักอาศัยชั่วคราว (TOP) ภายใต้เงื่อนไขการขายที่ดิน

การอ่านภาพรวมโครงการในอนาคต

จากหน่วยประมาณ 61,000 หน่วยในโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา ประมาณ 42,000 หน่วยได้รับการอนุมัติผังเมืองแล้ว และประมาณ 19,000 หน่วยอยู่ในโครงการ GLS และที่ดินที่ประมูลแบบเหมาทั้งโครงการ (en bloc) โดยไม่มีการอนุมัติ URA กล่าวในเดือนมิถุนายน หน่วยที่ยังไม่ขายประมาณ 32,000 หน่วยอาจถูกปล่อยขายได้ภายในเวลาประมาณสองปีข้างหน้า รัฐบาลทบทวนโครงการ GLS ทุกครึ่งปี ดังนั้นโครงการถัดไปจะกำหนดอุปทานที่ดินสำหรับครึ่งแรกของปี 2027

คำถามที่พบบ่อย

ความแตกต่างระหว่างสองรายการคืออะไร? แปลงในรายการ Confirmed List จะเปิดตัวตามวันที่กำหนดไว้ ส่วนแปลงในรายการ Reserve List จะขายก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาตกลงราคาขั้นต่ำที่รัฐบาลยอมรับ หรือเมื่อรัฐบาลเห็นว่ามีความสนใจมากพอ

ผู้เสนอราคาสูงสุดชนะเสมอหรือไม่? ไม่ รัฐบาลสามารถปฏิเสธที่จะมอบแปลงได้ เช่นที่ทำใน Marina Gardens Crescent เมื่อปี 2024

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน

สิ่งที่ควรทำต่อไป

• ตรวจสอบรายการแปลงขายปัจจุบันของ URA สำหรับการเปิดตัวที่วางแผนไว้ใกล้กับพื้นที่ที่คุณต้องการซื้อ
• เมื่อการประมูลใกล้เคียงปิดลง ให้อ่านรายละเอียดการเสนอราคาของ URA เพื่อดูว่ามีผู้พัฒนากี่รายที่เข้าร่วมแข่งขัน
• สำหรับการเปิดตัวใหม่ใด ๆ ให้ตรวจสอบวันที่เริ่มสัญญาเช่าพร้อมกับระยะเวลาการถือครอง
• ข้อมูลพื้นฐาน: URA Awards Marina Gardens Lane Site to EL Development for S$450.1 Million และ Why Singapore's supply pipeline is the real property story in 2026
• การซื้อใหม่: Buying a new launch condo in Singapore in 2026
• ตรวจสอบการแบ่งเขตโซนรอบแปลง: Checking Singapore's Master Plan before you buy in 2026
• ค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยืนยัน: https://proprkey.com/en/pros?segment=agencies
• ผู้พัฒนาและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์: สมัครลงประกาศ ProprKey Pro แบบยืนยันแล้ว: https://proprkey.com/en/onboarding

แหล่งอ้างอิง

• "อุปทานที่อยู่อาศัยภาคเอกชนภายใต้โครงการขายที่ดินของรัฐบาลยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงครึ่งหลังของปี 2026" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-06-03 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-41/
• "คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายที่ดินทั่วไป" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-08-06 — www.ura.gov.sg/Corporate/Land-Sales/FAQ/General-Land-Sales
• "ขั้นตอนรายการสำรอง" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-10-27 — www.ura.gov.sg/land-sales/reserve-list-procedure/
• "ขั้นตอนการขายที่ดิน" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-06-25 — www.ura.gov.sg/land-sales/land-sales-procedure/
• "แหล่งที่ดิน GLS ของ URA ในปัจจุบัน" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-10-29 — www.ura.gov.sg/Corporate/Land-Sales/Current-URA-GLS-Sites
• "URA เปิดตัวแหล่งที่ดินขายสองแห่งที่ East Coast Road และ Serangoon North View" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-09-29 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-68/
• "URA เปิดตัวแหล่งที่ดินขายสองแห่งที่ Chuan Grove และ Plymouth Avenue/Dunearn Road" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-10-27 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-75/
• "ผลการประกวดราคาสำหรับแหล่งที่ดินขายของ URA ที่ Marina Gardens Lane" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-10-26 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-74/
• "การปิดรับข้อเสนอสำหรับแหล่งที่ดินขายของ URA ที่ Orchard Boulevard" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2026-10-29 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-76/
• "การตัดสินใจประกวดราคาสำหรับแหล่งที่ดินขายของ URA ที่ Media Circle และ Marina Gardens Crescent" — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — 2024-02-08 — www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr24-05
• "คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงกฎหมาย K Shanmugam ต่อคำถามรัฐสภาเกี่ยวกับที่ดินกรรมสิทธิ์ถาวร" — กระทรวงกฎหมาย — 2019-04-01 — www.mlaw.gov.sg/news/parliamentary-speeches/written-answer-parliamentary-question-freehold-land/