สรุป

การซื้อแฟลตมือสองในสิงคโปร์ต้องดำเนินตามลำดับขั้นตอนที่กำหนดโดยคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDB): จดหมายรับรองสิทธิ์การซื้อแฟลต HDB (HFE) หนังสือเลือกซื้อ (OTP) จากผู้ขาย การประเมินราคา การยื่นคำขอซื้อขายร่วมกัน และการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการเลือกซื้ออยู่ที่ S$1 ถึง S$1,000 และผู้ซื้อมีเวลา 21 วันตามปฏิทินในการใช้สิทธิ์เลือกซื้อ ตามคู่มือการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองของ HDB บนเว็บไซต์ MyNiceHome (อัปเดต 29 มิ.ย. 2026)

เมื่อ HDB ยอมรับคำขอซื้อขายแล้ว โดยปกติการโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นประมาณแปดสัปดาห์หลังจากนั้น

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อแฟลตมือสองในสิงคโปร์

ขั้นตอนและกรอบเวลาของแต่ละขั้นตอน

ขั้นตอนสิ่งที่เกิดขึ้นกรอบเวลา
จดหมาย HFEยืนยันสิทธิ์ เงินช่วยเหลือ และวงเงินสินเชื่อ HDBใช้เวลาอนุมัติไม่เกินหนึ่งเดือน มีอายุเก้าเดือน
หนังสือเลือกซื้อผู้ขายออก OTP ให้ คุณชำระค่าธรรมเนียมการเลือกซื้อ21 วันตามปฏิทิน สิ้นสุดเวลา 16.00 น.
การขอประเมินราคาจำเป็นหากคุณใช้ CPF หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายในวันทำการถัดไปหลังจากออก OTP
การใช้สิทธิ์ OTPคุณชำระค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์และลงนามภายในระยะเวลาการเลือกซื้อ 21 วัน
คำขอซื้อขายทั้งสองฝ่ายยื่นผ่านพอร์ทัลแฟลต HDBHDB แจ้งการยอมรับภายใน 28 วันทำการนับจากคำขอที่สมบูรณ์
การรับรองและชำระเงินทั้งสองฝ่ายรับรอง คุณชำระเงินงวดแรกเอกสารพร้อมประมาณสามสัปดาห์หลังการยอมรับ
การอนุมัติHDB อนุมัติการซื้อขายประมาณสองสัปดาห์หลังการรับรองและชำระเงิน
การโอนกรรมสิทธิ์คุณชำระยอดคงเหลือและรับกุญแจโดยปกติประมาณแปดสัปดาห์หลังการยอมรับ

แหล่งที่มา: คู่มือการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง HDB MyNiceHome (29 มิ.ย. 2026) และคู่มือจดหมาย HFE (13 เม.ย. 2026); HDB, ข้อควรทราบสำคัญเกี่ยวกับหนังสือเลือกซื้อ (7 ก.ย. 2026).

เริ่มต้นด้วยจดหมาย HFE

จดหมาย HFE แจ้งให้คุณทราบว่าคุณสามารถซื้อแฟลตได้หรือไม่ คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินช่วยเหลือที่อยู่อาศัยจาก CPF ประเภทใด และ HDB จะให้กู้เท่าใด การสมัครผ่าน HDB Flat Portal ไม่มีค่าธรรมเนียม และจดหมายมีอายุเก้าเดือนนับจากวันที่ออก HDB ระบุ การอนุมัติใช้เวลาสูงสุดหนึ่งเดือนเมื่อเอกสารครบถ้วน และอาจนานขึ้นในช่วงที่มีการเปิดขาย

คุณต้องมีจดหมาย HFE ที่ยังมีผลในสองวันที่: วันที่ผู้ขายมอบ OTP และวันที่คุณยื่นคำขอซื้อขายรีเซล ผู้ซื้อครั้งแรกที่ซื้อแฟลตรีเซลสามารถรับเงินช่วยเหลือได้สูงถึง S$230,000 ตามคู่มือ MyNiceHome ผู้ซื้อต้องเป็นพลเมืองสิงคโปร์หรือผู้พำนักถาวร (PR) อายุอย่างน้อย 21 ปี และผู้ซื้อที่เป็น PR ต้องมีสถานะ PR อย่างน้อยสามปีเมื่อสมัครจดหมาย HFE ตามข้อกำหนดการซื้อขายรีเซลของ HDB พลเมืองสิงคโปร์ที่ยังไม่สมรสสามารถซื้อคนเดียวได้ตั้งแต่อายุ 35 ปี

วิธีสมัครจดหมาย HFE

จดหมาย HFE สามารถสมัครได้ทางออนไลน์เท่านั้น ผ่าน HDB Flat Portal โดยใช้ Singpass ผู้สมัครทุกคนและผู้เข้าพักอาศัยที่จำเป็นทุกคนต้องมีบัญชี Singpass ที่ใช้งานได้ HDB ยกเว้นผู้เข้าพักอาศัยที่ว่างงานและมีอายุ 16 ปีและต่ำกว่าหรือสูงกว่า 70 ปี

การสมัครมีสองขั้นตอน ขั้นตอนที่ 1 คือการตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น: คุณเข้าสู่ระบบ ข้อมูลของคุณจะถูกดึงมาจาก Myinfo และคุณต้องประกาศรายละเอียด เช่น รายได้ครัวเรือน และทรัพย์สินส่วนบุคคลที่ถือครอง ระบบจะแสดงภาพรวมทันทีว่าครัวเรือนสามารถซื้อแฟลต ได้รับเงินช่วยเหลือที่อยู่อาศัยจาก CPF และขอกู้จาก HDB ได้หรือไม่ ขั้นตอนที่ 2 คือการสมัครอย่างเป็นทางการ ซึ่งผู้สมัครและผู้เข้าพักอาศัยทุกคนเข้าสู่ระบบ ลงนามทางอิเล็กทรอนิกส์ และอัปโหลดเอกสารใด ๆ ที่ HDB ร้องขอ ทั้งสองขั้นตอนต้องทำให้เสร็จภายใน 30 วันตามปฏิทินนับจากกัน และ HDB แนะนำให้ทำให้เสร็จในเดือนปฏิทินเดียวกัน มิฉะนั้นรายละเอียดการจ้างงานและรายได้ของทุกคนจะต้องได้รับการอัปเดต

หากคุณวางแผนจะกู้เงินจากธนาคาร คุณสามารถขอ In-Principle Approval จากสถาบันการเงินที่เข้าร่วมได้ภายในใบสมัครเดียวกัน ผู้ที่ซื้อเป็นครั้งที่สองยังได้รับแจ้งเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการขายต่อหรือเบี้ยประกันที่ต้องชำระ หากพวกเขาซื้อแฟลตที่ได้รับเงินอุดหนุนอีกหลังจาก HDB

มีกฎบางข้อที่ควรทราบก่อนที่คุณจะส่งใบสมัคร:

  • แต่ละบุคคลสามารถระบุชื่อได้ในใบสมัคร HFE เพียงฉบับเดียวเท่านั้น โดยเป็นได้ทั้งผู้สมัครหรือผู้พักอาศัย
  • ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงสิ่งใดได้หลังจากส่งแล้ว หากต้องการเปลี่ยนรายละเอียด คุณต้องยกเลิกใบสมัครและสมัครใหม่
  • ผู้สมัครและผู้พักอาศัยในใบสมัครซื้อขายต่อของคุณต้องเป็นคนเดียวกับที่ระบุในจดหมาย HFE ของคุณ
  • HDB จะแจ้งเตือนคุณทาง SMS และอีเมลเมื่อมีการขอเอกสารหรือเมื่อจดหมายพร้อมแล้ว คุณสามารถดูได้ภายใต้ My Flat Dashboard บนพอร์ทัล

หากจดหมายใกล้หมดอายุ HDB ไม่สามารถขยายอายุจดหมาย HFE ได้ หากจดหมายของคุณหมดอายุภายใน 30 วันและคุณยังไม่ได้ส่งใบสมัครซื้อขายต่อ ให้สมัครฉบับใหม่ ในกรณีที่มีเพียงการจ้างงานหรือรายได้ที่เปลี่ยนแปลง ผู้สมัครคนแรกสามารถสมัครใหม่ได้จากพอร์ทัล HDB จะประเมินใบสมัครใหม่ตามสถานการณ์ล่าสุดและนโยบายที่บังคับใช้ในปัจจุบันของคุณ และคุณสามารถใช้จดหมายที่ยังไม่หมดอายุต่อไปได้จนกว่าจดหมายฉบับใหม่จะออกให้ เมื่อส่งใบสมัครซื้อขายต่อโดยใช้จดหมายที่ยังมีผลแล้ว ใบสมัครจะได้รับการดำเนินการตามจดหมายฉบับนั้นแม้ว่าจดหมายจะหมดอายุในภายหลังก็ตาม

ตัวเลือกและการประเมินมูลค่า

OTP เป็นแบบฟอร์มที่กำหนดโดย HDB และเป็นสัญญาที่มีผลผูกพันทางกฎหมายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ขณะที่ยังมีผลบังคับใช้ ผู้ขายไม่สามารถมอบให้ผู้อื่นได้ ผู้ขายต้องลงทะเบียน Intent to Sell อย่างน้อยเจ็ดวันก่อนที่จะมอบ OTP ตามบันทึกของ HDB

หากคุณใช้เงินออม CPF หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ยื่นคำขอประเมินมูลค่า (Request for Value) ภายในวันทำการถัดไปหลังจากได้รับ OTP โดยทั่วไป HDB จะให้ผลประเมินมูลค่าภายใน 10 วันทำการ และผลประเมินมีอายุสามเดือน ผลประเมินมูลค่าเป็นฐานสำหรับการใช้ CPF ของคุณ ดังนั้นควรดูผลประเมินก่อนตัดสินใจใช้สิทธิ์

เงินสดที่คุณต้องใช้

ค่าธรรมเนียมการจอง (option fee) และค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์ (option exercise fee) รวมกันต้องไม่เกิน S$5,000 และแต่ละรายการต้องไม่เป็นศูนย์ ทั้งสองรายการต้องชำระเป็นเงินสด ตามที่ CPF Board ระบุ เช่นเดียวกับเงินสดส่วนเกินมูลค่า (COV) ซึ่งเป็นจำนวนที่ราคาที่ตกลงกันสูงกว่าผลประเมินมูลค่าของ HDB เงินออม CPF และสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่สามารถใช้ชำระรายการนี้ได้

สินเชื่อ HDB ครอบคลุมได้สูงสุด 75% ของราคาหรือผลประเมินมูลค่า แล้วแต่จำนวนใดต่ำกว่า ส่วนที่เหลือชำระจากเงินออมในบัญชี Ordinary Account (OA) ของ CPF เงินสด หรือทั้งสองอย่าง ยกเว้นรายการที่ต้องชำระเป็นเงินสดข้างต้น ผู้กู้สินเชื่อ HDB ต้องใช้เงินออม OA ก่อน แต่สามารถเก็บไว้ได้สูงสุด S$20,000 สินเชื่อธนาคารสำหรับแฟลต HDB จำกัดไว้ที่ 75% โดยต้องชำระเป็นเงินสดอย่างน้อย 5% และลดลงเหลือ 55% โดยชำระเป็นเงินสด 10% หากระยะเวลากู้เกิน 25 ปีหรือสิ้นสุดหลังอายุ 65 ปี ตามข้อมูลของ Monetary Authority of Singapore (MAS) นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายเพิ่มเติม และผู้กู้สินเชื่อ HDB ต้องมีประกันอัคคีภัย HDB ให้เรียบร้อยก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์

ตัวอย่าง: ประเมินมูลค่าที่ S$600,000 ขายในราคา S$610,000

ตัวอย่างเพื่อประกอบเท่านั้น HDB ประเมินมูลค่าแฟลตที่ S$600,000 และผู้ซื้อตกลงจ่าย S$610,000

  • สินเชื่อ HDB ครอบคลุมได้สูงสุด S$450,000 ซึ่งคือ 75% ของผลประเมินมูลค่า
  • เหลือ S$160,000 ที่ต้องจ่ายล่วงหน้า COV จำนวน S$10,000 และเงินมัดจำสูงสุด S$5,000 ต้องชำระเป็นเงินสด ส่วนที่เหลือสามารถมาจากเงินออม CPF OA เงินสด หรือทั้งสองอย่าง
  • หากใช้สินเชื่อธนาคารที่เข้าเกณฑ์วงเงิน 75% ต้องชำระเป็นเงินสดอย่างน้อย S$30,000 หรือ 5% ของผลประเมินมูลค่า นอกเหนือจาก COV

หลังการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์

ผู้ซื้อบ้านมือสองต้องอาศัยอยู่ในแฟลตเป็นระยะเวลาอยู่อาศัยขั้นต่ำห้าปี (MOP) นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ก่อนจึงจะสามารถขายต่อในตลาดเปิดหรือให้เช่าแฟลตทั้งหลังได้ ตามข้อกำหนดการขายต่อของ HDB ในช่วง MOP พวกเขาไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยอื่นในสิงคโปร์หรือต่างประเทศได้ และแฟลตหรือบ้านส่วนตัวอื่นใดที่พวกเขาเป็นเจ้าของจะต้องจำหน่ายออกภายในหกเดือนนับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์

คำถามที่พบบ่อย

ใช้เวลานานเท่าใดในการซื้อแฟลต HDB มือสอง? ตัวเลือกมีอายุ 21 วันตามปฏิทิน HDB จะแจ้งการตอบรับภายใน 28 วันทำการนับจากใบสมัครที่ครบถ้วน และการโอนกรรมสิทธิ์มักเกิดขึ้นประมาณแปดสัปดาห์หลังการตอบรับ

ค่าธรรมเนียมตัวเลือกสำหรับแฟลต HDB มือสองคือเท่าใด? 1 ดอลลาร์สิงคโปร์ถึง 1,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ตามที่ตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อรวมกับค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิตัวเลือกแล้ว ยอดรวมต้องไม่เกิน 5,000 ดอลลาร์สิงคโปร์

ฉันสามารถขยายเวลาจดหมาย HFE ได้หรือไม่? ไม่ได้ จดหมายมีอายุเก้าเดือนนับจากวันที่ออก และ HDB ไม่สามารถขยายเวลาได้ หากต้องการเวลาเพิ่มเติมให้ยื่นขอจดหมายฉบับใหม่

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ยื่นขอจดหมาย HFE ของคุณก่อนเริ่มดูบ้าน เพราะใช้เวลาถึงหนึ่งเดือนและมีอายุเก้าเดือน
  • ตรวจสอบราคาที่เพิ่งทำธุรกรรมล่าสุดของบล็อกและประเภทห้องชุดก่อนที่คุณจะตกลงราคา และเตรียมเงินสดไว้สำหรับ COV
  • กู้เงินจากธนาคาร? ขออนุมัติเบื้องต้นตั้งแต่เนิ่นๆ HDB คาดหวังให้แปลงเป็น Letter of Offer ภายในระยะเวลาออปชัน 21 วัน ก่อนที่คุณจะใช้สิทธิ
  • เปรียบเทียบบ้านมือสองที่ขายอยู่: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • ขอให้นักกฎหมายโอนกรรมสิทธิ์หรือที่ปรึกษาด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านการตรวจสอบแล้วตรวจสอบตัวเลขของคุณ: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • วางแผนงานรีโนเวทหลังการโอนเสร็จ? ค้นหาผู้รับเหมาที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว: https://proprkey.com/en/pros?segment=trades

แหล่งอ้างอิง