สรุป

เจ้าของแฟลต HDB ในสิงคโปร์สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเอกชนได้ก็ต่อเมื่อพ้นระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำ (MOP) ของแฟลตแล้วเท่านั้น ซึ่งคือห้าปีสำหรับแฟลตมาตรฐาน และ 10 ปีสำหรับแฟลต Plus และ Prime ตามข้อมูลจากคณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (HDB) หลังจากนั้น ลำดับการลงนามของพวกเขาจะเป็นตัวกำหนดว่าต้องเสียอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) หรือไม่

พลเมืองสิงคโปร์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านอื่นจะไม่ต้องเสีย ABSD สำหรับคอนโดเอกชน หากมีการดำเนินการตามสิทธิ์ในการซื้อ (option to purchase) สำหรับการขายแฟลต HDB ของพวกเขาก่อน ตามข้อมูลจากหน่วยงานภาษีสรรพากรภายในของสิงคโปร์ (IRAS) หากซื้อบ้านเอกชนก่อน คู่สมรสที่เป็นพลเมืองจะต้องเสีย ABSD 20% สำหรับบ้านหลังนั้น และจะได้รับเงินคืนก็ต่อเมื่อขายแฟลตภายในหกเดือน ภายใต้กฎการยกเว้นภาษีของ IRAS

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ที่อัปเกรดจาก HDB ในสิงคโปร์

ประการแรก MOP

HDB นับ MOP ตั้งแต่วันที่คุณเข้าครอบครองแฟลตจนถึงวันที่คุณใช้สิทธิ์หรือลงนามในสัญญาซื้อขายสำหรับบ้านเอกชน แล้วแต่วันใดจะถึงก่อน แม้ว่าบ้านนั้นจะยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม ช่วงเวลาที่ให้เช่าแฟลตทั้งหลัง หรือช่วงที่มีการละเมิดสัญญาเช่า จะไม่ถูกนับรวม จนกว่า MOP จะสิ้นสุดลง คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนได้ รวมถึงการถือครองในฐานะทรัสต์หรือการเป็นผู้รับผลประโยชน์ ตามข้อมูลจาก HDB

หลังจาก MOP ครัวเรือนที่มีเจ้าของเป็นพลเมืองสิงคโปร์อย่างน้อยหนึ่งคนสามารถเก็บแฟลตไว้ได้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เอกชน หากเจ้าของทุกคนเป็นผู้พำนักถาวร พวกเขาต้องแจ้ง HDB ก่อนใช้สิทธิ์ซื้อบ้านเอกชนในสิงคโปร์ และต้องขายแฟลตภายในหกเดือนหลังจากได้มา

เส้นทางที่หนึ่ง: ขายแฟลตก่อน

HDB กำหนดให้ Intent to Sell ของผู้ขายต้องมีผลใช้ได้อย่างน้อยเจ็ดวันก่อนที่พวกเขาจะออกสิทธิ์ในการซื้อ สำหรับอากรแสตมป์ IRAS ถือว่าทรัพย์สินถูกขายเมื่อมีการลงนามในสัญญาออปชันหรือสัญญาซื้อขาย แม้ว่าการขายจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ก็ตาม

ความยากอยู่ที่ช่วงเวลาที่ว่างเว้น หากคุณได้ตกลงซื้อทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วในสิงคโปร์ HDB อาจอนุญาตให้คุณพักอาศัยในแฟลตได้นานถึงสามเดือนหลังการขายต่อเสร็จสมบูรณ์ หากผู้ซื้อของคุณยินยอม ไม่มีการขยายเวลาเพิ่มเติม เมื่อการขายเสร็จสมบูรณ์ เงินออม CPF ที่คุณใช้ไปพร้อมดอกเบี้ยจะกลับเข้าบัญชี CPF Ordinary Account ของคุณ HDB กล่าว

เส้นทางที่สอง: ซื้อก่อน แล้วขอคืน ABSD

ตั้งแต่ 27 เม.ย. 2023 ABSD อยู่ที่ 20% สำหรับบ้านหลังที่สองของพลเมือง และ 30% ตั้งแต่หลังที่สามขึ้นไป ผู้พำนักถาวรจ่าย 5%, 30% และ 35% ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง (MOF) และ IRAS อากรแสตมป์ต้องชำระภายใน 14 วันนับจากวันลงนาม และการชำระล่าช้าอาจถูกปรับได้ถึงสี่เท่าของอากร IRAS กล่าว

IRAS จะคืน ABSD ให้คู่สมรสเฉพาะเมื่อตรงตามเงื่อนไขทั้งหมดดังนี้:

  • คู่สมรสอย่างน้อยหนึ่งคนเป็นพลเมืองสิงคโปร์ และบ้านหลังที่สองซื้อในชื่อทั้งสองคนเท่านั้น
  • คู่สมรสทั้งสองฝ่ายไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเกินกว่าหนึ่งแห่งในขณะที่ซื้อ
  • บ้านหลังแรกถูกขายภายในหกเดือนนับจากวันที่ซื้อสำหรับทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้ว หรือภายในหกเดือนนับจากวันใดวันหนึ่งที่เร็วกกว่าระหว่าง Temporary Occupation Permit (TOP) หรือ Certificate of Statutory Completion (CSC) สำหรับทรัพย์สินที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
  • คู่สมรสยังคงแต่งงานกัน กรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่สองไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อบ้านหลังแรกถูกขาย และพวกเขาไม่ซื้อทรัพย์สินที่อยู่อาศัยอื่นใดในระหว่างนั้น

IRAS 表示不会因市场状况或个人情况而延长六个月的期限。对于在 2023 年 7 月 2 日或之后提交的购买申请，ABSD 会在首套住房完成印花税缴纳后的六周内自动退还。

贷款

新加坡金融管理局（MAS）根据借款人已有的住房贷款数量设定贷款与价值比率（LTV）上限。若无未偿贷款，银行最多可贷出房价的 75%，其中至少 5% 须以现金支付。若已有一笔贷款，上限为 45%，其中至少 25% 须以现金支付。如果私人房产贷款期限超过 30 年或超过借款人 65 岁生日，这两项上限分别降至 55% 和 25%。

根据总偿债比率（TDSR），所有债务的还款额上限为月总收入的 55%，MAS 表示，银行必须以至少 4% 的利率对住宅贷款进行压力测试。对于升级换房者，MAS 允许银行不计入 HDB 组屋的还款额，前提是借款人已向 HDB 签署承诺书，承诺在规定期限内出售该组屋并声明将会如此、持有 HDB 批准出售的信函，或已全额偿还该贷款。

示例：一套 180 万新元的转售公寓

仅为示例。 ProprKey 的计算，针对一对已满足最低居住年限（MOP）、仅拥有其 HDB 组屋、并申请 25 年期银行贷款且在 65 岁前还清的已婚新加坡公民夫妇。

  • อากรแสตมป์ผู้ซื้อ (BSD) อยู่ที่ 59,600 ดอลลาร์สิงคโปร์ในทั้งสองเส้นทาง ภายใต้อัตราของ MOF สำหรับการซื้อตั้งแต่ 15 ก.พ. 2023 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 1% สำหรับ 180,000 ดอลลาร์สิงคโปร์แรก เป็น 5% สำหรับส่วนที่เกิน 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
  • ขายก่อน: ไม่มี ABSD โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ซื้อแฟลตได้ใช้สิทธิ์เลือกซื้อ (option) ก่อนที่คู่รักจะซื้อ
  • ซื้อก่อน: ABSD จำนวน 360,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต้องชำระภายใน 14 วัน และจะได้รับคืนหากขายแฟลตได้ภายในหกเดือนนับจากวันที่ซื้อ
  • หากไม่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง ธนาคารสามารถให้กู้ได้สูงสุด 1.35 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และต้องชำระเป็นเงินสดอย่างน้อย 90,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หากมีสินเชื่อคงค้าง เพดานอยู่ที่ 810,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ และต้องชำระเป็นเงินสดอย่างน้อย 450,000 ดอลลาร์สิงคโปร์

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ยืนยันวันสิ้นสุด MOP ของคุณกับ HDB ก่อนที่คุณจะเริ่มดูที่อยู่อาศัยเอกชน
  • ขออนุมัติเบื้องต้น (in-principle approval) จากธนาคารของคุณ และสอบถามว่าธนาคารจะนับสินเชื่อบนแฟลตของคุณอย่างไรหากสินเชื่อนั้นยังคงค้างอยู่เมื่อคุณกู้ยืม
  • หากคุณซื้อก่อน ให้บันทึกกำหนดเวลาการขอคืนภาษี (remission deadline) ไว้ในไดอารี่ของคุณ และประกาศขายแฟลตให้เร็วพอที่ option ของแฟลตจะถูกใช้สิทธิ์ก่อนกำหนดเวลาดังกล่าวอย่างมาก
  • หากคุณขายก่อนและได้ผูกพันกับทรัพย์สินที่โอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว ให้ตกลงเรื่องการพักอาศัยชั่วคราวได้สูงสุดสามเดือนกับผู้ซื้อของคุณ
  • เปรียบเทียบที่อยู่อาศัยเอกชนที่ประกาศขาย และโครงการเปิดใหม่ ซึ่งการนับหกเดือนเริ่มจาก TOP หรือ CSC: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy และ https://proprkey.com/en/new-developments
  • ขอให้ที่ปรึกษาสินเชื่อที่ได้รับการยืนยันหรือทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์ตรวจสอบกำหนดเวลาของคุณ: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง