สรุป

จำนวนเงินที่คุณสามารถกู้เพื่อซื้อบ้านในสิงคโปร์ในปี 2026 ถูกกำหนดโดยกฎสี่ข้อ ได้แก่ เพดานอัตราส่วนการชำระหนี้รวมต่อรายได้ (TDSR) ที่ 55% ของรายได้รวมต่อเดือน เพดานอัตราส่วนการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ (MSR) ที่ 30% สำหรับ flats ของ HDB และ executive condominiums (ECs) เพดานอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ที่ 75% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรก และอัตราดอกเบี้ยสำหรับการทดสอบภาวะวิกฤต (stress test) อย่างน้อย 4% ต่อปี ตามข้อมูลจาก Monetary Authority of Singapore (MAS) และ HDB

การเปลี่ยนแปลงล่าสุดเกิดขึ้นเมื่อวันที่ 20 ส.ค. 2024 เมื่อเพดาน LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ HDB ลดลงจาก 80% เหลือ 75% ตามข้อมูลจาก Ministry of National Development (MND) ซึ่งทำให้สินเชื่อ HDB สอดคล้องกับสินเชื่อธนาคารที่คงอยู่ที่ 75%

สำหรับสินเชื่อ HDB นั้น HDB คำนวณเงินกู้ที่มีสิทธิ์โดยใช้อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ 3.0% ต่อปี ตามที่ระบุไว้ในหน้า "Credit to finance a flat purchase" ของ HDB อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ HDB ที่แท้จริงอยู่ที่ 2.6% ต่อปี ตามที่ CPF Board ระบุเมื่อวันที่ 12 มิ.ย. 2026

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในสิงคโปร์

คุณสามารถกู้เพื่อซื้อบ้านในสิงคโปร์ได้เท่าไรในปี 2026?

เงินกู้ของคุณคือจำนวนที่ต่ำที่สุดในสามจำนวน ได้แก่ จำนวนที่ TDSR (หรือ MSR) อนุญาต ณ อัตราดอกเบี้ยสำหรับการทดสอบภาวะวิกฤต จำนวนที่เพดาน LTV อนุญาตตามราคาหรือมูลค่าประเมิน และจำนวนที่กฎเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองอนุญาต

กฎสินเชื่อธนาคารสินเชื่อ HDBแหล่งที่มา
เพดาน TDSR55% ของรายได้รวมต่อเดือนไม่ใช้บังคับMAS; HDB
เพดาน MSR (แฟลต HDB; EC ที่ซื้อจากผู้พัฒนา)30% ของรายได้รวมต่อเดือน30% ของรายได้รวมต่อเดือนMAS; HDB
อัตราทดสอบภาวะเครียดอัตราที่สูงกว่าระหว่าง 4% ต่อปี หรืออัตรา "thereafter"อัตราที่สูงกว่าระหว่าง 3.0% ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ HDBMAS; HDB
LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัยรายแรก75% (หรือ 55%)75%MAS; HDB
เงินดาวน์ขั้นต่ำเป็นเงินสด5% (10% ที่ LTV 55%)ไม่มี หาก CPF OA และสินเชื่อครอบคลุมการชำระทั้งหมดMAS; HDB
ระยะเวลากู้สูงสุด30 ปี (แฟลต HDB); 35 ปี (เอกชน)ระยะเวลาที่สั้นที่สุดระหว่าง 25 ปี, 65 ลบอายุเฉลี่ย, หรือสัญญาเช่าคงเหลือลบ 20 ปีMAS; HDB

TDSR คืออะไรและคำนวณอย่างไร?

MAS นิยาม TDSR ว่าเป็นภาระหนี้รวมต่อเดือนหารด้วยรายได้รวมต่อเดือน MAS กล่าวว่า หาก TDSR ของผู้กู้เกิน 55% จำนวนเงินกู้จะต้องลดลง

ผู้ให้กู้ต้องคำนวณค่างวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่อัตราที่สูงกว่าระหว่างอัตราพื้น 4% หรืออัตราดอกเบี้ย "thereafter" สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย และ 5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตามที่ระบุในหน้า TDSR ของ MAS พวกเขายังต้องหักลดอย่างน้อย 30% จากรายได้ผันแปร เช่น โบนัส ค่าคอมมิชชัน และเบี้ยเลี้ยง และจากรายได้ค่าเช่า

ในประกาศร่วมเมื่อวันที่ 29 ก.ย. 2022 MAS, MND และ HDB กล่าวว่า MAS จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยพื้นระยะกลางที่ใช้สำหรับ TDSR และ MSR ขึ้น 0.5 เปอร์เซ็นต์ ประกาศเดียวกันนี้ได้นำอัตราพื้น 3% ของ HDB มาใช้ และลด LTV ของสินเชื่อ HDB จาก 85% เหลือ 80%

MSR คืออะไรและใช้บังคับกับใคร?

MAS กล่าวว่า MSR จำกัดการชำระคืนสินเชื่อรายเดือนสำหรับแฟลต HDB หรือ EC ไว้ที่ 30% ของรายได้รวมต่อเดือน HDB กล่าวว่าเพดาน 30% ใช้บังคับไม่ว่าสินเชื่อแฟลตจะมาจาก HDB หรือธนาคาร สินเชื่อธนาคารสำหรับแฟลต HDB ยังต้องผ่าน TDSR 55% ด้วย

LTV ระยะเวลาถือครอง และกฎเงินสดมีปฏิสัมพันธ์กันอย่างไร

ตาราง LTV ของ MAS สำหรับตัวเลือกในการซื้อที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 6 ก.ค. 2018 กำหนดวงเงินเหล่านี้สำหรับผู้กู้รายบุคคล:

สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างวงเงิน LTVเงินดาวน์ขั้นต่ำเป็นเงินสด
ไม่มี75% หรือ 55%5% หรือ 10%
หนึ่งรายการ45% หรือ 25%25%
สองรายการขึ้นไป35% หรือ 15%25%

วงเงินที่ต่ำกว่าจะใช้บังคับหากระยะเวลาถือครองเกิน 30 ปี (25 ปีสำหรับแฟลต HDB) หรือสิ้นสุดหลังอายุ 65 ปี MAS กล่าว สินเชื่อสำหรับบริษัทและนิติบุคคลอื่นที่ไม่ใช่บุคคลธรรมดาถูกจำกัดที่ LTV 15%

สำหรับแฟลต HDB ใหม่ หน้า Agreement for Lease ของ HDB กำหนดเงินดาวน์ ด้วยสินเชื่อ HDB ที่วงเงิน LTV 75% คุณจ่ายเงินดาวน์ 10% เมื่อคุณลงนามใน Agreement for Lease จากเงินออม CPF OA เงินสด หรือทั้งสองอย่าง และชำระส่วนที่เหลือเมื่อคุณรับกุญแจ ด้วยสินเชื่อธนาคาร เงินดาวน์คือ 20% (อย่างน้อย 5% เป็นเงินสด ที่เหลือจากเงินสดและ/หรือ CPF OA)

ตัวอย่างการคำนวณ (เพื่อประกอบเท่านั้น)

สมมติคู่รักคู่หนึ่ง ทั้งคู่อายุ 35 ปี มีรายได้เงินเดือนประจำรวม S$12,000 ต่อเดือน โดยไม่มีสินเชื่อรถยนต์ ยอดคงค้างบัตรเครดิต หรือหนี้อื่นใด ตัวเลขทั้งหมดเป็นการคำนวณของ ProprKey โดยใช้อัตราส่วนและเกณฑ์ขั้นต่ำอย่างเป็นทางการข้างต้น พร้อมการตัดจำหน่ายแบบมาตรฐาน

คอนโดมิเนียมเอกชน สินเชื่อธนาคาร 30 ปี TDSR อนุญาต S$6,600 ต่อเดือน (55%) เมื่อทดสอบภาวะเครียดที่ 4% ตลอด 30 ปี จะรองรับสินเชื่อได้ประมาณ S$1.38 ล้าน ที่ LTV 75% ราคาที่สอดคล้องคือประมาณ S$1.84 ล้าน โดยมีเงินดาวน์ประมาณ S$461,000 ซึ่งอย่างน้อยประมาณ S$92,000 ต้องเป็นเงินสด

แฟลต HDB มือสอง สินเชื่อธนาคาร 25 ปี MSR อนุญาต S$3,600 ต่อเดือน (30%) ระยะเวลาถือครอง 25 ปีคงไว้ซึ่ง LTV 75% ที่ 4% สินเชื่ออยู่ที่ประมาณ S$682,000 สอดคล้องกับราคาแฟลตหรือมูลค่าประเมินที่ประมาณ S$909,000

แฟลตมือสอง HDB, สินเชื่อ HDB, 25 ปี วงเงิน S$3,600 เดียวกันที่อัตราขั้นต่ำ 3% ของ HDB รองรับได้ประมาณ S$759,000 ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ S$1.01 ล้าน ค่างวดจริงที่ 2.6% จะอยู่ที่ประมาณ S$3,444 ต่อเดือน ต่ำกว่าเพดาน ส่วนที่เหลือประมาณ S$253,000 ที่สินเชื่อไม่ครอบคลุมสามารถมาจาก CPF OA เงินสด หรือทั้งสองอย่าง

มีสามประเด็นตามมา การทดสอบภาวะวิกฤต ไม่ใช่อัตราปัจจุบัน เป็นตัวกำหนดเพดาน ดังนั้นอัตราตลาดที่ต่ำลงจึงไม่เพิ่มวงเงินของคุณ MSR ไม่ใช่ TDSR เป็นตัวจำกัดสำหรับแฟลต HDB หนี้ที่มีอยู่หรือรายได้โบนัสจะลดตัวเลขลง เพราะทั้งสองนับรวมในการคำนวณ TDSR และโบนัสต้องถูกหัก 30%

คำถามที่พบบ่อย

LTV ของสินเชื่อ HDB เปลี่ยนแปลงเมื่อเร็ว ๆ นี้หรือไม่? ใช่ ลดลงจาก 80% เป็น 75% สำหรับคำขอซื้อมือสองที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 20 ส.ค. 2024 และสำหรับคำขอ BTO ตั้งแต่รอบเดือนตุลาคม 2024 ตามที่ MND ระบุ

我需要现金来申请HDB贷款吗？ HDB ระบุว่าไม่มีการกำหนดเงินสดขั้นต่ำหากเงินออม CPF OA และสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณครอบคลุมการชำระเงินทั้งหมด สินเชื่อธนาคารต้องมีเงินสดอย่างน้อย 5%

ธนาคารใช้อัตราใดในการทดสอบสินเชื่อของฉัน? MAS กำหนดให้ใช้อัตราที่สูงกว่าระหว่าง 4% ต่อปี หรืออัตรา "thereafter" สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ขอจดหมายรับรองสิทธิ์ซื้อ flats ของ HDB (HFE) ก่อนเริ่มหาบ้าน; HDB ระบุว่าจดหมายนี้จะบอกถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับ
  • ระบุหนี้สินรายเดือนทั้งหมด และแยกเงินเดือนประจำออกจากโบนัส จากนั้นคำนวณ TDSR และ MSR ใหม่ที่ 4% (หรือ 3% สำหรับสินเชื่อ HDB)
  • เก็บเงินสดไว้สำหรับเงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% สำหรับสินเชื่อธนาคารใด ๆ รวมถึงส่วนต่างจากการประเมินราคาสำหรับ flats มือสอง
  • ปรึกษาที่ปรึกษาสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือทนายความผ่าน Pros ที่ผ่านการรับรอง: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • เปรียบเทียบราคากับวงเงินของคุณจากประกาศขาย (https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy) และโครงการใหม่ (https://proprkey.com/en/new-developments)

แหล่งอ้างอิง